바닥 쳤던 서울 오피스·상업용 부동산시장 훈풍, 거래액 늘고 공실 줄고

[한국금융신문 장호성 기자] 코로나19 팬데믹으로 재택근무 등이 늘어나고 상권이 무너지며 힘을 잃어가던 오피스·상업용부동산 시장에 모처럼의 훈풍이 불고 있다.

강남과 여의도 등 서울 내 주요 업무지구의 오피스 수요가 늘며 공실률이 줄고 있고, 영등포 등 신흥 오피스타운에도 온기가 퍼지는 모양새다. 또 올해 상반기에만 상업용부동산의 거래 규모가 8조원대까지 오르는 등 회복세가 나타나고 있다.

글로벌 최대 종합 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2024년 2분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서’에 따르면 2024년 상반기 상업용 부동산 총거래 규모는 8조원으로 작년 동기 대비 3% 증가한 것으로 나타났다. 하반기에는 금리 인하 기대감과 함께 오피스 시장을 중심으로 다수의 거래가 진행 중에 있어 두드러진 투자 시장 규모의 증가를 보일 것으로 전망했다.
2분기 오피스 시장 주요 거래를 살펴보면 캡스톤자산운용이 영국계 M&G 소유의 아이콘 역삼을 블라인드펀드를 통해 2040억 원에 인수했고, 남양덕정 유한회사는 YD318빌딩을 메테우스자산운용으로부터 1050억 원에 매입했으며, 결혼정보회사 듀오는 케이플라츠 신논현 빌딩을 케이리츠로부터 825억 원에 인수했다. 도심권역에서는 한국토지신탁이 보령홀딩스의 사옥 보령빌딩을 세일앤리스백 구조로 1320억 원에 매입했다.

한국부동산원의 ‘상업용부동산 임대동향조사’ 자료에 따르면, 올해 1분기 서울 오피스 공실률은 5.4%로 나타났다. 이는 한국부동산원이 오피스 공실률을 집계한 2013년 1분기 이후 최저 수치다. 서울 오피스 공실률은 ▲2020년 1분기 8.6% ▲2021년 1분기 8.3% ▲2022년 1분기 7.1% ▲2023년 1분기 6.5% ▲2024년 1분기 5.4%로 꾸준히 하락세를 이어가고 있다.

업계에서는, 오피스 공실률이 5% 미만으로 떨어지는 것을 사실상 ‘제로 공실률’ 로 보고 있다. 임차인이 이사를 오고 가는 과정에서 발생하는 ‘자연공실률’ 을 5%로 간주하기 때문이다.

대부분의 서울 주요 업무지구가 전년도와 비교 시, 공실률이 줄어드는 추세다. 지난해 1분기와 비교했을 때, 광화문은 5.8%→4.0%로, 강남대로는 9.6%→7.4%로, 여의도는 3.6%→3.1%로 각각 줄었다.

상업용부동산의 투자수익률도 지난해 2분기부터 반등하고 있다. 지난해부터 올해 1분기까지 서울 투자수익율을 살펴보면, ▲2023년 1분기 1.14% ▲2분기 1.1% ▲3분기 1.23% ▲4분기 1.7% ▲2024년 1분기 1.85%로 오름세다.
서울 오피스의 상승 흐름은 주요 업무지구에서 신흥 오피스 타운으로 확장되는 모양새다. KB국민은행의 ‘KB오피스 투자지수’ 자료에 의하면, 영등포구로권 오피스의 매매가격지수는 2023년 3분기 101.17을 기록하며, 전 분기 대비 0.23% 하락했다. 하지만 4분기 102.39로 상승세로 돌아섰으며, 올 1분기 105.30으로 직전 분기에 비해 2.84% 상승했다.

영등포구로권은 YBD·GBD·CBD 등 서울 3대 업무지구와 접근성이 뛰어나며, CJ공장부지 복합개발·구로 차량기지 이전사업 등 개발이 가시화되는 점이 상승세의 요인으로 풀이된다. 특히 구일·구로역 일대는 이미 조성돼 있는 각종 산업단지는 물론, 다수의 일자리 창출을 동반하는 개발이 이어지고 있어, 新구로권역으로 꼽히고 있다. 구로·금천 일대에 조성돼 있는 국내 최대 규모의 디지털산업단지인 G밸리도 인접해 있다.

지난 2월 서울시에서 발표한 ‘서남권 대개조 구상’ 의 영향으로 영등포구로권의 환경은 더욱 개선될 전망이다. 서울시는 구로기계공구상가 · 구로중앙유통단지 등을 도심물류와 미래형 업무기능이 융합된 핵심 산업 거점으로 탈바꿈시킬 계획이라고 밝힌 바 있다.

영등포구로권과 함께 신흥 오피스 타운으로 꼽히는 문정동 일대도 돋보인다. 국토교통부에 따르면, 문정동의 상업 업무용 부동산 매매는 지난 한해 동안 138건 이뤄지며 송파구에서 가장 많은 거래량을 기록한 바 있다. 문정동은 법조타운을 중심으로 신규 오피스 공급이 활발했던 지역으로, 쾌적한 업무환경이 특징이다. 문정동의 뒤를 이어 잠실동이 57건을 기록했다.
건설부동산 업계 관계자는 “코로나 19 사태로 짧은 기간 동안 업무환경에 대한 트렌드가 변화하면서, 서울 오피스 임대시장도 상당기간 고전을 면치 못했다” 며 “하지만 엔데믹 이후 전통적인 오피스 시장이 되살아 나면서 반등을 보이고 있고, 주요 업무지구에 이어 영등포구로권역 · 문정동 등 신규 오피스 타운으로 상승세가 이어지고 있다”고 전했다.

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장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com