남산·북한산 고도제한 완화…중구·강북구 재개발 사업 ‘탄력’

[한국금융신문 주현태 기자] 고도지구는 쾌적한 환경·경관과 효율적인 토지 이용을 위해 건축물의 높이를 규제하는 지역이다. 이에 고도지구로 설정되면 건물 높이가 제한돼 높게 건물을 지을 수 없다. 이 가운데 오랜시간 동안 서울시 내 고도지구에 포함된 남산·북한산 주변 등 고도 제한이 완화돼 눈길을 끈다.

22일 서울시에 따르면, 1972년 도입된 서울 내 고도지구 체계가 50여년 만에 전면 개편되면서 서울 도심내 노후 주택 개발 등이 활성화될 전망이다.

먼저 서울 강북구 미아동 일대가 북한산 고도지구 규제 완화를 통해 총 2600가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 시는 고도지구 규제 완화와 함께 미아동 791-2882 일대 재개발 사업의 신속통합기획을 확정했다.
시는 이번 기획안에 올해 6월 최종 고시된 ‘북한산 주변 고도지구 도시관리계획’ 내용을 시범적으로 적용하기로 했다. 대상지는 북한산 경관을 보호하면서도 사업의 실현성을 높일 수 있도록 높이 규제를 유연하게 적용한 고도지구 주변 주거환경 개선의 첫 사례로 의미가 크다.

미아동 일대는 북한산 주변 고도지구 규제와 고저차가 심한 지형적 여건으로 인해 실질적 주거환경 개선에 한계가 있었다. 또 수십년 간 도시계획 규제로 소방차도 진입하기 어려운 비좁은 골목길과 부족한 기반시설 등 주변 지역과 개발 격차가 있는 곳이다.

삼양사거리역(지구 중심), 솔샘역 더블 역세권에 위치한 대상지는 주변에 미아뉴타운, 벽산아파트 등 25층 내외의 고층 아파트들이 입지해 있음에도 불구하고, 20m(완화시 28m) 고도제한에 묶여있어 개발이 어려웠다.

이번 신속통합기획이 확정됨에 따라 북한산국립공원과 어우러지는 최고 25층(평균 45m), 약 2500가구 규모의 도심 속 힐링 단지로 거듭날 전망이다. 대상지 내 북한산으로 이어지는 2개의 통경 구간을 확보하고, 평균 45m(평균 15층) 범위 내에서 북한산 인접부는 중저층(10~15층), 역세권 인접부 최고 25층으로 계획했다.

사업의 실현성 ‘신(新)고도지구’ 구상이 반영된 북한산 주변 도시관리계획에 따르면, 대상지는 지구중심 이상 역세권에 위치해 북한산 경관 보호와 연계해 최고 28m→평균 45m까지 높이 완화가 가능하다.
경관 계획상 조망점(송중초교앞교차로~삼양사거리)과 조망가로(삼양로)에서 북한산 방향으로 통경축 확보, 장대한 입면 지양, 가로변 저층 배치 등을 통해 보행자 중심으로 북한산 경관을 향유할 수 있도록 계획했다. 다만 시는 북한산 경관은 서울시민 모두의 자연유산인 점을 고려해, 유연한 높이계획 적용 시에도 입체적 경관계획 수립을 바탕으로 북한산 경관 보호의 대원칙은 지켜져야 함을 분명히 했다.

고저차가 57m에 이르는 지형의 단차를 극복해 테라스하우스 등 구릉지에 순응하는 주거유형을 도입했다. 또한 북한산과 이어지는 공원, 녹지, 외부공간을 유기적으로 배치함으로써 도심 속의 녹색 주거단지를 실현했다.

급격한 경사로 인해 보행과 차량 소통이 어렵고 기반시설이 열악했던 지역에 일상적 보행이 가능한 안전한 보행로를 조성하고, 인수봉로와 삼양로를 잇는 동서간 연결도로를 개설한다. 삼양초 후문~솔샘로까지 연결되는 공공보행통로와 통경축을 따라 이어지는 경관보행가로는 단지 내 동선과 유기적으로 연계한다.

시 관계자는 “그동안 지나치게 경직된 고도지구 규제로 재산상의 불이익과 주거환경 정비의 기회마저 없었던 지역에 신속통합기획을 통한 변화의 바람이 시작된 것”이라며 “경관 보호의 가치는 유지하면서도 유연한 도시규제 적용을 통해 사업 가능한 대안을 찾았다는 점에서 미아동 신속통합기획의 의미가 있다”고 설명했다.
고조제한 완화로 남산 인근 지하철역 반경 250m 이내구역도 정비사업을 할 경우, 최고 15층까지 건물을 높힐 수 있다. 고도지구가 전면 개편되면서, 높이 규제를 받아왔던 5개 동(회현동·명동·장충동·필동·다산동)의 일반주거지역은 종전 12~20m에서 16~28m로, 준주거지역은 종전 20m에서 32~40m로 고도 제한이 완화됐기 때문이다.

특히 이미 높이를 초과한 공동주택이 리모델링을 하면 2개 층을 더 올릴 수 있고, 관광숙박시설은 신축을 하더라도 기존 높이를 인정받을 수 있게 된다.

이에 서울의 중심인 중구에도 남산의 경관을 품은 대단지 아파트가 들어설 여건이 마련됐다고 평가된다.

당장 사업성이 없어 지지부진했던 신당9구역은 탄력이 붙을 전망이다. 신당9구역 주택재개발정비사업 조합은 정비계획의 층수를 최고 15층으로 변경하는 방안을 가지고 추진하고 있다.

또한 다산동 성곽길 인근 저층 주거지 주민들도 정비사업에 대한 의욕을 불태우고 있다.

이 지역은 지하철 3·6호선 약수역부터 신라호텔 뒤편 다산성곽길까지 아우르는 약 7만3000㎡ 면적의 넓은 지역이다. 2022년 시의 소규모 정비 사업 모델인 모아타운을 추진했지만 고도 및 성곽 관련 규제가 많아 대상지로 선정되지 못했다. 다만 시의 고도제한 완화 방침이 구체화되면서 지난해 11월 중구에 국토교통부의 공공재개발 사업인 ‘3080+ 도심공공주택복합사업’ 신청서를 제출한 상황이다.

강북구 한 공인중개소 대표는 “고도제한으로 저평가 됐던 지역들이 큰 혜택을 받은 것으로 풀이가 된다”며 “고도제한인 지역은 대부분 개발이 멈춰있던 지역이었던 만큼, 서울 도심내 살만한 집이 많아지고 사람들의 교류가 많은 곳으로 바뀌게 될 것으로 보인다”고 평가했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com