부동산PF 자기자본비율 20%로 제고 유도…금융 건전성 규제체계 합리화 추진

[한국금융신문 정선은 기자] 정부가 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 자기자본 비율을 선진국 수준인 20%까지 높일 수 있도록 세제혜택 등으로 유도하는 방안을 추진한다.

PF 사업의 자기자본 비율이 낮을수록 금융회사가 PF 대출에 대해 적립해야 하는 자본금, 충당금 비율을 높게 적용하는 식으로 은행, 보험, 증권 등 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안도 힘을 싣는다.

PF 대출의 연체율 수준 등에 따라 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제도 정비토록 한다.
정부는 14일 최상목닫기최상목기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 '부동산 PF 제도 개선방안'을 발표했다.

이번 방안은 한국이 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼 영세성으로 인해 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 브릿지론을 받아 PF를 진행하고 있는 데 대한 문제 인식에 근거했다.

이는 선진국이 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치하여 30∼40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출을 받고, 단순 분양수익 뿐만 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적인 것과 대비된다.

현재 대출기관은 사업성 평가보다 브릿지론에서는 시공사 연대보증, 본 PF 단계에서는 시공사·신탁사의 책임준공 등 보증에 의존하는 경향이 짙다.

정부는 이러한 구조는 부동산 경기 위축, 사업여건 악화 등 환경변화에 취약하고 시행사→건설사→금융사로 리스크 확산이 가능하다고 판단했다.
방안에 따르면, PF 사업의 자기자본비율을 중장기적으로 선진국과 유사한 20% 수준으로 높이기 위해, 세제혜택 제공을 통해 토지 현물출자를 유도한다.

리츠(REITs) 현물출자 시, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해서 양도차익 과세·납부이연을 적용하는 등 조특법 개정을 추진키로 했다. 자기자본비율이 높은 사업에 대해 인센티브를 강화한다.

지난 1992년 미국의 '업리츠' 도입을 선진 사례로 꼽았다. 미국은 토지주의 현물 출자시 과세를 이연시켜 주는 리츠 방식을 도입했고, 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가했다.

역량 있는 시행사 육성을 위해 인증체계를 만들고, 은행·보험사에 장기임대주택 자회사를 허용하도록 추진한다. ​
리스크 관리를 강화해서 자본확충도 유도한다.

PF 대출시 일정수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 해서 위험가중치와 충당금을 차등화하는 게 골자다.

예컨대, 상호금융·여전·새마을금고 등 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입도 검토키로 했다.

금융 건전성 규제체계 합리화도 포함됐다.

PF 대출은 기업대출 보다 연체율이 높으나, PF 대출에 대한 위험가중치·충당금 규제는 이를 충분히 반영하지 못하고 있다는 점을 문제로 인식했다.

개선안에 따르면, PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해서 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비한다.

부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산 PF 익스포져에 대한 한도규제를 정비한다.

오는 2025년 상반기까지 금융권 TF(태스크포스)를 운영하고, 업권별 감독규정세칙·PF 리스크 관리 모범규준 등을 개정키로 했다.

또 리츠를 통한 개발·운영 전문 디벨로퍼 육성, 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화, 우수 디벨로퍼 인증체계 마련도 방안에 포함됐다.

정부는 "제3자 보증 의존 관행은 축소되고 PF 리스크는 시행사·시공사·금융사 등 PF사업 참여자 간 균형 있게 안배될 것으로 기대한다"고 밝혔다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com