[전상현의 재테크 톡톡] 부동산 규제와 증세만 해결책인가

6월이 다가오며 재산세와 종합부동산세 등 각종 부동산의 보유세를 비롯한 증세관련 보도가 연이어 나오고 있다.

부동산에는 각종 세금이 부과되는데 크게 매입과정에서의 취득세와 보유 과정의 재산세와 종합부동산세, 매도 시 차익에 따른 양도소득세 등이 있다.

여기에 추가적인 비용인 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등과 상속세, 증여세 등도 부가적으로 발생한다.
또한 이 세금들의 기준이 되는 공시지가의 현실화와 다주택자의 양도세 중과세, 비주택까지 LTV확장이나 분양가상한제, 전매제한, 거주의무기간, 투기과열지구 선정 등 부동산은 그간 규제와 증세라는 두가지 일관된 정책을 펼쳐왔다.

결국 이 정책의 결과는 전반적인 부동산시장의 상승을 가져오고 추가적인 규제와 증세는 거래시장에서 매물잠김으로 인한 실거주희망자들의 투자로 이어져 지속적인 집값 상승으로 이어졌으며, 한번 올라간 집값을 다시 잡기 위한 추가적인 규제와 증세로 이어지는 악순환의 연결고리가 되었다.

6월 보유세 부과를 기준으로 향후 이어질 가을 이사철까지 과연 규제와 증세일변도의 정책이 효과를 볼것인가는 현재까지 시장의 추세를 보아 어려울것으로 보인다.

정부는 그간 주택의 수급에 대한 숫자상의 통계를 통해 집이 부족하지 않으니 다주택자들의 투기를 근절하면 주택의 상승을 막을수있다는 논리로 규제와 증세정책을 고수해왔으나 과연 그 이유만으로 부동산 시장이 지속적으로 상승했는가를 살펴보면 그렇지 않다는 것을 알수 있다.

가장 먼저 주택보급률을 보면, 전국적으로는 이미 100%를 넘는 반면, 서울은 아직 96%에 머물고 있고 이를 수치상으로만 생각하면 자가점유률 역시 높을것으로 예상할수 있으나 실제 자가점유율은 2015년을 기준으로 전국이 56.8%이며 서울이 42.1%로 절반 혹은 그 이하의 수치를 기록함을 알수 있다.
서울과 수도권으로의 집중현상을 생각해보면 서울의 주택보급률이나 자가점유율이 현저히 낮음을 확인할 수 있는데 여기에 수도권에 거주, 서울 생활권인 인구가 약 130만명에 달하고 있다는 점을 더해서 생각하면 현실적인 서울의 자가점유율은 더 떨어진다고 할 수 있다.

이에 비해 인구증가는 꾸준한 감소세를 보이다 2020년 최초로 인구의 자연감소가 발생하였으나 주택수 산정의 기준이 되는 가구수는 꾸준히 증가하는 추세에 있으며 은퇴인구의 자녀 결혼에 의한 가구수의 증가는 당분간 더 두드러질것으로 보인다.

이러한 수치상으로만 보면 정부의 다주택자를 옥죄는 정책으로 매도물량이 나오면 일정수준으로 해결될수 있을것 같으나 부동산 시장은 그리 간단하지 않아 투자자들의 학습효과는 이번 정부 초반부터 주택가격 상승으로 생각하고 준비하였으며 이에 뒤늦게 뛰어든 실수요자의 투자가 합산되면서 투자심리에 불을 붙였다.

이에 코로나로 인한 양적완화로 이어진 초저금리, 투자의 목적지를 잃어버린 유동성의 증가 등 가격상승을 더욱 부추기는 경제지표로 인해 가속화되며 민간사업 규제, 공공주택 공급부족 등이 현실화 되어 70% 이상이 올랐다.
단순히 수치로만 보면 인구와 가구수가 밀집되어 있으며 자가점유율이 낮아 다주택자의 주택만 매도로 돌리고 그 매도주택을 다시 시장에 공급하는 정책으로 상당부분을 해결할 수 있을 것으로 생각할 수 있으나, 이는 연령별, 목적별로 추가주택이 필요함을 간과한 부분이 있다.

2주택자 이상을 다주택으로 하여 규제를 하나 여기에는 노후의 은퇴자금을 위한 임대사업을 목적으로 하는 주택이나, 결혼하는 자녀를 위한 신혼집 등의 추가적인 형태의 주택의 필요도 있지만, 아무리 주택보급이나 자가점유율이 100%가 된다 하더라도 이사를 통한 주소지 이전이라는 단순한 경우를 계산해 보면 이사갈 빈집이 있어야 이사가 가능하다는, 즉 주택보급률이나 자가점유율이 100%로 모두 본인의 집에서 거주한다고 해도 빈집이 없으면 이사자체가 불가능해진다는 것을 통해서도 추가 주택의 필요성을 알수있게 된다.

이는 과거 96%의 자가점유율을 가졌던 루마니아의 주택정책의 결과로도 알수 있다.

모두가 자가에 살면 추가적인 주택건설도 없고, 이사를 하려해도 팔고 갈 사람이 없으며, 주택건설 관련 경제가 멈추고, 자녀가 성장하여 독립하려해도 추가 주택이 없게되어 결국 EU평균 2배가량의 주거혼잡도를 보이는 결과를 보인바 있다.

또한 주택이란 경제뿐만이 아니라 사회, 인문학적인 요소와 영향에 의한 선호도가 발생하는 자산으로 공산품처럼 특정전체 지역에 공급하는 숫자만으로 공급대책을 완성할수는 없다.

신도시의 공급처럼 서울 등 도심진입의 용이함도 고려대상이며, 주택의 형태도 단독이냐 아파트냐 빌라등의 공공주택이냐 등을 고려해야 하며, 적당한 레버리지를 활용할 수 있는가, 자녀를 키우기에 적합한 인프라를 가진 지역인가 등이 전체 공급되는 숫자보다 중요한 요소가 되는 경우가 많다.

이렇듯 공급주택의 근본적인 해결을 위해서라면 단순한 숫자에 치중한 공급이나 규제보다 시장에서 실수요자의 교통, 교육, 입지, 직장, 세대의 수요를 살피고 예측한 공급과 민간을 포함한 재건축, 공공개발이 반드시 함께 이루어져아 한다.

지금처럼 다주택자들이 시장에서 투기꾼이나 부동산을 상승하게 하는 원흉으로 지목되어 규제나 증세의 대상으로만 되는 것은 노후자산 같은 다양한 포트폴리오를 구성하는 개인의 자유를 제한하는 것과 동시에 거래제한을 통한 거시경제의 흐름마저 막을수 있다는 점을 놓쳐선 안될 것이며, 양도소득세 과세의 현실화나 대출규제의 완화 등을 통한 거래 활성화와 함께 규제지역의 재건축 허용이나 광역교통망의 연계, 거주선호지역의 공공주도 공급 등 실수요자들이 선호하는 지역과 형태의 공급을 통한 안정화정책을 가져가야 할 것이다.

전상현 HBC자산관리센터 대표