[부동산 Q&A] 봄 이사철, 내 보증금이 위험하다?

[한국금융신문 김성욱 기자] 최근 경기도에 이어 서울의 주택 전세가격이 동반 하락하면서 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있다.

전세금이 사실상 전 재산이라 할 수밖에 없는 세입자들은 제때 보증금을 돌려받지 못하는 이른바 ‘역전세난’ 우려로 불안한 나날을 보내고 있는 것이다. 내 보증금을 돌려받을 수 있는 보다 확실한 방법은 없는 것일까.

Q1 : 전세 기간 만료로 이사를 가야 하는데 집주인은 집값도 떨어지고 전세가격도 떨어졌다며 보증금을 줄 수 있는 형편이 아니라고 합니다. 임차인이 경매를 신청해 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
가능합니다. 그러나 이러한 결과가 만들어지기 위해서는 몇 가지 조건과 경매에 대한 지식, 그리고 시간이 필요합니다.

가장 빠르고 간편하게 임차인이 경매를 신청해 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 전세계약시 등기부등본에 설정한 ‘전세권’에 기해 ‘임의경매’를 신청하는 것입니다.

임의경매란 근저당권, 전세권 등 물권을 가진 사람이 해당 부동산에 대해 경매를 신청할 경우 길지 않은 시일 후에 경매개시결정을 내려주는 것을 말합니다.

그러나 대부분의 집주인들은 전세권을 설정하고 임차인을 들이는 것을 극도로 꺼려하기 때문에 실제로 전세권을 가진 임차인이 경매를 신청하는 경우는 극히 드뭅니다.

Q2 : 전세금을 제대로 돌려받을 수 있는 또 다른 방법은 무엇인가요?
관할법원에 임차권등기명령을 신청하는 것도 방법이 될 수 있습니다. 임차권등기명령 신청요건은 임대차가 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 경우입니다.

임대차가 끝났다는 말은 계약기간 만료는 물론, 합의 해지된 경우도 포함됩니다. 보증금을 돌려받지 못한 경우는 임차보증금 전액뿐 아니라 일부를 받지 못한 경우도 해당 됩니다.

임차권등기명령을 신청한 후 법원에서 인정 받으면 등기부등본에 임차권이 기재됩니다. 등기부등본 임차권이 기재돼 있으면 보증금을 받지 못한 채 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제력이 그대로 유지돼 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

임차권등기명령은 집주인의 동의 없이도 임차인 단독으로 신청할 수 있기 때문에 마찰을 빚을 일이 없고 관련 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다.
관할법원에 임차권등기명령을 신청하면 법원은 심사 후 결정 내용을 임차인과 임대인에게 전달합니다. 이렇게 되면 임차권등기명령 효력이 발생하게 되는데 신청 후 완료까지는 약 2주 가량 걸립니다.

또 주택도시보증공사(HUG)가 운용하는 보증금반환보증에 가입하는 것도 현명한 방법입니다. 일정 수준의 보증료를 지출해야 하지만, 전세계약 만기일이 한달 지난 뒤부터 HUG가 상품 가입자인 세입자에게 간단한 절차를 거쳐 곧바로 전세금을 변제해줍니다.

세입자는 정상적으로 새로 이사할 집을 구해서 원하는 시기에 계획대로 이주할 수 있죠. 이후 HUG는 세입자 대신에 집주인에게 전세금 상환 요청에 들어가는데, 수도권 기준으로 최대 보증금액이 7억원이나 됩니다.

지난해부터는 집주인 동의 없이도 가입할 수 있기 때문에 눈치를 볼 필요도 없습니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 3월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com