[부동산 뉴스와 해설] 진행 더딘 재건축, 소규모 재건축이 틈새시장 대안으로

‘미니 재건축’으로 불리는 가로주택정비사업이 갈수록 깐깐해지는 노후주택가 재개발ㆍ재건축의 대안으로 떠오르고 있다.

정부도 소규모 정비사업에 대해 각종 혜택을 부여하며 활성화 방안을 모색하는 추세여서 건설사들의 수주 경쟁도 치열해질 전망이다. 이 외에도 지난 한달 동안 부동산 시장에서 눈여겨 봤을 뉴스들을 풀이해본다.

▶ ‘가로주택정비사업’은 도로와 붙어 있는 노후 저층 주거지의 소규모 재건축 사업이다.
▶ 근거법령은 ‘빈집 및 소규모 정비사업 특례법’으로 상반기부터 투기과열지구에서도 사업면적이 기존 1만㎡에서 2만㎡로 확대되어 최대 500가구까지 건설할 수 있다. 사업기간도 3~4년으로 짧아 일반적인 재건축·재개발 사업이 10년 정도 소요되는 데 비해 추진속도가 빠르다.

▶ 특히, 재건축초과이익환수제와 분양가상한제도 제외된다. 조건은 전체 가구의 10~20%의 임대주택을 건설해야 한다. 또한 LH 등 공기업의 공동사업자 참여 등 공공성 요건을 충족해야 한다.

▶ 1월 7일 현재 전국 111개, 서울은 48개 지역의 사업이 추진 중이다. 서울은 주민의견 수렴 중인 곳까지 합치면 98개에 이른다. 주로 뉴타운 해제지역 등에서 활발하게 추진되고 있다.

해설 : 재건축·재개발 사업은 각종 규제 등으로 사업진행이 더딘 상태다. 그런 측면에서 속도가 빠른 소규모 재건축 활성화는 소량이지만 새 아파트 공급측면에서 희소식이다.

아직 본격화되고 있진 않지만 점차 영역이 확대될 것으로 예상된다. 장위뉴타운 등 재개발 해제구역에서 본격화되고 있다.
특히 대기업이 시공사로 참여하는 것이 고무적이다. 일종의 틈새 주택공급 사업으로 자리매김할 것으로 기대된다.

다만, 정비사업이 도로, 공원 등 기반시설을 갖추는 것을 조건으로 하지만, 소규모 재건축의 한계상 어느 정도 이행될지 미지수다.

소규모 재건축 단지의 유형은 서초동 일대(교대역, 서초역 남쪽)에 위치한, 대기업 브랜드인 2~3동 규모의 아파트가 대표적. 이 단지들도 가격은 일정 부분 따라 올랐지만, 대단지에 비해서는 훨씬 저렴하다.

위 사례는 뉴타운 지역에서 소규모 단지와 대단지 형태로 나타날 것이다. 다행히 거주자의 만족도는 높은 편이다. 집값에 크게 연연해하지 않으며 새 아파트에 넓게 살 수 있기 때문이다.
물론 주택공급 활성화 차원에선 재건축·재개발 사업의 빠른 진행이 바람직하다. 현실적으로 공급효과가 크진 않지만, 소규모 재건축도 주거환경 개선차원에선 의미가 있다.

▶ 지역주택조합원이 되려면 해당 시·군에 조합설립인가 신청 기준일 현재 6개월 이상 거주한 무주택자 또는 국민주택규모(전용 85㎡ 이하) 1채를 소유한 세대주여야 한다.

▶ 지역주택조합 아파트는 일반분양 아파트보다 분양가가 저렴해 수요자의 관심이 높다. 하지만, 임의탈퇴가 어렵고, 사업성이 없는 조합의 난립으로 지연되거나 좌초하는 등 참여자의 피해가 컸다.

