규제완화와 경제위기 사이…위축된 부동산시장 [상반기 건설부동산 결산- 부동산]

[한국금융신문 장호성 기자] 상반기 부동산시장은 정권교체나 지방총선거 이후 이어진 규제완화 정책으로 활성화가 예상됐던 것과는 달리 지난해보다 거래절벽이 심화되며 답답한 흐름을 이어갔다.

윤석열닫기윤석열광고보고 기사보기정부의 ▲분양가상한제·고분양가 심사제도 개편 ▲임대차3법 손질 예고 ▲공시지가 현실화 속도조절 등 다양한 부동산 규제완화책이 발표됐음에도 불구, 코로나19 여파로 인한 세계 경제위기와 미 연준의 금리인상 자이언트 스텝 등은 시장을 크게 위축시켰다.

본지에서는 올해 상반기까지 있었던 주요 부동산 이슈들을 월별로 정리해봤다.


◇ 1월~2월: 글로벌 통화긴축 움직임 속 부동산시장 하강국면 시그널

연초 문재인정부는 지난해부터 이어져 온 ‘주택 공급부족’ 시그널을 의식한 듯 대대적인 공급 확대에 나서겠다는 의지를 드러냈다. 지난해 말 가계 대출규제 강화 방침에 따라 서서히 꺾이기 시작한 집값을 본격적으로 잡아보겠다는 의도로 풀이됐다.

홍남기닫기홍남기광고보고 기사보기 전 경제부총리는 올해 1월 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "2023년 54만호를 포함 2030년까지 시장 일각에서 공급 과잉까지 우려할 정도의 매년 56만호 주택이 공급될 예정"이라고 공언했다.


그러나 대출규제와 연초 기준금리 인상 등으로 대출길이 막히고, 지난 2년 사이 천정부지로 오른 집값 때문에 분양시장은 연초부터 서서히 경색되기 시작했다. 평균 청약경쟁률이 지난해의 절반 수준으로 떨어진 것은 물론, 서울 집값이 1년 8개월여 만에 하락 전환하는 등 글로벌 통화 긴축의 영향이 서서히 나타나기 시작했다.

지난해까지 이어진 부동산 활황 속 빠르게 늘어났던 공인중개업소들은 거래절벽에 가로막혀 ‘개점휴업’ 상태에 빠지기도 했다.

문재인정부의 임기 말과 더불어 서서히 3월 대통령선거에 대한 기대감이 시장에 팽배한 가운데, 규제 완화를 시사한 윤석열 후보와 규제강화를 천명한 이재명 후보가 양강 구도를 형성하고 있었다.

이 기간 러시아가 우크라이나를 침공하는 사태까지 벌어지며 세계 경제위기 심화에 대한 우려는 점점 커져갔다.

◇ 3월~4월: 윤석열정부 출범과 함께 대대적 규제 완화 천명했지만…경제위기 우려 여전

3월 펼쳐진 제 20대 대통령선거에서 승리한 것은 윤석열 후보였다. 문재인정부가 5년만에 정권을 넘겨준 가장 큰 원인 중 하나가 ‘부동산정책 실패’로 꼽히는 상황에서, 국민들이 윤석열정부에 바라는 가장 큰 숙원사업 중 하나도 자연스럽게 ‘부동산 안정화’로 귀결됐다.

윤석열 당선인은 재건축·재개발을 활성화해 5년간 250만호 이상의 주택을 공급하겠다고 선언했다. 이중 약 200만호가 민간이 주도하는 방식으로 건립될 예정이다.

세제 정책의 경우 2022년 주택 공시가격을 2020년 수준으로 환원하고, 종합부동산세와 재산세를 통합해 세부담 완화 조치에 나서겠다고 공언했다. 공정시장가액 비율을 현 수준인 95%로 동결하고, 1주택자의 세율을 문재인정부 이전 수준까지 인하하겠다고 밝혔다.

아울러 다주택자에 대한 중과세율 적용을 한시적으로 최대 2년간 배제, 다주택자의 보유 주택 매물이 나올 수 있도록 촉진한다는 공약도 포함됐다. 1주택자의 취득세 부담을 줄이기 위해 취득세율 단일화 혹은 세율 적용구간 단순화 등의 방안과 더불어, 조정지역 2주택 이상에 대한 과도한 누진세율을 완화하겠다는 내용 또한 공약집에 이름을 올렸다.



