'리츠' 힘준 코람코, 신탁업 위기에도 빛난 실적 비결은

[한국금융신문 장호성 기자] 경제 위기에 대한 위기감이 짙어지며 부동산경기가 동반 침체하면서 부동산신탁업 역시 실적이 급감하고 있지만, 코람코자산신탁은 오히려 흑자전환에 이어 실적이 우상향하며 위기관리에 성공하는 모습을 보여주고 있다.

◇ 반년 만에 흑자 회복해 실적 우상향, 안정적인 리츠 사업 배팅 성공

코람코자산신탁은 지난해 반기 기준 192억원의 영업적자를 기록했지만, 올해 상반기에는 73억원의 흑자를 기록했다. 지난해 말 기준 27억원으로 이미 흑자전환을 이룬 것에 이어 실적이 우상향하는 모양새다. 같은 기간 신탁업계 전체 실적이 급감하는 와중에도 성장세를 이룬 결과, 전체 신탁사 가운데 6번째로 많은 영업이익을 거뒀다. 이 기간 전체 신탁사들의 영업이익은 3조3264억원 규모에서 –2조5261억원 규모로 크게 감소했다.
신탁업의 위기와 대조적으로 코람코가 이처럼 실적 개선에 성공한 것은 위험부담이 큰 책임준공형·차입형토지신탁보다는 안정적인 리츠부문 위주의 포트폴리오를 가져간 전략이 주효했다는 분석이 나온다.

코람코는 급격한 기준금리 상승기 초입부터 리스크가 큰 차입형사업과 책임준공형사업을 수주하지 않았다. 대신 신탁 재건축 및 재개발 등 정비사업 수주비중을 늘리고 리츠와 부동산펀드를 통해 상업용 부동산 투자를 강화하는 등 발 빠르게 포트폴리오 조정에 나섰다.

그 결과 코람코는 리츠 부문에서 모처럼 결실을 맺고 있다. 올해 상업용 부동산 최대 거래로 기록된 역삼동 아크플레이스를 미국계 운용사 블랙스톤으로부터 7920억 원에 매입했고 광화문 케이스퀘어시티를 퍼시픽자산운용에 약 3100억 원에 매각하며 약 500억 원의 차액을 거뒀다.

여기에 지난달 30일에는 삼성SRA자산운용으로부터 삼성화재 서초사옥 ‘더에셋’ 매각잔금을 입금받으며 거래를 성공적으로 마무리했다. 매매가는 1조1,042억 원으로 올해 상업용부동산 거래로 최대 규모다. 매각 착수 당시 업계가 예상한 3.3㎡당 4000만원초반 대를 훌쩍 넘어선 수준으로, 목표수익률(IRR, 내부수익률)의 두 배인 약 15%의 수익을 만들어내는 쾌거를 이뤘다. 매각차익으로만 약 2760억 원을 거둬들였으며 투자기간 6년간의 배당을 합쳐 총 3,980억 원의 수익을 투자자에게 지급하게 된다.

하이일드펀드 성과도 눈여겨볼만 하다. 지난달 코람코자산운용은 ‘코람코하이일드일반사모증권투자신탁제43호(코람코하이일드43호)’를 설정했다. 이 펀드는 BBB+등급 이상의 채권에 투자해 안정적이면서도 상대적으로 높은 수익을 목표로 한다. 여기에 더해 일정비율로 공모주 우선배정에 참여해 플러스 알파의 수익률을 노리는 상품이다.
코람코하이일드43호는 전작인 코람코인컴플러스41호와 코람코월배당하이일드42호가 설정완료 된지 약 20여 일 만에 자금모집을 마쳤으며 코람코는 이들 3건의 펀드로 약 200억 원의 신규 자금을 모집했다. 지난해 11월 설정한 동종의 펀드가 채 1년도 지나지 않아 연환산 14%에 육박하는 수익률을 기록하고 있는 것이 주요하게 작용한 결과다.

코람코자산운용 증권부문은 최근까지도 부동산기반의 멀티에셋 투자에 집중했다. 다른 어떤 운용사보다 부동산에 특화된 사업구조와 전문성을 보유했기 때문이다. 그에 따라 순수 주식과 채권보다는 리츠로 안정적 배당수익을 거두고 공모주와 메자닌 등에서 추가 수익을 얻는 상품이 주를 이뤘다. 이를 통해 코람코는 상장리츠 시장에서 중심적 지위를 확보했다는 평가를 받고 있다.

◇ 리서치조직 확대해 투자 경쟁력 강화, 외부 인재 영입 적극적으로 나서며 자료 정교화

여세를 몰아 코람코는 리서치조직 확대를 통한 투자 경쟁력 강화에 나섰다. 올초 NH투자증권의 간판 애널리스트였던 김열매 실장을 영입한데 이어 8월에는 글로벌 상업용부동산 서비스기업 쿠시먼앤드웨이크필드의 리서치팀장을 역임한 정진우 팀장을 추가 영입하며 리서치•전략조직을 완성한 것이다.
코람코는 지난 2007년 부동산업계 최초로 조사분석팀을 조직해 10여 년간 투자자에게 부동산 및 금융산업 전반에 대한 전망과 분석을 제공했다. 이후 실무마케팅 지원을 위해 현업 각 부문으로 분화했었던 전략기능을 최근 다시 ‘Research & Strategy실(이하 R&S실)’로 통합해 전사적인 투자전략 수립에 나섰다. 급격한 매크로(거시경제) 환경변화와 섹터별 엇갈린 시장전망 등에 대해 명확한 분석을 제공하기 위해서다.

실제 R&S실 확대개편 후 투자자와의 소통에서 많은 변화가 생기고 있다. 이미 투자자 및 잠재고객을 대상으로 시장 및 섹터별 전망자료인 마켓아웃룩(Market Outlook)이 배포되기 시작했고 영업부서의 투자제안서(IM: Information Memorandom)등에 시장예측과 하우스뷰(House View)가 포함되며 자료가 더욱 정교화 되고 있다.

무엇보다 국내 투자를 검토하는 해외 투자자들과의 소통이 강화되고 있다. 코람코 캐피털마켓실은 해외 투자자들에게 국내 투자기회를 제공하는 조직이다. 미국과 유럽의 상업용부동산시장 위기로 인해 투자처를 찾지 못한 해외 기관투자자들이 상대적으로 안정적인 아시아태평양 지역 포트폴리오를 구축하는데 전문성을 제공하고 있다.

R&S실은 캐피털마켓실의 국내외 로드쇼(투자자설명회)에 함께 참여해 해외 투자자들에게 국내 부동산시장의 이해를 높이는 역할을 하고 있다. 여기에 더해 글로벌 부동산 서비스기업 출신 정 팀장을 추가 투입해 해외 투자자대상 IR(Investor Relation)과 마케팅을 한층 강화한다는 복안이다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com