서울 집값 고삐 풀렸는데…美 따라 9월 금리인하 가능할까

[한국금융신문 장호성 기자] 서울을 중심으로 아파트 가격이 무섭게 치솟으면서, 미 연방준비제도의 금리 인하 움직임에 맞춘 우리나라의 기준금리 인하 여부에 대해서도 시장의 전망이 엇갈리고 있다.

미국은 소비자물가 급등 및 고용불안으로 인한 내수경기 침체 등으로 인해 9월 기준금리 인하 가능성이 높아진 상태다. 월스트리트 일각에서는 미국이 이번 기회에 금리를 최대 0.5%p 인하하는 ‘빅 컷’에 나설 것이라는 분석도 높게 점쳐지고 있다.

문제는 우리나라의 상황이다. 한국부동산원에 따르면 2024년 8월 2주(8.12일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.08% 상승, 전세가격은 0.07% 상승을 기록했다. 월 단위로 보면 7월 서울 주택(아파트·연립·단독주택) 매매가격지수는 6월보다 0.76% 올랐다. 2019년 12월(0.86%) 이후 4년 7개월 만에 가장 큰 상승 폭이다.
여기에 서울 아파트 전세가격이 60주 넘게 상승세를 유지하고 있어, 아파트 매매가격 상승에 대한 불씨 또한 크게 남아있다는 게 전문가들의 공통된 분석이다. 내년에 신규 입주물량이 줄어들 것이라는 전망 역시 집값 폭등 우려에 힘을 더하는 대목이다.

이에 전문가들은 9월에는 한국은행이 기준금리 인하에 나서지 않을 가능성이 크다고 보고 있다. 전문가들은 대체로 미국 연방준비제도(연준·Fed)가 예상대로 9월 정책금리(기준금리)를 낮추면, 한은도 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 실행에 따른 가계대출·부동산 안정 여부 등을 점검한 뒤 10월이나 11월 비로소 인하에 나설 것이라는 관측이다.

5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)에서만 이달 중순까지 가계대출이 4조1795억원이나 더 불었다. 이창용닫기이창용광고보고 기사보기 한국은행 총재는 지난달 기준금리 12연속 동결 이후 "한은이 유동성을 과도하게 공급한다든지 금리 인하 시점에 대해 잘못된 시그널(신호)을 줘서 주택가격 상승을 촉발하는 실수는 하지 말아야 한다는 데 금융통화위원 모두 공감했다"고 발언했다.

오는 9월 시행 예정인 2단계 스트레스 DSR이 시장에 얼마나 영향을 미칠지도 관건이다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용 기간에 금리상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해, DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도다.

정부는 올해 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 기본 스트레스 금리의 25%를 적용하는 1단계 조치를 도입한 바 있다.
하반기부터는 은행 주택담보대출과 신용대출, 2금융권 주택담보대출에 스트레스 금리의 50%를 적용하는 2단계 조치를 시행할 예정이었지만 9월로 2개월 미뤄졌다. 정부는 9월 1일부터 기본 스트레스 금리인 하한금리 1.5%에 적용되는 가중치를 50%로 상향, 스트레스 금리를 0.75%로 적용한다고 밝혔다. 아울러 적용 대상을 은행권 신용대출과 제2금융권 주택담보대출로 확대하되, 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우로 제한할 예정이다.

부동산 한 전문가는 “지금처럼 서울 부동산이 폭등하는 와중에 금리 인하라는 폭탄까지 투하된다면 그나마 서울에 국한됐던 집값 폭등세가 수도권 주변에서 지방까지 전이되며 엄청난 혼란이 초래될 수 있을 것”이라며, “우리는 미국이 금리를 5%대까지 올리는 동안에도 키맞추기 없이 3%대 금리를 유지했기 때문에 미국이 빅컷에 나선다고 해서 우리까지 그런 수준의 금리 인하를 단행하기에는 외환 보유고 감소 등의 리스크가 있어 쉽지 않을 것”이라고 진단했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com