그런가하면 오세훈닫기오세훈광고보고 기사보기 서울시장은 3월 ‘서울시 2040 도시계획’‘을 통해 서울 전역에 일률적‧정량적으로 적용됐던 ‘35층 높이기준’을 삭제하고, 유연하고 정성적인 ‘스카이라인 가이드라인’으로 전환한다는 방침을 밝혔다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려하여 결정함으로써 다양한 스카이라인을 창출한다는 계획이다.

이처럼 대대적인 부동산 규제 완화 정책이 펼쳐지며 일각에서는 ‘부자감세’, ‘빈익빈부익부를 심화시키는 정책’이라는 비판이 나오기도 했다. 지난 정부의 대출규제 완화로 하향안정 실마리를 찾았던 집값이 재차 들썩일 것이라는 우려도 나왔다. 실제로 이 기간 재건축 훈풍에 대한 기대감이 커지자, 하락세로 돌아섰던 강남4구 집값이 불과 2달 만에 다시 상승 전환하는 현상도 벌어졌다.

그러나 정작 인수위가 4월 부동산규제 ‘신중론’을 펴며 속도조절에 나서자 상황이 변했다. 개발호재가 많은 강남과 서초, 용산 등 일부 지역을 제외하면 금리인상 우려·시장 불확실성 심화라는 악재 속에서 전국적으로 관망세가 짙어지는 모습이 나타났다. 여기에 러시아-우크라이나 전쟁도 끝날 기미 없이 점점 격화되며 시장 불안을 더했다.



◇ 5월: 원희룡닫기원희룡광고보고 기사보기 국토교통부 장관 취임…분상제 개편 발표 예고 속 분양연기 속출

윤석열정부의 첫 국토교통부 장관으로 원희룡 전 제주도지사가 임명됐고, 새 정부청사가 용산에 자리를 잡았다.

원희룡 국토부장관은 취임 직후 기자간담회 등을 통해 윤석열정부의 부동산정책을 적극적으로 홍보했고, 6월 중 분양가상한제 개편안, 8월 안에 구체적인 주택공급 로드맵 등을 발표했다고 약속했다.

그러나 이 같은 정책에도 불구, 한 번 경색된 부동산시장은 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않았다. 대표적으로 지난 5월, 서울 임대차 중 월세 비중이 51.6%로 절반을 넘어섰다. 등기소와 주민센터에서 부여한 확정일자 기준의 등기정보광장의 통계자료 발표 이후 처음 나타난 수치다.

최근 금리가 꾸준히 상승하면서 자금 마련이 어렵거나 대출이자가 월세보다 높아지는 등의 이유로 임차인들의 월세 선호도가 높아지면서, 월세를 받고자 하는 임대인 수요와 맞물려 월세 거래가 늘어난 것으로 풀이됐다.

‘대어급’으로 분류됐던 서울 등 인기지역의 주요 단지들은 저마다의 이유로 분양을 연기했지만, 시장은 이들 단지의 분양연기 원인 중 하나로 ‘분상제 개편으로 인한 분양가 상승’ 등을 거론했다.

올해 1월말 기준 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였다. 하지만 5월 기준 서울의 분양물량은 17개 단지 2350가구에 그치며, 목표치의 절반에도 미치지 못하는 부진한 기록을 남겼다. 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 둔촌주공재건축사업 외에도, 1067가구 규모의 일반공급이 예상된 이문3구역, 454가구 규모의 역촌1구역 등이 상반기 일반분양에서 멀어진 여파다.

올해 1분기(1~3월) 서울 빌라(연립·다세대) 전월세 거래량이 1분기 기준 역대 최고치를 기록했다는 조사 결과도 있었다. 최근 몇 년간 급격하게 치솟은 서울 주택 매매가격과 대출 규제, 기준금리 인상 등의 영향으로 빌라 전월세 거래량이 증가한 것으로 풀이됐다.



◇ 6월: ‘6.21 부동산대책’에 담긴 분양가상한제 개편·임대차제도 개선…효과는 아직

지난 6월 21일에는 윤석열정부의 첫 번째 대규모 부동산대책으로 분류되는 ‘6.21 부동산대책’이 마침내 베일을 벗었다.

