[투자포커스] ‘조물주 위 건물주’가 되기 위한 상가주택 투자법

건물주 되는 방법, 생각보다 어렵지 않다!

건물주가 되려면 큰돈이 있어야 한다고 생각하는 사람이 많다. 하지만 내 땅이 있고 땅 위의 정착물에서 임대료가 나온다면 건물로 볼 수 있다.

서울에서도 10억원 내외로 살 수 있는 건물이 있고, 수도권을 벗어나 지방이라면 10억원 이하로도 건물주가 될 수 있다. 여기에 부합하는 물건이 상가주택이다.
최근 4~5년간 상가주택 인기는 매우 높았다. 그 이유는 상가주택의 매력 때문이다. 먼저, 은행의 예금 금리가 1%대인 상황에서 상가주택은 은행 금리보다 3배 정도 높은 4~5%의 임대 수익을 기대할 수 있다.

또 콘크리트 생활에서 벗어나 자연을 벗 삼아 살고 싶은 사람들이 3~4층 상가주택을 지어 본인은 꼭대기 층에 거주하고, 나머지 층은 임대를 줌으로써 전원 생활도 하고 노후 준비도 할 수 있기 때문이다.

필요하면 1층을 영업장으로 사용해 제2의 직업도 가질 수 있다. 가령 바리스타 자격증이 있거나 공인중개사 자격증이 있다면 커피숍이나 부동산 중개소를 창업할 수 있다.

마지막으로 부동산 가치 측면에서도 지가나 임대료가 올라가면 건물 가치가 상승하는 자산 가치 상승 효과를 볼 수 있다.

이처럼 상가주택은 ‘임대수익+전원 생활+주거+제2의 직업+지가 상승’이라는 5마리 토끼를 잡을 수 있는 훌륭한 상품이라고 할 수 있다.
투자가치 높은 입지 선정을 최우선으로

그렇다면 상가주택 투자 시 고려할 요소는 무엇일까? 투자 금액이 많지 않다면 LH공사에서 일반분양을 하는 점포겸용택지를 낙찰 받는 방법이 가장 좋다.

보통 3년에 걸쳐서 6개월에 한번씩 매매 금액을 납입하면 되고 매매 금액의 70%까지 대출이 가능하므로 투자 금액이 적은 것이 장점이다. 하지만 경쟁률이 보통 수백 대 일에서 수천 대 일까지 하기 때문에 낙찰 받기는 하늘의 별 따기만큼 어렵다.

자금 여력이 있고, 좋은 입지의 점포겸용택지를 받고 싶다면, 기존 택지개발지구에 거주하던 원주민에게 주는 이주자 택지를 매입하는 방법이 있다.
이는 토지 조성 원가의 80%로 공급되므로 가격이 저렴하지만, 대출 가능 금액이 적고 프리미엄이 붙어서 거래되기 때문에 자금 여력이 있는 사람에게 적합하다.

여기에 상가주택은 지역마다 가구수 제한이 있다. 가령 판교신도시는 3가구만 지을 수 있고, 별내신도시는 7가구, 김포한강신도시는 5가구를 넣을 수 있다. 일반적으로는 5가구다.

가구수가 많을수록 임대 수익이 좋아 투자성이 높기 때문에 가구수를 반드시 체크해야 한다. 상가주택의 가치는 1층 상가의 임대료에서 결정된다.

똑같은 금액을 주고 상가주택을 지었는데, 어떤 곳은 1층에서 400만원이 나오고, 다른 곳은 250만원이 나올 때도 있다. 임대료가 150만원인 경우, 자본환원율 4.5%를 적용하면 4억원 정도의 자산 가치 차이가 있다고 할 수 있다.

따라서 입지를 잘 보고 매입해야 한다. 주변에 배후 세대가 많고 중심상업지역이나 근린상업지역과 가까운 상가주택은 투자 가치가 높은 편이다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 5월호>'에 게재된 기사입니다.

임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원