[부동산 투자 절세와 대출 뽀개기 전략 (1)] 알아두면 꿀이 되는 부동산 절세 팁

[WM국 김민정 기자] 2017년 이후 부동산 대책은 무려 18차례나 발표됐다. 그러다 보니 당연히 이에 따른 세법도 복잡해졌다.

특히 지난해 12·16 부동산 대책이 발표되면서 부동산 보유세와 양도소득세 등이 한층 강화됨에 따라 다주택자뿐만 아니라 1주택자 세 부담도 급증하는 추세다.

부동산 투자의 가장 기본이라 할 수 있는 절세 포인트들을 짚어본다.
12·16 부동산 대책에 따르면 올해부터 종합부동산세 최고 세율은 기존 3.2%에서 4%로 높아진다. 정부가 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자 종부세율을 0.1~0.3%포인트 올려 최고 3%로 높이기로 했기 때문이다. 3

주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.2~0.8%포인트 인상해 최고 4%로 올린다.

여기에 공시가격 현실화로 향후 세금 부담은 더 커질 우려가 크다. 정부는 공시가격 현실화율을 시세 9억~15억원 미만 주택은 70%, 15억~30억원 미만은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올릴 계획이다.

지난해 기준 공시가격 현실화율은 68.1% 수준이었다. 이에 따라 올해 종부세 납부자가 서울에서만 100만명에 달할 전망이다. 1주택자는 공시가격 9억원 이상, 2주택자 이상은 각 주택의 합산 공시가격이 6억원 이상인 경우 종부세 대상이 된다.

집을 팔 때 내는 양도세 부담도 만만찮다. 정부는 오는 2021년 이후 양도분부터 2년 미만 보유 주택 양도세율을 인상하기로 했다.
1년 미만 보유 주택은 양도세율을 50%로 10%포인트 높이고, 1년 이상~2년 미만 보유 주택은 현행 기본 세율(6~42%) 대신 양도세율 40%를 적용한다.

다주택자의 경우 올 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 팔 때 양도세 중과를 배제한다.

1주택자들도 고민에 빠졌다. 1주택자 양도세 비과세 요건과 장기보유특별공제 적용이 점점 더 까다로워지고 있기 때문이다.

올해부터는 아무리 오래 보유한 주택이더라도 최소 2년 이상 거주해야 장기보유공제율을 최고 한도(80%)까지 받는다. 거주 요건에 따라 같은 조건이더라도 양도세가 1억원 넘게 차이 나기 때문에 반드시 짚고 넘어가야 한다.
장기보유특별공제란 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 금액을 공제해주는 제도로, 오랜 기간 동안 부동산 시세가 올라 큰 차익이 누적됐을 때 세 부담이 급증하는 부작용을 방지하고 집을 장기 보유할 유인을 제공하는 정책이다.

과거에는 1주택자의 경우 양도세가 아예 없고 예외적으로 양도가액 9억원이 넘는 고가 주택에 한해서만 과세했으나, 이제는 보유 기간뿐 아니라 거주 기간에 따라 장기보유특별공제율이 달라진다.

아무리 오래 보유하고 있었다 해도 2년 거주 요건을 채우지 못하면 특별공제율이 최고 80%에서 30%까지 확 줄어든다.

갈아타기는 내집마련을 위해 가장 좋은 방법으로, ‘1번 집에서 2번, 2번 집에서 3번, 다시 4번…’ 식으로 계속해서 집을 갈아타되 좀 더 자신에게 맞고 향후 투자가치도 있는 자산으로 옮기는 과정을 말한다.

이를 세법에서는 ‘일시적 2주택 비과세’라고 한다.

갈아타기를 하려면 우선 세 가지 요건을 만족해야 한다. 첫째, 1번 집을 취득하고 나서 1년이 지난 후 2번 집을 취득해야 한다. 1년 이내 구매 시는 투기수요로 보아 일시적 2주택 비과세를 해주지 않기 때문이다.

참고로 주택의 취득일은 계약일이 아닌 잔금일 또는 등기접수일 중 이른 날이라는 점도 유의해야 할 점이다.

둘째, 2번 집을 취득하고 나서 1번 집은 2번 집 취득일로부터 3년 이내에 매도한다. 세법에서는 부득이하게 2주택이 되는 경우 예외적으로 비과세를 해주고 있는데, 이 경우 기존 집, 즉 1번 집을 일정 기간 내에 매도해야 한다.

다만, 조정대상지역에서 조정대상지역으로 할 때는 1번 주택을 3년이 아닌 ‘1년 이내’에 매도해야 한다. 기존 3년에서 1년으로 기간이 3분의 1로 크게 줄었기에 매도 일정을 잘 조절해야 비과세를 받을 수 있다.

셋째, 매도하는 1번 집은 최소 2년 이상은 보유해야 한다. 다만, 조정대상지역에 있는 집을 취득했다면 2년 보유가 아니라 2년 거주가 필수 요건이다.

결과적으로, 이제 개인이 다주택을 보유하는 것은 그리 환영 받지 못하는 시대다. 이에 따라 최근에는 법인에 대한 관심이 높아지고 있다.

부동산의 법인 전환은 주택 수를 줄여 비과세 혜택을 받으면서 비용처리나 중과세에도 효과적으로 대응할 수 있기 때문이다.

무엇보다 법인 명의로 부동산을 매입하게 되면 개인 임대 사업자일 때보다 세금을 절감할 수 있다. 개인은 종합소득세율이 6~42%인데, 법인세는 10~25%로 큰 차이가 나는데다, 양도세와 종합부동산세도 낮출 수 있다.

개인일 경우 양도세가 최대 45%까지 부과되며, 다주택자라면 10~20%까지 중과된다. 그러나 법인이라면 매각 시 10~20%의 법인세만 지불하기 때문에 양도세가 상대적으로 저렴하고, 종합부동산세 과세율도 더 낮다.

부동산업계 관계자는 “지금처럼 개인에 대한 세제가 강화되는 시대에서는 개인이 부동산을 단순히 보유하는 것보다는 법인을 통해 관리하는 것이 다양한 이점을 누릴 수 있다”며 “다만 법인의 경우 취득세가 개인사업자의 2배를 넘는 것은 물론 장기보유특별공제 대상에서도 제외되기 때문에, 보유 주택 수와 가격에 따라 법인 설립 여부를 신중하게 선택하는 것이 좋다”고 조언했다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 4월호>'에 게재된 기사입니다.

김민정 기자 minj@fntimes.com