'98조' 규모 리츠, 침체된 국내 부동산 시장 구원투수 될까

[한국금융신문 장호성 기자] 유례없이 침체된 국내 건설부동산시장의 구원투수로 리츠(REITs, 부동산투자회사)에 대한 주목도가 올라가고 있다.

리츠란 소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 대출에 투자한 뒤, 수익을 투자자들에게 배당하는 '부동산투자회사' 또는 '부동산투자신탁'을 의미한다. 기존의 주식 등 유가증권 투자와 유사하지만, 투자 대상이 부동산이라는 점이 차이점이다. 부동산을 담보로 발행되는 주택저당증권(MBS)에 투자하거나, 부동산개발에 자금을 지원하는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 참여하는 등 부동산을 통해 자금을 운용하게 된다.

국토교통부는 소액투자자들의 투자를 토대로 침체된 부동산시장에 자금을 유입시켜 공사를 진행하겠다는 청사진을 그리고 있다. 일본 역시 ‘잃어버린 10년’으로 대표되는 우리나라와 유사한 경기침체를 겪었지만 리츠를 통해 이를 극복한 사례가 있다. 일본은 한국에 1년 앞선 2000년 리츠를 도입했으나 상장 리츠 수는 60개, 시가총액은 152조원으로 한국의 상장리츠 23개 시가총액(8조원)의 19배에 이른다. 주택·오피스 외에도 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산에 투자하고 있다.
국토교통부에 따르면 6월 현재 국내 리츠는 모두 375개이며 보유 자산은 98조원(상장리츠 16조원)이다. 그러나 국토부는 리츠 자산은 최근 5년간 약 2배 성장했으나, 최근 고금리 등으로 성장 속도가 둔화한 상황이라고 설명했다.

정부는 국내 리츠의 성장을 가로막는 이유가 과도한 규제 때문이라고 보고, 규제를 완화해 리츠 규모를 키우는 동시에 일반 국민의 투자를 유도하기로 했다.

김승범 국토부 부동산투자과장은 "리츠 상품 별로 차이는 있지만 평균 배당률이 8∼9%"라며 "누군가가 부동산을 통해 이익을 얻고 있다면 일반 국민들에게도 기회를 주자는 것"이라고 말했다.

부동산 직접 투자 때는 투자자에게 취득세, 재산세 등 비용이 발생하지만, 리츠 투자자가 투자하면 주식 거래 수수료 수준의 비용만 발생한다. 배당소득세 분리과세(14%→9%) 혜택도 받을 수 있다. 또 리츠는 공모가 기준 1주당 5000원으로 소액으로 투자가 가능하다.

기업 입장에서는 리츠를 활용해 보유 부동산을 유동화해 신산업에 투자할 재원을 확보할 수 있다. 정부와 지방자치단체는 리츠를 활용해 임대주택을 공급하거나 도시재생사업을 추진할 수 있다.
국토부는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙과 미분양 해소에도 리츠를 활용하고 있다. 브릿지론 단계에서 본 PF로 전환하지 못하고 경·공매 위기에 몰린 분양주택 사업장은 '공공지원 민간임대리츠'로의 전환을 지원하는 식이다.

정부는 규제에서 지원 중심으로 리츠 관련 정책을 손보겠다고 공언했다. ▲리츠 산업 육성 및 투자자 보호 등 업무를 총괄 지원하는 전담 지원기구인 리츠지원센터 운영 방안 ▲불필요한 절차 생략 등을 통해 인가 소요기간 절반 수준 단축 ▲투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고ㆍ공시 사항은 폐지하고 중복된 보고ㆍ공시 사항은 합리적으로 조정 ▲국민의 리츠에 대한 합리적인 투자 판단을 지원하기 위해 투자보고서(분기별 공시) 전면 개편 및 접근성 개선 등이 방안으로 제시됐다.

또 리츠가 미분양 주택을 매입·운영하여 미분양 리스크를 해소할 수 있도록 할 계획이다. 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양 매입·운영 하고, 부동산경기 회복시 매각하는 식이다. 이를 위해 CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세ㆍ종부세를 세제지원하는 방안도 포함됐다.

나아가 국토부는 리츠를 활용한 기업형 장기임대주택 육성 방안도 준비하고 있다. 리츠 수익을 임차인이 공유할 수 있도록 하는 등의 '중산층 장기임대주택 육성 방안'을 다음 달 발표할 예정이다.
장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com