2030 –30만, 6070 +53만…수도권마저 늙어간다, 미래 부동산 수요 감소 불가피

[한국금융신문 장호성 기자] 지난 3년 사이 급격히 치솟은 서울 및 수도권 집값의 영향으로 저출산과 고령화가 심화된 결과, 수도권조차 2030세대가 급감하는 동시에 6070세대 등 고령인구가 급증하는 등 뚜렷한 고령화가 발생하고 있는 것으로 나타났다.

전국 출산율이 0.6명에 달할 정도로 붕괴된 상황에서, 현재 수도권에 공급된 수많은 아파트 등을 받아줄 미래세대가 줄어들고 있어 부동산에도 지각변동이 불가피하다는 시각이 나온다. 또 그간 중대형 선호도가 높았던 트렌드와는 달리 1인~2인 가구에 초점을 맞춘 중소형 평형들이나 오피스텔 등이 대체 주거자원으로 부각될 수 있다는 관측도 제기된다.

◇ 2030 줄고 6070 늘고…서울살이 포기하는 젊은 세대, 사라지는 미래 수요
통계청 연령별 인구현황에 따르면 지난 2020년 말 기준 서울·경기·인천 등 수도권의 20~30대 인구는 745만8516명, 60~70대 인구는 479만1661명으로 나타났다. 그러나 이듬해인 2021년에는 2030 인구는 735만3414명, 6070 인구는 500만3268명으로 각각 변화했다.

2022년 말에는 2030 721만6670명, 6070 517만9470명으로 차이가 더 벌어졌으며, 2023년 8월 기준으로는 2030 715만4058명, 6070 532만6489명으로 더욱 심화됐다. 2020년 말과 비교하면 20~30대 인구는 30만 명 감소, 60~70대 인구는 53만 명 늘어난 셈이다.

치솟는 물가와 집값의 영향으로 서울살이를 포기하는 젊은 세대가 많아진 결과로 풀이된다. 올 2분기 합계출산율 역시 동분기 기준 역대 최저치인 0.70명으로 떨어졌다. 통상 연초보다 연말에 출생아 수가 적은 점을 감안하면 남은 3~4분기 합계출산율이 0.6명대까지 떨어질 가능성이 높아진 상태다.

이처럼 수도권에서마저 고령화 추세가 뚜렷하게 나타나면서, 향후 부동산시장에도 지각변동이 불가피하다는 지적이 나온다. 아파트를 포함한 주거용 부동산의 미래 수요층이라고 할 수 있는 2030세대가 사라지면 주거이동을 원하는 기존 유주택자들의 매물을 받아줄 동력이 사라져 시장 활력이 떨어질 수밖에 없다는 것이다.

부동산 한 전문가는 “결국 부동산을 구성하는 가장 기본적이고 핵심적인 것이 ‘수요’의 측면이다. 수요보다 공급이 많으면 가격은 내려가는 것이 인지상정”이라며, “젊은 세대들이 늘어나고 가정을 꾸리는 등의 세대분화가 있어야 수요가 늘어나는 것이고, 이렇게 늘어난 세대들이 기존에 고령층들이 갖고 있던 매물들을 받아주는 식의 선순환이 발생해야 하는데 고령자 다주택자는 늘어나고 청년들은 아예 가정 꾸리기나 내 집 마련을 포기하는 식의 악순환만 발생하고 있다”고 지적했다.
전임인 문재인정부의 다주택자 규제 강화 기조로 인해 2021~2022년 사이 다주택자 비율은 2년 연속 감소했다. 그러나 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 집합건물 다소유지수는 16.43으로 전달(16.41)보다 0.02p 증가하며 상승세를 나타내고 있다. 이 같은 다주택 비율은 부동산시장이 급등기를 맞이했던 2021년 3월과 비슷한 수준이다.

이 전문가는 “강남 등 인기 지역의 초고가 매물 정도는 가격이 유지되겠지만, 나머지 경기·인천이나 서울 외곽 등은 점점 변별력이 떨어질 가능성이 높다”며, “빌라나 오피스텔만이 아니라 아파트 역시 서서히 영향을 받을 것”이라는 생각을 밝혔다.



◇ 3가구 중 1가구가 1~2인 가구, 소형 아파트로 쏠리는 눈
이처럼 인구감소 시계가 빨라지면서 3가구 중 1가구는 1~2인 가구일 정도로 주거형태 변화도 확연해졌다.

통계청이 지난 7월 ‘2022년 인구주택총조사 등록센서스 방식 결과’에 따르면 국내 1인 가구는 전체 가구 비중의 34.5%를 차지하며 가장 높은 수치를 기록했으며 이어 ▲2인 가구 28.8%, ▲3인 가구 19.2% ▲4인 이상 가구 17.6% 순으로 집계됐다. 이는 2005년에 비해 1인 가구는 14.5%, 2인가구는 6.6%가 증가한 수치다.

전국의 가구당 평균 가구원 수는 2.25명으로 전년보다 0.04명 감소했다. 5년 전인 2017년과 비교하면 0.23명 줄었다. 이중 아파트에 거주하는 거주 가원수는 2.57명에 불과했다. 사실상 나홀로족, 딩크족과 같은 트렌드가 사회 현상으로 고착화되면서 인구 구조에도 영향을 준 것으로 풀이된다.

장래에는 이러한 인구구조가 더욱 고착화될 전망이다. 추계가구를 살펴보면, 5년 뒤인 오는 2028년께는 1인 가구 35.1%에 이어 ▲2인 가구 31% ▲3인 가구 18.9% ▲4인 가구 11.7%가 각각 증가할 것으로 예상되기 때문이다.

상황이 이렇자 올해 수도권 청약 시장에서 소형 평형 아파트의 활약이 두드러지는 모습이 나타났다. 올해 5월 서울 은평구에 분양한 ‘새절역 두산위브 트레지움’ 전용면적 59㎡T는 1순위에서 494대 1로 주택형 중 최고 경쟁률을 기록했으며, 8월 경기 광명시에 분양한 ‘광명 센트럴 아이파크’ 전용면적 59㎡A는 1순위에서 60.38대 1로 주택형 중 최고 경쟁률을 기록했다.

업계 전문가는 “소형 아파트의 경우 1~2인 가구의 증가로 수요는 증가하고 있지만, 분양 물량은 줄고 있어 희소성이 극대화되고 있다”라며 “여기에 중대형 아파트 대비 분양가 총액이 낮고, 향후에는 임대 상품으로 활용할 수도 있는 만큼 소형 아파트의 인기는 계속될 것으로 보인다”라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com