▶ 이런 폐해를 방지하기 위한 주택법 일부 개정안이 국회를 통과했다. 조합원 모집 시 토지 50% 이상의 사용권을 확보해야 한다. 조합설립인가 신청 시에는 토지 사용권을 80% 이상 확보하고, 토지 소유권도 15% 이상 확보해야 한다. 조합설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하면 총회 결의를 통해 해산을 결정할 수 있다. 조합원 모집 신고가 수리된 날로부터 2년 이내 조합설립인가를 받지 못해도 총회 결의로 사업 종결이 가능하다.

해설 : 토지 사용권은 소유주에게 사용동의를 받는 것을 말한다. 토지 소유권은 소유 그 자체 권리까지 보유한 것이다. 지역주택조합 사업의 가장 큰 걸림돌은 역시 토지 확보이다.

이것은 사업 자체의 성패를 가르는 중요한 사안이다. 토지 확보가 원활하지 않아 10년 내 성공한 사업이 5% 수준에 불과하다는 보도도 있다.

그 과정에서 알박기(?) 사태가 불거지는 경우도 비일비재하다. 조합 가입 시 필히 확인해야 할 필수조건이다.

최근 아파트 분양시장에선 고분양가가 대세다. 서울은 이미 3.3㎡당 2,000만원 이하는 찾아볼 수 없게 됐다. 이 와중에 1,000만원대 현수막을 붙여 놓고 조합원을 모집하는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다.

저렴한 분양가는 치명적인 유혹이다. 하지만, 사업진행이 원활하지 않은 경우가 많다.

결국 다른 주택을 매입하지도 못하고 기회를 놓치는 일이 비일비재하다. 참으로 안타까운 일이다.

가입시점부터 신중하게 분석하고 결정해야 뒤탈이 없다. 법 개정으로 해산 결의는 쉬워졌으나, 사업비 지출내역 등의 마찰과 함께 납부금액의 상당부분을 회수하지 못할 위험도 있다. 무엇이든 공짜는 없기에 조심하는 길 밖에 없다.

▶ 내력벽 철거는 국토교통부가 한국건설기술연구원에 용역을 의뢰해 진행 중이다. 연구원은 연구용역 실험 결과의 편차가 너무 커 검증시간이 더 걸린다는 설명이다.

▶ 공동주택(아파트) 리모델링을 위한 내력벽 철거 허용여부 결정이 또 미뤄진 것이다. 당초 지난해 3월에서 연말로, 다시 오는 3월로 용역이 계속 늦어지고 있다. 3월에 완료되더라도 발표까지는 1~2개월이 더 소요된다.

▶ 서울 수도권의 집값 상승에 대한 자극 등의 우려로 총선 이후로 미뤄진다는 관측이다.

해설 : 리모델링은 수평·수직 증축 조건이 충족되더라도 평면 재구성 설계 시 꼭 필요한 내력벽 일부 철거가 필수이다.

내력벽은 아파트 기둥역할을 하는 것으로 철거는 안전상 붕괴 위험도 있어 주의해야 한다. 그럼에도 불구하고 내력벽 일부 철거는 소유자에게 신축 아파트 못지 않는 만족도를 제공해 줌에 따라 사업성이 높아진다.

1기 신도시 특히 분당은 중대형 평형이 많아 평면 재구성은 리모델링 사업의 핵심이 된다. 넓은 아파트를 세대구분형 설계를 통해 2가구 거주가 가능하도록 개선이 가능하기 때문이다.

결국 부분임대가 가능해져 거주자의 만족도가 높아지고, 월세수입과 더불어 원투룸 주택공급 효과도 있다. 일부 철거가 가능해지면 1기 신도시 등을 중심으로 리모델링 사업에 대한 관심이 급증할 수 있다.

건축연한이 15년만 지나면 가능한데다, 재건축 사업이 각종 규제로 쉽지 않기 때문이다. 현재 용적률이 200%를 넘는 단지들 위주로 재건축과 비교를 통한 사업진행이 활발하게 진행될 수 있다.

결론적으로 구축들의 반란이 시작될 수 있어 주택가격 안정 측면에선 다소 우려가 되기도 한다. 하지만, 양질의 주택공급 확충 차원에선 조속한 진행이 바람직하다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 2월호>'에 게재된 기사입니다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원