이번엔 미국으로! 美 부동산 투자 봇물

[한국금융신문 김민정 기자] 미국 부동산을 찾는 국내 투자자들이 늘고 있다. 미국 경제가 회복세를 타면서 미국 부동산 수요가 늘고 가격이 오를 것이라는 믿음이 투자의 촉발제가 됐다.

도널드 트럼프 미국 행정부의 감세 정책 기조로 미국 상업용 부동산 투자 여건이 개선될 것이란 기대도 투자 동기가 됐다. 미국 부동산시장 전망과 투자 현황을 살펴본다.
미국 부동산시장 훈풍 타고 투자 열기 ‘후끈’
미국 도널드 트럼프 정부가 대규모 감세안을 포함하는 세제개편을 추진하면서 미국 상업용 부동산시장에 투자하는 국내 운용사와 기관투자가들이 들썩이고 있다.

개편안 통과로 법인세 최고세율이 기존 35%에서 20%로 떨어지면 부동산 매각 시 그만큼 수익률을 높일 수 있기 때문이다.

부동산 금융업계에 따르면 미래에셋운용이 지난해 6월 출시한 미국 애틀랜타 부동산 펀드는 자금 모집 1주일 만에 1,470억원을 끌어모았다.

이 상품은 미국 애틀랜타에 있는 신축 건물에 투자하는데, 운용사가 자금을 모아 건물을 사들이고 임차인에게 임대료를 받아 수익을 내는 구조다.

만기가 7년 6개월로 길지만 연 6%의 임대료 배당을 기대하는 시중 자금이 몰렸다.
하나자산운용은 12월 미국 캘리포니아주 로스앤젤레스에 있는 애니메이션 제작사 드림웍스(DreamWorks) 글로벌 본사 빌딩에 투자하는 ‘하나미국LA부동산 펀드’를 출시했다.

6개동으로 이뤄진 드림웍스 오피스 캠퍼스에 투자하는 이 상품의 투자 기간은 5년이고 예상 수익률은 연 6%대다.

드림웍스가 2015년부터 2035년까지 장기 임차 중인 글로벌 본사 빌딩은 월트디즈니, 워너브러더스, NBC유니버설 등 전 세계 주요 미디어 제작사가 밀집한 LA 미디어제작지구(Media District)에 있다.

한국투자증권은 올 초 미국 워싱턴DC 부도심에 있는 센티널2빌딩 매입을 마무리할 예정이다. 매입 예정가격은 2,000억원. 투자기간은 5년 정도로 기대 수익은 연 7~8% 수준이다.
이 빌딩은 2013년 준공한 지하 4층~지상 12층, 연면적 2만 5,900㎡짜리 업무용 빌딩으로 미국 연방정부와 워싱턴DC 지방 정부 부처들이 입주해 있다.

미국 부동산 대출 상품에 투자하는 기관도 등장했다. 현대인베스트먼트자산운용은 지난해 말 미국 부동산 대출펀드인 CMTG에 1억 6,000만달러(약 1,748억원)를 투자했다.

미국 부동산 전문 운용사인 맥 부동산그룹(Mack Real Estate Group)이 운용하는 CMTG는 미국 주요 대도시 부동산에 선순위 대출을 한 다음 이 대출을 구조화해 수익을 낸다.

현대인베스트먼트자산운용은 앞으로 4년반 동안 연평균 8% 이상의 수익률을 낼 것으로 예상하고 있다.



개인 투자자들도 “미국 부동산 사자”

최근 개인 투자자들에게도 가장 있기 있는 부동산 투자처는 미국이다. 미국 집값은 2012년부터 오르기 시작해 아직도 상승 곡선을 그리고 있다.

특히 지난해는 2000년대 중반의 역사적 고점을 돌파한 해. 미국 집값 추이를 보여주는 S&P케이스-실러 지수에 따르면 미국 평균 주택 가격지수는 2012년 134를 기점으로 계속 상승해 지난 5월 192를 기록했다. 5년 상승률이 43%, 지금도 꾸준히 오르는 중이다.
미국 부동산의 경우 주로 20억원 안팎의 투자금으로 현지에서 대출을 끼고 다가구주택을 구입해 임대를 놓는 경우가 일반적이다. 또 비슷한 금액으로 작은 상가 건물을 매입하기도 한다.

김용훈 하나자산운용 이사는 “기관은 물론 개인투자자도 포트폴리오 다변화 차원에서 미국 부동산 투자를 검토해볼 만한 시점”이라며 “환 헤지 상품이 적은 해외공모 부동산펀드 특성상 미 금리 인상기 ‘강(强)달러 수혜’도 기대할 수 있다”고 말했다.

