저축은행 부동산 PF, 만성적 부실대출 재발방지책 추궁 [막 오르는 2024 국감-저축은행]

[한국금융신문 김다민 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실 관리를 위해 지난해에 이어 2년 연속으로 국정감사에 나선다.

특히, 이번 국정감사에서는 여러 차례 반복적으로 문제가 발생하는 근본적 원인을 개선해야 한다며, 통합 관리 시스템 등의 대책이 논의되고 있다. 이에 부동산PF 부실 여파를 ‘직격타’로 맞고 있는 저축은행 업계에 어떤 변화가 일어날지 관심이 집중된다. 국회입법조사처가 최근 발간한 ‘2024 국정감사 이슈 분석’ 보고서에 따르면 ‘부동산PF 대출 부실 관리’가 올해 국정감사 이슈로 제시됐다.

국회에서는 부동산PF 위기를 예상하고 일찍이 대비에 나선 바 있다. 지난 2022년 국정감사에서 연평균 PF대출이 비은행에서 급속히 늘어나는 상황이라며 부실 우려와 리스크에 대해 정확한 실태 파악 및 부실 발생 대비를 하도록 시정 및 처리했다.
금융당국의 예상에 맞게 올해 부동산PF 부실은 더욱 심각해졌다. 지난해 말 태영건설 워크아웃 사태로 부동산 PF 부실 우려가 다시 제기됐다. 많은 금융사가 부동산PF 부실 위기의 영향을 받고 있지만, 그중 저축은행이 가장 큰 영향을 받고 있다. 그간 저축은행의 주 먹거리는 부동산 PF였기에 여신 포트폴리오 내 비중이 높기 때문이다.

저축은행중앙회가 지난 8월 말 발표한 ‘2024 2분기 저축은행 결산 결과’에 따르면 상반기 말 기준 저축은행 업권의 PF 익스포져는 16조6000억원에 달했다. 이는 2022년 11월 발생한 레고 사태 당시인 약 25조원에 비해 9조원가량 줄어든 규모다. 저축은행의 PF 익스포져를 재평가한 결과 유의 및 부실우려 규모는 4조5000억원으로 나타났다.

이러한 상황에서 분양 부진이 계속되고, 이에 따라 대출 만기가 추가 연장되면 저축은행의 추가 손실 부담이 커질 수 있다는 평가가 나왔다.

이정현 나이스신용평가 수석연구원은 지난달 20일 진행된 ‘저축은행 부동산PF 부실정리 어디까지 왔는가’ 세미나에서 “올해 하반기부터 '유의' 및 '부실우려' 사업장의 경·공매가 진행될수록 사업성이 낮은 사업장 매각 비중이 높아져 매각 손실 규모가 증가할 것”이라며 “저축은행의 PF 익스포저 손실이 내년 상반기까지 지속될 것으로 예상되며, 최종 손실 규모는 2조6천억원에서 3조9천억원 수준일 것”이라고 전망했다.

그는 "향후 경·공매 진행과 추가적인 ‘유의 및 부실우려’ 분류 등에 따라 추가적인 손실 인식이 진행될 것”이라며 “분양 부진이 이어져 대출 만기가 추가 연장될 경우 '양호' 및 '보통' 사업장이 추후 '유의' 및 '부실 우려' 사업장으로 재평가돼 저축은행의 추가 손실 부담이 커질 수 있다”고 설명했다.
부동산PF 부실 위기는 이번이 처음이 아니다. 지난 2011년 부산저축은행 사태와 2022년 레고랜드 사태, 지난해 말 일어난 태영건설 사태 등 끊이지 않고 부동산PF 부실이 발생하고 있다. 이에 금융당국도 반복되는 문제라는 점을 인식해 전반적인 통합 관리에 나설 방침이다.

지난해 국정감사에서는 "부동산PF 부실에 대해 금융회사와 건설사에 책임을 물을 것"이라며 "부동산PF의 높은 연체율 관리를 위해 기획재정부 및 국토교통부 등 관계부처와 협의해 PF 재구조화, 규제완화, 활성화 지원 등 근본적인 대책을 마련할 것"이라고 밝혔다.

또한 부동산PF 금리가 과도하게 높아지지 않도록 증권사의 합리적인 성과체계가 구성될 수 있게끔 제도를 개선하기로 했다.

이번 국정감사에서는 주요 선진국의 사례를 참고해 PF 사업의 자기자본비율 확대를 유도하기 위해 간접규제로서 자기자본비율에 따른 인센티브를 차등화할 것이라고 발표했다.
현재 모든 업권 중 유일하게 저축은행만 중앙회 자율규제인 ‘부동산PF대출취급규정’을 통해 자기자본비율 ‘직접규제’를 시행하고 있다.

아울러, 지분투자자 유치를 독려해 낙후된 재무구조를 개선하고 부동산PF 전반을 통합적으로 관리할 필요가 있다고 제언했다. 정부 관계부처는 부동산PF 통합정보 시스템 구축 등을 통해 관리를 체계화할 계획이다. 또한, 재무적 투자자 등의 지분투자를 촉진하고, 하반기에 ‘부동산투자회사법’ 개정안을 제출해 프로젝트리츠(REITs)를 도입할 방침이다.

리츠는 부동산투자신탁(Real Estate Investment Trusts)를 영문 약칭으로 부르는 명칭이다. 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 일컫는다. 리츠를 통해 일반인에게 부동산 간접투자기회를 제공할 수 있으며, 부동산 가격 안정을 꾀할 수 있다.

이에 국토교통부는 지난 6월 미분양 기업구조조정리츠(CR리츠)를 도입하고 브릿지 단계에서 멈춰선 PF사업을 공공지원민간임대리츠로 전환하는 방안 등을 통해 리츠 시장을 활성화해 부동산 산업을 선진화하겠다는 계획을 발표한 바 있다.

저축은행들은 자체적으로 부실채권 정리를 지속적으로 이행하고 있다. 저축은행중앙회는 지난달 30일 저축은행의 건전성 관리 강화 지원의 일환으로 ‘제3차 부실채권 자산유동화방식 공동매각’을 추진해 매각절차 진행을 완료했다고 밝혔다.

해당 공동매각에서는 우리금융F&I, 키움F&I 및 대신F&I를 매수자로 하는 매각계약 체결 등 절차를 통해 총 12개 저축은행에서 약 900억원 규모의 개인 및 개인사업자 부실채권을 공동으로 매각했다.

지난 6월에도 공동매각을 진행한 바 있다. 당시 공동매각엔 18개 저축은행이 참여했으며 1360억원 규모의 개인 및 개인사업자 부실채권이 처분됐다. 해당 공동매각 매수자는 우리금융F&I, 키움F&I, 하나F&I 등 3사였다.

지난해 12월에는 1200억원 상당의 1차 공동매각을 진행했다.

이로써 저축은행 업계는 지난해 12월 말 제1차 매각을 시작으로 총 3차례에 걸친 공동매각을 통해 약 3200억원 규모의 부실채권을 해소했다.

저축은행중앙회는 “저축은행 업계는 종전 반기마다 추진했던 공동매각을 금번에는 분기 단위로 실시함으로써 보다 신속히 경영 안정성이 제고될 수 있도록 최선의 노력을 기울이고 있다”며 “향후에도 지속적인 자산유동화방식 공동매각 추진을 통해 부실채권을 해소하고 건전성 관리를 강화해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

김다민 한국금융신문 기자 dmkim@fntimes.com