[투자 포커스] 글로벌 리츠 배당수익 확대된다!

[김형닫기김형기사 모아보기근 NH투자증권 연구위원] 대체투자상품이자 부동산 간접투자상품인 리츠(REITs)가 최근 배당수익 외에 주식차익(Capital Gain)과 환차익(FX)을 취할 수 있는 장점을 가진 투자상품으로 성장하고 있다.

지속적인 글로벌 경기회복세로 배당수익도 확대

부동산 직접 투자는 다양한 경제지표 및 현지 정보를 직접 수집하고 임대수익을 효율적으로 관리해야 하는데, 이는 결코 쉬운 일이 아니다.
따라서 상장된 리츠회사에 간접적으로 투자한다면 국가별 또는 부동산 상품별로 세분화된 정보를 제공받아 투자할 수 있으며, 안정적인 배당수익을 바탕으로 주식차익과 환차익을 취할 수 있는 장점이 있다.

또한 여러 상장리츠에 투자함으로써 다양한 부동산에 분산투자 할 수 있고, 각 리츠회사의 특화된 전문가를 통해 부동산 운용 및 관리현황을 받아 볼 수 있다. 리츠의 경우 기초자산, 배당, 차입 및 부채 등의 사항을 수시로 확인할 수 있으며, 상장 주식을 통한 거래로 환금성도 보완하고 있다.

주식, 채권 등의 전통적인 투자를 제외한 모든 투자를 지칭하는 대체투자(Alternative Investment) 관련 상품이 다양하게 개발되고 투자자산으로 확대되고 있다.

특히 선진국의 연기금 운용자산 중 대체투자 비중은 1997년 4%에서 2017년 약 25%로 20년간 꾸준히 확대됐으며, P7(미국, 영국, 일본, 캐나다, 네덜란드, 호주, 스위스) 연기금 평균 대체투자 비중은 약 20%에 육박하고 있다.

현재 대부분의 국가는 금리인상 기조를 보임에도 불구하고 글로벌 경기회복이 지속되고 있다. 따라서 이 같은 지속적인 경기개선으로 임대수익 증가, 글로벌 리츠의 배당수익도 확대될 수 있다.
1997년 이후 글로벌 연기금 운용자산을 살펴보면 전통자산인 주식과 채권 비중은 축소되고 대체투자자산 비중은 확대된 것을 알 수 있다.

글로벌 리츠, 어떤 상품이 유망할까

글로벌 리츠시장 규모는 약 1.7조달러로 미국 약 1.1조달러(65.7%), 일본 1,071억달러(7.2%), 호주 903억달러(7.0%) 등이며, 이밖에 영국, 프랑스, 캐나다, 싱가포르가 각각 1.9~4.3% 비중을 차지하고 있다.

또한 글로벌 리츠는 사무실, 상가, 산업용, 숙박시설, 거주용, 헬스케어, 특수형, 혼합형 등 8가지 상품으로 구성된다. 금융위기 이후 2009년 1월부터 2018년 7월까지 배당을 포함해 글로벌 리츠지수는 연평균 약 20% 수익률을 기록했으며, S&P Global REITs 지수 기준 연평균 배당 수익률은 약 5%에 육박한다. 5년에서 10년으로 분석기간을 늘려도 리츠의 배당수익률은 10년 국채 수익률을 앞선다.
글로벌 리츠의 10년 평균 배당수익률은 대부분 국가에서 국채 10년물 수익률보다 우위에 있는데, 미국 리츠 1.6%포인트, 호주 리츠 2.0%포인트, 일본 리츠 3.7%포인트, 싱가포르 리츠 4.2%포인트의 우위를 보이고 있다.

국가별로 경제상황, 세법, 금리 및 부동산 정책 등이 달라 부동산 투자 시 참고할 만한 지표를 일률적으로 제시하기는 어렵지만, 상업용 및 도심 사무실의 경우 임대료 및 실업률 상황을 반드시 고려해야 하고 쇼핑몰, 복합상가 등의 경우 내수경기 및 임금상승률을 참고해야 한다.

또한 제조업, 물류창고, IT센터 등의 산업용 부동산이라면 환율을 고려한 경제성장률을, 호텔, 리조트, 콘도 등의 숙박시설이라면 1인당 소득(GNI)지표를, 아파트, 주택, 빌라 등 거주용 부동산이라면 금리 및 대출정책 등을 활용한다.

올해 초 미국의 기준금리 인상과 미·중 보호무역에 따른 통상마찰 등으로 글로벌 리츠지수는 하락했다.

하지만 대부분 국가가 금리인상 기조를 보이고 있음에도 불구하고 글로벌 경기회복이 지속되면서 부동산 임대수익도 증가, 결국 리츠의 배당수익은 확대될 것으로 예상된다. 따라서 국가별로는 경기회복이 지속되고 있는 미국·일본·호주, 자산별로는 데이터센터, 오피스, 호텔&리조트 등을 주목할 만하다.

글｜김형근 NH투자증권 연구위원(대체투자팀장, 부동산/리츠)

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진'<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.