롯데리츠, 주주 이익보단 그룹 자산유동화 ‘0순위’ 눈총

[한국금융신문 이성규 기자] 롯데리츠가 리테일 중심에서 벗어나기 위해 호텔 및 오피스텔 부문으로 사업포트폴리오 확대에 나선다. 하지만 호텔롯데 신용도가 다소 불안한 모습을 보이자, 투자자보다 그룹 유동성 확보를 우선시한다는 비판이 따르고 있다. 출범 당시부터 지속된 논란을 잠재우지 못하면서 의구심의 눈초리만 확대되는 양상이다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난5일 롯데리츠는 서울 여의도 리츠협회에서 열린 ‘2024년 9월 상장리츠 투자 간담회’에서 다양한 자산을 편입해 포트폴리오를 다각화하겠다고 밝혔다. L7 HOTELS 강남타워 매입도 리테일 부문 집중도를 낮추기 위한 조치다.

롯데리츠는 지난 2019년10월 코스피 시장에 상장됐다. 현재 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 롯데백화점 강남점, 구리점, 광주점, 창원점, 롯데아울렛 청주점, 롯데마트 서청주점, 롯데마트 의왕점, 롯데프리미엄아울렛 등을 보유하고 있다.
롯데쇼핑은 부동산을 매각해 유동성을 확보하고 롯데리츠는 임대수익 등을 확보해 투자자들에게 배당을 지급한다. 그룹 유동성 확보와 투자자 수익을 동시에 만족시키는 것이다.

리츠 출범 목적을 보면 롯데리츠는 그 취지(구조조정)에 부합하는 모습이다. 하지만 롯데백화점 강남점 등을 제외하면 대부분의 자산이 지방에 소재해 있다. 뿐만 아니다. 연 임대료 상승률이 1.5%로 제한됐다.

여타 대기업 리츠(삼성FN리츠, 한화리츠, SK리츠)가 수도권 중심 부동산으로 구성돼 있고 임대료를 소비가물가지수에 연동시켰다는 점을 고려하면 롯데리츠의 매력은 낮다. 리츠는 인플레이션 헤지 자산으로 취급되는 반면, 롯데리츠는 그 역할을 제대로 수행하지 못하는 구조다.

▲ 주주보다 그룹 유동화 우선…불안한 호텔롯데 신용도

롯데리츠는 리테일 중심의 대표적인 스폰서 리츠다. 그 특성상 그룹 이해관계에 따라 거래가 진행될 가능성이 높았다.
리테일 사업은 경기에 민감한 사업이다. 여기에 롯데리츠가 보유한 알짜 매물은 사실상 ‘롯데백화점 강남점’ 뿐이라는 지적까지 나오면서 실질적으로는 롯데쇼핑의 유휴자산 털어내기 목적이 강하다는 비판도 따랐다.

앞서 언급한 것처럼 롯데리츠가 이번에 매입하는 ‘L7 강남’은 리테일에 집중된 포트폴리오 다각화에 목적을 두고 있다. 그 이면에는 호텔롯데 신용도 문제를 고려한 것으로 보인다.

호텔롯데는 상장을 추진해왔으나 현재는 무기한 연기된 상태다. 주력 사업 중 하나인 면세점이 코로나19 팬데믹 영향으로 위축되는 등 녹록지 않은 상황이다.

롯데그룹 지주사인 롯데지주는 신용도 측면에서 롯데케미칼, 롯데쇼핑, 롯데칠성음료, 롯데웰푸드 등이 방향을 결정한다. 뿐만 아니라, 호텔롯데도 롯데지주 신용등급에 영향을 미친다.
하지만 롯데건설의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 여파로 1대주주인 롯데케미칼과 2대주주인 호텔롯데도 불안한 상황이다.

현재 호텔롯데 신용등급은 ‘AA-, 안정적’이다. 다만 신용평가사들이 제시하는 등급 하향 기준(차입금의존도50% 이상)에 근접(2023년말 기준 48.2%)한 상황이다. 엔데믹 시대에 접어들면서 호텔롯데 수익성은 개선됐다. 하지만 신용 리스크를 완전히 떨칠 수 있는 정도는 아니다.

롯데그룹 입장에선 ‘부정적’ 등급 전망이 나온 롯데케미칼(AA0)을 고려시 호텔롯데 신용도 하락만큼은 절대적으로 막아야 한다. 호텔롯데 신용등급마저 하락하면 그룹 전체로 크레딧 리스크가 확대되기 때문이다. 롯데리츠의 ‘L7 강남’ 매입이 투자포트폴리오 확대를 통한 수익안정성보다 그룹 유동성 지원에 우선순위를 두고 있다는 지적이 나오는 이유다.

투자은행(IB) 관계자는 “롯데리츠는 상장 이후 시가총액은 낮아지고 배당이 줄어드는 등 결과적으로는 투자자들과의 약속을 지키지 못한 상황이다” 며 “상장 전부터 불거진 롯데리츠에 대한 의구심이 여전히 지속되는 이유다”고 지적했다. 그는 “롯데리츠 시총 하락과 그룹 전반 신용도 우려가 지속되고 있는 것은 본질적으로 주력 계열사들의 경쟁력이 약화됐다는 뜻도 있다”고 강조했다.

이성규 한국금융신문 기자 lsk0603@fntimes.com