먼저 가장 관심을 모았던 분양가상한제 개편의 경우, 그간 분양가에 반영되지 않았던 세입자의 주거 이전비용, 영업손실 보상비 및 명도 소송비 등이 포함되기로 했다. 또 2008년 이래 변하지 않았던 자재 가격 조정 항목을 교체하고 철근·래미콘 등의 필수자재값 변동에 따른 기본형 건축비도 조정된다.

임대료를 자발적으로 5% 안쪽으로 인상한 임대인들에게 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 또한 이들에게는 장기보유 특별공제에 필요한 2년 거주요건도 완전면제된다.

아울러 월세 세액공제율을 최대 12%에서 최대 15%로 상향 조정하는 안도 거론됐다. 이와 함께 전세 및 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만 원에서 400만 원으로 확대하는 방안도 이번 대책에 포함됐다.

여기에 민간 건설임대 공급 촉진을 위한 규제 완화도 마련된다. 주택가격 상승요인을 반영해 임대주택 양도시 법인세 추가과세 면제를 위한 주택가액 요건을 기존 6억원에서 9억원까지 상향하는 동시에, 10년 이상 임대한 건설임대주택에 대한 양도세 장기보유 특별공제 특례시한을 올해 말에서 2024년 말까지 연장할 계획이다.

이 같은 대책이 나왔음에도 불구하고 여전히 금리인상에 대한 우려가 더 컸다. 일부 지역의 간헐적인 초고가 거래를 제외하면, 추가 금리인상 우려와 거래절벽 속에서 전국 집값은 꾸준한 하락세를 기록했다.

복수의 정비업계 전문가들에 따르면, 주요 단지들이 이번 분상제 개편안에 대해 ‘만족스럽지 않다’는 반응을 보이고 있는 것으로 전해졌다. 이번 분상제 개편안을 적용하더라도 실질적으로 오르는 분양가 폭이 크지 않다는 이유에서다.

국토부는 기존 단지 등에 대한 시뮬레이션 결과 분양가 상한제 제도 개선으로 분양가가 1.5∼4.0% 상승하는 효과가 나타날 것으로 분석됐다고 밝혔다. 이는 최근 자잿값 상승을 반영해 기본형 건축비가 인상된 것을 전제로 한 것이다. 예를 들어 분양가가 3.3㎡당 2440만원인 단지가 있다면, 이 단지의 분양가가 2%대 상승할 경우 분양가는 3.3㎡당 약 2495만원대로 50만원 가량 상승하는 식이다.



지난달 30일 부동산R114에 따르면, 지난 7일부터 20일까지 14일간 전국 2275명을 대상으로 ‘2022년 하반기 주택 시장 전망’ 설문조사를 실시한 결과 10명 중 4명은 주택 매매 가격이 하락할 것으로 전망했다. 이는 2019년 상반기 조사 이후 약 3년 만에 하락 전망이 상승 전망을 앞지른 결과다. 6개월 전에 진행했던 직전 조사 결과와 비교해도 상승 응답 비중은 절반(48%→24%)으로 축소됐다.

부동산R114 관계자는 “미국 기준금리의 빅스텝(0.75%p 인상)과 한국은행의 꾸준한 금리 인상으로 시중 주택담보대출 금리가 6~7% 수준까지 올라온 상황”이라며 “여기에 하반기도 추가 금리 인상이 예고된 상황이어서 대출이자 상환 부담은 더 커질 전망”이라고 말했다. 이어 “게다가 인플레이션에 따른 경제 성장 둔화와 대외 경제여건(환율불안, 전쟁우려, 감염병 확산 등등)도 불확실성이 상당하다”고 덧붙였다.

한국부동산원에 따르면 지난 1∼5월 전국 아파트 매매 건수(신고 일자 기준)는 15만5987건으로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 같은 기간 기준으로 가장 적었다. 특히 같은 기간 서울의 아파트 매매 건수는 7917건에 그치며, 지난해 기록한 2만5159건의 3분의 1 수준에 그쳤다. 서울의 아파트 매매가 5월까지 1만건을 하회한 것은 올해가 처음이다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com