서울 그린벨트 12년 만의 전면 해제…수도권 42.7만호 신규 공급

[한국금융신문 장호성 기자] 2018년 수준으로 수 주째 급등하고 있는 서울 아파트값을 잡기 위해 정부가 꺼낸 카드는 또 한 차례의 대대적인 규제 완화였다.

이를 위해 12년 만에 서울의 개발제한구역(그린벨트)를 전면 해제한다. 이를 풀어 총 8만 가구를 신규로 공급할 수 있는 신규 택지 후보지를 발굴하겠다는 청사진이다.

이와 함께 빌라 등 소형주택 및 비아파트 시장에 대한 대규모 세제완화를 제공해 소외됐던 시장을 활성화하겠다는 복안도 밝혔다.
정부는 8일 부동산 관계장관회의를 열고 이 같은 내용이 담긴 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표했다.

◇ 서울 그린벨트 풀어 신규 공공주택 공급 택지 공급…3기신도시 물량도 확대

정부는 먼저 오는 11월 5만가구 규모 신규 택지를 발표한다. 여기에 서울지역이 포함되며, 규모는 1만가구 이상이다. 내년에는 3만가구 규모를 발표한다.

서울 그린벨트는 이명박 정부가 보금자리주택을 짓기 위해 2009∼2012년 서초구 내곡동, 강남구 세곡동 일대 등 34㎢를 해제한 이후 대규모로 풀린 적이 없다. 현재 서울 그린벨트 지역은 149.09㎢로 서울 면적의 24.6%에 해당한다.

정부와 서울시는 급히 중앙도시계획위원회·도시계획위원회를 각각 열어 서울 그린벨트 전역과 서울 인접 수도권 지역을 토지거래허가구역으로 한시 지정했다. 지정일은 올해 11월 신규 택지 발표 전까지이며, 이달 13일부터 효력이 발생한다.
서울시가 협조해야 그린벨트 해제가 가능한 만큼 정부는 오세훈닫기오세훈광고보고 기사보기 서울시장이 제안하는 주택 유형과 방식을 최대한 수용하겠다고 밝혔다. 서울시는 서울 신규 택지를 활용해 오 시장이 추진하는 '장기전세주택Ⅱ'(시프트2) 등 신혼부부, 청년 대상 주택 공급을 확대한다는 계획이다.

진현환 국토부 1차관은 "양질의 주택이 대량으로, 저렴하게 공급되기 때문에 당장 주택 구입 계획이 없는 분들이 (매수에) 나서지 않아도 된다고 방지하는 차원"이라며 "주택 공급 여력과 기반을 다지는 측면도 있다"고 말했다.

3기 신도시 공급 물량도 기존보다 2만 가구 늘리기로 했다. 용적률을 높이고, 자족용지 비율을 조정해 물량을 확보한다. 한국토지주택공사(LH)는 수도권 공공택지에 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공한다.

사업자가 수도권 공공택지를 분양받아 집을 지었는데 준공 후 미분양이 발생하면 LH가 분양가의 85∼89% 수준에서 집을 사주는 식이다. 적용 대상은 수도권 3만6천가구이며, 내년까지 착공에 들어간 주택이어야 한다.
사업자가 공사비 인상 문제 등으로 분양 시기를 늦추거나 분양받은 토지를 반납해 주택 공급이 축소되는 것을 막겠다는 취지다.

◇ LH 앞장서 빌라·오피스텔 매입 확대, 빌라 구매시 주택 수 제외 특례 연장

극심한 침체를 겪고 있는 비(非)아파트 시장 정상화를 위해서는 LH 등 공공이 수도권을 위주로 신축 빌라·오피스텔 매입을 확대한다. 신축매입 임대주택 공급 목표를 올해와 내년 2년간 9만가구에서 11만가구로 늘렸다.

정부는 "서울의 경우 비아파트 공급 상황이 정상화될 때까지 비아파트를 무제한으로 매입해 전월세로 공급하겠다"고 밝혔다.

신축매입 주택 11만가구 중 5만가구 이상은 새로 도입하는 '분양전환형 신축매입 주택'으로 공급한다. 실수요자 선호도가 높은 면적 60∼85㎡ 규모 아파트 등을 저렴한 임대료로 임대한 뒤, 최소 6년이 지나면 임차인에게 우선 매각하는 식이다.

빌라 자체에 대한 세제혜택도 늘어난다. 신축 소형 주택을 구입하는 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 산정 시 이를 주택 수에서 제외하는 특례 적용 기간이 2025년 말에서 2027년 말까지로 2년 연장된다.

특례가 적용되는 소형 주택은 전용면적 60㎡ 이하이면서 수도권은 취득가격 6억원 이하, 지방은 3억원 이하인 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔 등이다.

신축이 아닌 기존 소형 주택을 구입해 등록 임대주택으로 등록하는 경우에도 세금 산정 시 주택 수에서 제외된다.

적용 대상은 올해 1월부터 2027년 12월까지 구입해 임대 등록한 전용면적 60㎡ 이하 비아파트(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)다.

생애 최초로 전용 60㎡ 이하 소형 비아파트(수도권 6억원 이하, 지방 3억원 이하)를 구입할 경우 받을 수 있는 취득세 감면 한도도 현재 200만원에서 300만원으로 늘어난다. 감면 적용 기간을 2025년에서 2027년까지로 2년 연장하는 방안도 추진된다.

비아파트 구입자가 청약에서 불이익을 받지 않도록 청약 시 무주택으로 인정되는 비아파트 범위도 늘어난다.

현재 수도권은 공시가격 1억6천만원 이하, 지방은 1억원 이하인 전용 60㎡ 이하 비아파트가 적용 대상인데, 면적 기준은 85㎡ 이하로, 공시가격은 수도권 5억원 이하, 지방 3억원 이하로 대폭 상향 조정할 방침이다.

이렇게 매입된 소형 임대주택을 전세시장에 공급하기 위한 등록임대사업의 대상과 범위도 확대할 방침이다.

우선 1가구만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기등록임대 제도가 새로 도입된다. 1주택자가 소형 비아파트를 구입해 6년 단기임대등록할 경우 세금 부과 시 1가구 1주택 특례를 적용할 방침이다.

여기에 임대사업자의 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 일몰 기한도 올해 말에서 2027년 말로 3년 연장된다. 등록임대 유형으로 작년 9월 신설된 임대형 기숙사(공유주택)를 취득세·재산세 감면 대상에 새로 포함하기로 했다.

박상우 국토교통부 장관은 "세제·청약 등 주택 추가 구입에 따른 규제를 완화해 1주택자도 비아파트를 추가로 구입할 수 있도록 시장 환경을 만들어 나가겠다"고 말했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com