재건축과 재개발시장의 향방

도시 정비사업인 재건축과 재개발은 지난 8.2대책 이후 제도 변화가 크다.

시장의 환경이 종전과는 전혀 다른 양상으로 전개되는 만큼 제도 분석과 시장의 향방을 예상해보자.

재건축 아파트의 과도한 시세상승 제한할 재건축초과이익환수제 부활
‘재건축초과이익환수제’는 전국의 모든 재건축사업에서 발생하는 개발이익을 환수해 시장 안정을 이루는 것이 목적이다.

시작단계인 ‘조합설립추진위원회 승인일’부터 종료단계인 ‘준공인가일’(이 기간이 10년을 넘을 경우 준공인가일로부터 10년간 소급)까지가 부과기간이다.

추진위원회 승인일의 가격은 시세의 대략 70~80% 수준인 기준시가다. 준공인가일의 가격은 한국감정원에서 감정평가를 통해 산정한다.

그 차액에서 공사비 등 개발비용과 정상주택가격상승분(1년 정기예금이율과 시·군·구 평균주택가격상승률 중 높은 비율)을 공제하면 ‘재건축초과이익’이 산정된다.

재건축초과이익이 조합원 1인당 3,000만원을 초과할 경우 부과하는데, 3,000만원 초과(10%)~1억 1,000만원 초과(50%)로 단계별 차등 적용해 계산한 금액이 ‘재건축부담금’이다.
재건축부담금은 준공인가일로부터 4개월 안에 부과하고 납부의무자는 6개월 안에 내야 한다. 즉, 준공인가일부터 최장 10개월 안에 납부해야 한다.

납부한 금액은 향후 주택매도 시 양도소득세에서 개발비용으로 공제 받을 수 있다.

‘재건축 조합원지위양도금지’는 투기과열지구에서 조합이 설립된 단지는 조합원의 지위를 승계 받을 수 없다는 것이다. 매수를 하더라도 조합원 자격이 없음에 따라 현금청산 대상이 된다.

결국 매매금지나 마찬가지다. 증여도 지위승계가 되지 않음에 유의해야 한다.
워낙 강력한 조치라서 예외를 두었는데, 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없을 때와 사업시행인가 후 3년 내 착공을 하지 못할 때는 각 3년 이상 소유자는 가능하다.

2003년 말 이전 조합이 설립된 단지도 그 이전부터 소유한 경우에는 가능하다. 경매, 해외이주, 상속 등으로 취득한 경우에도 예외로 인정된다.

분양권 전매 금지로 이미 개발된 대규모 단지 중심 가격 상승 예상

재개발(도시환경정비사업 포함) 사업에는 투기과열지구에서 조합원의 분양권을 ‘관리처분계획인가’ 후부터 전매를 금지했다.

또한 임대주택 공급 의무비율을 수도권 15%, 지방 12%로 강화하고, 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분)의 재당첨을 5년간 제한했다.

도시재생 뉴딜 대상에서 투기과열지구와 투기지역은 제외된 상태다.

정부는 급등하는 강남재건축 아파트 가격을 진정시키기 위해 5월 예상 재건축부담금을 발표할 예정이다. 재건축 단지들은 금액의 다과에 따라 사업추진 속도가 달라질 수 있다.

큰 틀에서 위축은 불가피하나, 납부시점이 준공 후이므로 완화를 기대하며 진행은 될 것이다.

재개발도 입주권 상태에서는 전매가 금지되는 만큼, 그 전 단계에서 매매가 이루어져야 하므로 인기 뉴타운 등을 중심으로 가격이 상승하고 있다.

서울에서 신규 분양되는 정비사업 분양물량의 인기는 올해에도 유지될 것으로 보인다.

시장에서는 제도의 변화 속에 매물의 희소성이 커지는 상황이라, 가격조정을 기대하는 수요자의 희망고문이 우려된다.

[박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원]