골칫거리 생숙, 오피스텔 전환 허용…수분양자 “경제적 피해 여전”

[한국금융신문 주현태 기자] 정부가 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설(이하 생숙)의 복도폭·주차장 등 규제를 완화해 오피스텔 용도 변경과 숙박업 신고를 가능토록 했다. 또 올해 말부터 부과가 예고된 이행강제금도 내년 9월까지 유예하기로 결정했다. 이 가운데, 생숙의 근본적인 문제가 해결되지 않은 만큼 사업자·제도적으로 좀 더 보완이 필요하다는 주장도 있다.

국토교통부는 16일 보건복지부·소방청·17개 광역지방자치단체와 합동으로 이같은 ‘생숙 합법 사용 지원 방안’을 발표했다.

생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응해 지난 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 당초 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다. 다만 2017년부터 본격화된 집값 상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았다.
현재 전국의 생숙은 18만8000실이며, 사용 중인 곳이 12만8000실로 나타났다. 공사가 진행 중인 곳은 6만실이다.

주택 수에 포함되지 않고 전매제한 규제 등도 없어 2020년을 전후로 정부가 부동산 규제를 강화하자 수요가 급증했다. 그러나 실제로는 상당수가 '숙박용'이 아닌 '주거용'으로 불법 사용됐다.

정부는 투기 수요가 몰리는 점을 방지하기 위해 2021년 건축법 시행령을 개정했다. 이에 생숙을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지 않으면, 이행강제금을 부과해야 했다.

다만 숙박업 미신고 물량이 아직까지 5만1649가구나 되고, 공사 중인 6만29가구 등 11만실이 주거용으로 불법 사용될 가능성이 있어 이번에 추가 대책을 발표했다. 규제를 풀어 합법화를 유도하기 위한 것으로 풀이된다.

정부는 우선 숙박업 신고 기준을 낮춰 사용 중인 생숙의 합법화를 유도하기로 했다. 현재는 30실 이상이거나, 독립된 층이거나, 건물 연면적의 3분의 1 이상일 때 숙박업 신고를 할 수 있어 개별 소유자들이 신고에 어려움을 겪는다는 판단에 따른 것이다.
숙박업 신고 요건은 시·도 조례로 완화가 가능하기에 지자체가 여건에 맞춰 30실이 아닌 20실, 10실 등으로 허들을 낮출 수 있다. 영세 생숙 소유자의 퇴로를 열어두는 조치로 볼 수 있다.

오피스텔 용도 변경의 가장 큰 장애물로 꼽힌 복도 폭과 주차장 규제는 완화한다. 그동안 생숙 소유자들은 건물을 헐고 다시 짓지 않는 한 주차시설부터 소방시설·복도 폭·바닥 두께까지 오피스텔 기준에 맞추는 게 쉽지 않아 용도 변경은 사실상 어렵다고 반발해왔다.

오피스텔 주차 기준은 가구당 1대, 생숙은 시설 면적 200㎡당 1대다. 복도 폭도 오피스텔은 1.8m 이상, 생숙은 1.5m 이상으로 규정하고 있다.

국토부는 이날 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙은 복도 폭이 1.5m라 해도 피난시설·방화설비를 보강해 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받았다면 오피스텔 용도 변경을 허용하기로 했다.
그러나 이를 위해서는 건축법 개정이 필요하다. 주차장의 경우 인근 부지확보가 가능하다면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 한다.

인근 부지 확보가 어려운 생숙은 지자체에 주차장 설치에 상응하는 비용을 납부하고 추가 설치를 면제받을 수 있다. 지자체는 이 돈으로 공영주차장을 확충한다.

지역 여건상 추가 주차장이 필요 없다면 지자체가 조례 개정을 통해 주차 기준을 완화할 수 있다. 제주시는 주차장 기준을 낮춰 생숙 용도 변경을 허용했다.

신규 생숙은 개별 분양을 원천 차단해 주거 용도로 사용되는 일을 막기로 했다.

국토부는 건축법 개정을 추진해 숙박업 신고기준 이상으로만 생숙 분양이 가능하게 하겠다는 방침이다. 법 개정안이 국회를 통과하면 개정법 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 개별실 분양을 제한한다.

관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 정부는 내년 9월까지 생숙 이행강제금 부과를 추가 유예한다. 이때까지 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도변경 신청을 해 합법화에 의지를 보이는 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 했다.

아울러 각 지자체는 11월 말까지 지자체별로 미신고 생숙 물량 규모에 따라, 국토교통부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다.

정부의 방안와 관련해 ‘지자체가 기부채납을 전제로 용도변경 적극 검토’로 돼 있기 때문에 일률적인 변경소요 기간이 예상하기 어렵다는 목소리도 있다.

이은형닫기이은형광고보고 기사보기 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 정부 방안은 생숙 용도변경이 기부채납을 보완요건으로 잡아놨다. 정 안되면 건축법·조례까지 개정해서 합법화하겠다는 내용이 골자”라며 “기부채납을 전제로 깔아놓은 만큼 변경소요기간을 예상할 수 없다”고 말했다.

이 위원은 이어 “다만 기존 기주단위계획을 고수하는 지자체들은 생숙에 대해 이행강제금을 부과해야하므로 기존 생숙 소유주들의 거센 반발과 귀결되는 만큼, 시간이 지나면서 자연스럽게 변경할 가능성이 높다”고 평가했다.

일각에선 이번 정부의 발표로 생숙의 용도변경이 쉬워진 것은 사실이나, 기존 생숙을 준주택으로 불법 분양한 사업자에게 피해받은 사람들은 구제할 수 없다는 목소리도 있다.

법부법인 정세의 최진환 변호사는 “생숙 사태를 정당하게 푸는 해결방법은 사업자들의 자진리콜로, 생숙을 준주택이라고 알고 분양받은 사람들은 구제할 수 없다”며 “생숙사태가 가장 문제가 됐던 것은 주거시설이 많이 들어서면 안되는 상업지구 안에 준주택 홍보을 홍보한 사업자들 때문에 수분양자가 수억원에 이르는 경제적 손해를 떠안게 됐던 점”이라고 꼬집었다.

이 변호사는 이어 “중과세 없는 레지던트·호텔식 서비스를 받을 수 있는 주택을 생각한 수분양자들이 오피스텔로 용도변경을 한다고 한들 긍정적으로 생각할 수 있을지 의문”이라며 “이행강제금이 예고된 불법 분양자 취급을 받아야했던 수분양자들이 정부의 방안으로 합법적으로 입주만 가능하게 됐다는 것에 불과하다”고 지적했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com