시장 전망은 올해도 ‘맑음’… 지금이 투자 적기

다수의 부동산 전문가들은 원화 강세와 미국 경제 회복, 트럼프 정부의 감세 기조가 맞물린 지금이 미국 부동산 투자 적기로 보고 있다.

특히 앞으로 10년간 1조 5,000억달러(약 1,620조원) 감세를 골자로 한 미국 행정부의 감세안이 미국 부동산시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 분석하고 있다.

법인세율을 대폭 낮추는 내용을 담은 트럼프 정부의 감세안은 최근 미국 국회를 통과했다.

국내 기관 투자자들이 투자에 관심을 보이는 미국 상업용 부동산은 대부분 주식회사가 아닌 도관회사(Pass-through business)로 설립·운영되기 때문에 법인세 감면 효과를 누릴 전망이다.

트럼프 정부 감세안에 따르면 도관회사에 대한 법인세율은 현행 39.6%에서 15%로 내려간다.

미국 부동산시장 전망도 긍정적인 편이다. 미국 중앙은행(Fed)의 단계적인 기준금리 인상에도 불구하고 현지 시장금리가 안정적으로 유지되고 있어서다.

부동산 대출금리 산정 기준인 10년 만기 미국 국채 금리(수익률)는 지난해 말 연 2.6%까지 가파르게 뛰었으나, 올 들어선 연 2.5% 아래서 안정적으로 움직이고 있다.

대출 금리가 여전히 낮은 상황에서 나타나는 경기 회복세는 임대수요 증가와 부동산 가치 상승으로 이어질 수 있다.

환차손 위험 있고 투자금 오래 묶일 수도

다만, 전문가들은 분위기에 휩쓸려 부동산의 성격도 파악하지 않은 채 막무가내로 투자에 뛰어들어선 위험하다고 경고한다. 곳곳에 위험 요소가 숨어 있어 까다롭게 따져보고 투자를 결정해야 한다는 것이다.

무엇보다 표면적으로 드러난 수익률만 보고 성급하게 뛰어들어서는 안 된다.

자산운용업계의 한 관계자는 “부동산펀드 수익률의 경우 온전히 운용성과라기보다 자본 유출입이나 부동산 감정평가 등 다양한 외부 영향을 받는다”며 “실제 투자자에게 돌아가는 수익은 보여주는 수익률과 다를 수 있기 때문에 신중하게 판단해야 한다”고 말했다.


부동산펀드는 경기에 따라 영향을 많이 받고, 특히 임대형펀드의 경우 임차하는 기관이 얼마나 안정적인가에 따라서도 수익률에 영향을 미치기도 한다.

따라서 임차인의 신용도나 임대료 수준, 임차기간 등도 투자 전 체크해야 할 필수사항이다.

또한 해외 부동산에 투자하는 부동산펀드는 실물을 직접 확인할 수 있는 기회는 물론 실시간으로 확인할 수 있는 정보가 적은 만큼 각별히 주의해야 한다.

환율 변동에 따라 수익률이 오르락내리락 할 수 있다는 점도 명심해야 한다. 금리 인상기라는 점도 염두에 둬야 한다.

여기에 상당수 해외 부동산펀드는 환헤지(현재 수준의 환율로 거래액을 고정시키는 것)를 하지 않아 환차손 위험이 높다. 만기 때 달러 가치가 오르면 손실이 날 수 있는 셈이다.

원할 때 투자금을 회수하기도 쉽지 않다. 중도 환매를 원하는 투자자를 위해 금융당국은 펀드 설정 후 90일 이내에 거래소에 의무상장하도록 했지만, 상장했다고 환금성을 보장받는 건 아니다.

부동산펀드는 일반 기업 주가와 달리 변동성이 적고 거래가 거의 없다. 한국거래소에 따르면 올해 상장된 14개의 부동산펀드 가운데 거래가 이뤄진 펀드는 4개에 불과했다.

나머지 10개 펀드는 상장 후 단 한 번도 거래가 이뤄지지 않았다.

한 자산운용업계 관계자는 “부동산펀드는 기본적으로 폐쇄형이라 환매청구를 할 수 없는데다 만기까지 기간이 길므로 투자금이 오랫동안 묶일 수 있으니 주의해야 한다”고 조언했다. `

김민정 기자 minj@fntimes.com