지방 아파트 분양시장 붕괴 초입

[한국금융신문 장호성 기자] 1.3 부동산대책에서 발표된 서울 규제지역 해제 여파가 지방 부동산시장의 붕괴를 가속화시키고 있다.

수도권에서도 분양 완판을 장담할 수 없는 하락장이 길어지면서, 주요 건설사들도 사업성이 없으면 손절을 고려할 정도로 시장 위축이 심각해지는 모습이다.

대우건설은 최근 울산 동구의 한 주상복합아파트 개발사업의 후순위 대출 보증(브릿지론) 440억원을 자체 자금으로 상환하고 시행사 측에 시공권 포기를 통보했다고 밝혔다.
이 사업은 총 480가구의 주상복합 아파트를 짓는 것으로 지난해 시행사가 토지 매입과 인허가 비용을 마련하기 위해 브리지론으로 증권사·캐피털사 등에서 약 1000억원을 조달했다.

대우건설은 이 가운데 440억원을 보증하고 1600억원을 공사비로 받기로 했지만, 최근 금리 인상으로 브릿지론 금리가 크게 오른 데다 미분양도 증가하면서 자체 자금으로 브릿지론을 갚고 사업에서 손을 떼기로 결정한 것으로 전해졌다.

통상적으로 건설사들은 브릿지론과 부동산PF 등을 통해 자금을 융통하고, 분양을 진행해 생기는 수익으로 이를 상환하는 방식으로 공사를 진행한다.

일단 PF를 통해 자금을 빌리더라도, 분양이 제대로 이뤄지지 않으면 그 손해가 눈덩이처럼 커질 수 있는 구조다.

대우건설이 이번 사업에서 물러난 이유 역시 당분간 분양시장 침체가 계속돼 손해가 커질 수 있다는 계산이 끼어있는 것으로 풀이된다.
호황기에는 지역 구분 없이 분양만 했다 하면 완판이나 청약 흥행이 담보됐지만, 지난해 청약시장은 평균 한 자릿수 경쟁률조차 ‘선방했다’는 반응이 나올 정도로 180도 달라진 모습을 나타냈다.

이번 사례가 특별한 경우가 아닌 ‘진짜 위기의 시작’이라는 분석이 나오고 있는 이유다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난달인 1월 청약을 진행한 11개 단지 중 1대 1의 경쟁률을 넘어선 단지는 3곳에 불과했다. 아파트 10곳 중 7곳이 한 자릿수 경쟁률도 채우지 못하고 미달됐다.

지방 건설업계 사정에 밝은 한 전문가는 “대부분 수요층들의 시선이 대형사나 수도권에 몰려있어서 그렇지, 지방 건설사들의 어려움이 사람들의 생각보다 훨씬 큰 상태”라며 “엮여있는 협력사나 하청업체들까지 생각하면 붕괴 속도는 더욱 빠를 것”이라고 경고했다.
실제로 지난해 레고랜드발 부동산PF 우발채무 발생 우려가 커지면서, 우석건설이나 동원건설산업 등 지역 기반 중견건설사들이 부도처리되는 사태가 벌어지기도 했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com