삼성·GS·현대ENG, 공공재개발까지 노크…사업성 살펴보니

[한국금융신문 한상현 기자] 건설업 침체가 이어지면서 대형건설사들이 ‘공공재개발’ 사업에도 힘을 쏟고 있다. 공공재개발 사업은 특성상 사업성이 낮아 중소 건설업체가 주로 담당해 왔다. 다만 최근 정부가 공공재개발 활성화를 위해 속도감 있는 인허가와 함께 공사비도 개선하면서, 대형건설사의 새로운 먹거리로 자리 잡고 있다.

12일 LH와 건설업계에 따르면 서울 공공재개발 사업 예정 공사비는 1년새 약 11.4% 향상된 것으로 나타났다. 서울 공공재개발 사업 예정 공사비는 2023년 3.3㎡당 약 700만원에서 지난해 약 780만원으로 올랐다는 게 LH측의 설명이다.

과거 공공재개발 사업은 낮은 공사비 때문에 건설사 참여가 없어 사업이 부진했다. 하지만 최근엔 공사비 상승뿐 아니라 인허가 속도가 빠르고 사업자금 확보에 유리해 민간 정비사업지보다 낫다는 평가도 나온다. 공공성 확보를 전제로 분양가 상한제 미적용, 용적률과 층수 제한 등 규제 특례를 받을 수 있기 때문이다. 업계 관계자는 "공공재개발은 기존의 높은 임대주택 비율로 인한 수익 악화 문제를 해결해 사업성을 개선할 수 있다"며 "특히 용적률을 법적 한도보다 높여 조합원 분담금 부담을 낮추고, 건축·교통 등 심의를 통합 처리해 사업 기간을 줄일 수 있다"고 했다.
한국토지주택공사(LH)는 지난 5일 삼성물산·GS건설 컨소시엄과 공동사업시행 협약을 체결했다. 지난해 8월 삼성물산·GS건설 컨소시엄이 서울 송파구 ‘거여새마을’ 구역의 시공을 맡기로 한 내용이다. ‘거여새마을’ 구역은 강남3구(강남·서초·송파)에서 처음으로 공공재개발 방식을 택한 곳이다. 거여새마을은 5호선 거여역 인근에 지상 최고 35층, 12개 동, 1678가구를 짓는 사업으로 총공사비는 7250억원이다.

앞서 거여새마을은 2011년 거여마천뉴타운에 편입돼 사업이 추진됐다. 하지만 1종 일반주거지역이 구역의 67%를 차지해 사업 추진에 어려움을 겪어왔다. 이후 2022년 거여새마을이 공공재개발지로 확정되며 제2종일반주거지역으로 용도 상향돼 사업에 속도가 붙었다. 거여새마을은 공공기관 참여로 정체된 정비사업이 활성화된 사례로 볼 수 있다.

거여새마을 구역은 인근 거여마천뉴타운과 위례신도시를 연결하는 지역적 연계 거점이 될 수 있고, 입지 여건과 용적률 상향, 기금지원 등 공공재개발 사업 장점이 있다는 게 LH 측 설명이다.

GS건설은 지난달 18일 서울 중화5구역 공공재개발 사업을 수주했다. 공사비는 6498억원으로 서울 중랑구 중화동 122번지 일대에 지하 4층~지상 35층, 아파트 14개 동, 1610가구를 신축하는 공사다. 중화5구역 일대는 2011년 ‘중화1구역’으로 단독주택 재건축이 추진됐다. 다만, 이듬해인 2012년 서울시 ‘뉴타운재개발 구역해제’ 영향으로 구역이 해제되면서 정비사업이 좌초됐다. 이후 정체된 정비사업은 10여년이 흘러서야 공공재개발에서 해법을 찾을 수 있었다. 2020년 수요규제 정책에서 공급확대 정책으로 전환한 당시 정부 정책이 영향을 줬다. 해당 사업지에 공공임대주택을 건립하되, 용적률 인센티브를 제공해 준다는 것이었다.

현대엔지니어링도 지난달 전농9구역의 공공재개발 정비사업 시공사로 선정됐다. 서울 동대문구 전농동 103-236 일대 지하 4층~지상 35층 규모의 아파트 9개 동, 총 1159가구와 부대복리시설을 조성하는 사업이다. 총 공사비는 4400억원이다. 앞서 전농9구역은 빌라 신축 지분쪼개기로 인한 수분양자 증가 등으로 정비사업에 난항을 겪은 바 있다. 전농9구역 역시 해법을 공공재개발에서 찾았다. 공공임대주택 건립을 근거로 용적률 상향을 받아 사업 부활의 토대를 마련했다.
앞서 대우건설은 동부건설, 우미건설, 흥한주택종합건설과 컨소시엄을 이뤄 지난 12월 LH가 시행한 평택고덕 A-56블록 공공주택건설사업 민간사업자 공모에서 우선협상대상자로 선정됐다. 또 지난해 3기 신도시(하남 교산, 남양주 왕숙 일대)에선 하남교산 A2블록과 남양주왕숙 B1·B2·A3블록도 대우건설이 동부건설, 계룡건설산업과 구성한 컨소시엄이 우선협상대상자에 올랐다. DL이앤씨도 지난해 6월 금호건설, HJ중공업과 컨소시엄을 통해 3기 신도시 가운데 부천대장 A5·A6블록의 우선협상대상자에 이름을 올렸다.

공공재개발의 시공사는 도시 및 주거환경정비법에 따라 주민대표회의가 경쟁입찰방식으로 참여자를 모집하고, 토지 등 소유자의 투표를 거쳐 사업시행자인 LH에 시공사를 추천하는 방식으로 선정된다. 선정된 시공사는 LH와 공동사업시행 협약을 맺고 사업을 진행하게 된다.

문제는 건설 경기 침체 속 중소 건설사들의 설 자리가 줄어든다는 점이다. 한 중소 건설사 관계자는 "일부 중소 건설사는 대형 건설사 주도 컨소시엄에 참여하곤 있지만 컨소시엄 일원이 되기 위해선 특정 지분율 요건도 충족해야 하는데 공사비가 오르면서 자금 사정이 넉넉한 곳이 아니면 사업에 엄두를 내기 어렵다"며 "중소 건설사 입장에선 위기감을 느낄 수 밖에 없다"고 설명했다.

한편 공공재개발은 2020년 ‘수도권 주택공급 확대 방안’ 중 하나로 추진되기 시작했다. LH 등 공적 기관이 용적률 상향 등 규제완화, 시행인가 통합심의 등 절차 간소화, 기금 지원 등 공적지원을 받아 정체된 정비사업을 정상화하는 것이 골자다.
서진형 대한부동산학회장은 “표준 건축비를 정부에서 인상해 줘서 수익성이 좋아진 측면도 있는데 현재 대형 건설사들이 공급할 신규 아파트 물량이 상당히 적다”며 “고육지책으로 사업 분야를 확장할 수밖에 없었을 것”이라고 진단했다.

한상현 한국금융신문 기자 hsh@fntimes.com