8·2대책 전 중도금→잔금대출 때 종전 LTV 적용

[한국금융신문 정선은 기자] 8·2 대책 이전에 중도금대출을 받고 변경없이 잔금대출로 넘어가는 경우 잔금대출은 종전 담보인정비율(LTV) 규제 범위에서 받을 수 있다.

금융위원회와 금융감독원은 13일 이같은 내용을 포함해 8·2 부동산대책에 따른 감독규정 개정안 시행과 관련 다양한 민원 내용을 자주 묻는 질문(FAQ)으로 작성해 은행 등 금융기관에 배포했다고 밝혔다. 이 세부지침은 주말 지나 다음주부터 각 은행 창구 등에서 대출 상담에 활용된다.

은행업 감독규정 개정안이 시행되기 전까지 승인된 주택담보대출의 경우 기존 규정에 의해 투기지역과 투기과열지구의 LTV는 40~60%, 총부채상환비율(DTI)은 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%를 적용한다. 투기지역 내에서는 아파트 담보대출을 차주당 1건으로 제한한다.
하지만 개정 감독규정 시행 이후에 승인된 주담대에 대해서는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 관계없이 투기지역 및 투기과열지구는 LTV와 DTI를 각각 40%로 적용한다. 주담대 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주담대를 받을 경우 LTV와 DTI 비율을 10%포인트씩 강화한다.

집단대출의 경우 대책발표 이후인 8월 3일 입주자 모집 공고 사업장부터 중도금 대출, 잔금 대출에 적용될 예정이다.

다만 현행 감독규정상 LTV 적용의 경우 투기지역(40~60%)과 투기과열지구(50~60%) 지정에 따른 별다른 경과조치가 없어 지정 효과가 즉시 발생한다. 소급적용이 아니라는 게 금융당국의 설명이다.

금융당국은 선의의 피해자 발생을 최소화하기 위해 세 가지 예외 사례를 규정했다. 먼저 투기지역과 투기과열지구 지정 전 대출금액 신청접수를 완료한 경우, 대출만기 연장통보를 받은 경우, 이에 준하는 차주다.

이에 준하는 차주의 경우 실수요자인 무주택세대인 차주가 있다. 다주택세대의 추가 주택 매수와 신규 분양 등은 대출신청이 이미 접수된 경우 등이다. 다만 '일정 기한 내' 처분조건부 1주택 세대인 차주는 무주택세대 차주와 동일하게 예외를 인정 받는다.
사전예고가 없었던 투기지역과 투기과열지구 지정 이전에 계약금 납부, 청약신청 등을 한 경우도 회복이 곤란한 기대이익 손실이 발생할 것으로 우려된다고 보고 예외로 포함한다. 다만 당첨 이후 계약을 포기한 경우에는 당첨이 회복되는 것은 아니며 이미 포기된 계약은 효력 회복이 불가하다.

다음은 금융당국이 제시한 주요 정책 적용 사례다.

- 투기지역 지정 이전에 중도금대출(입주자모집공고 8월 3일 이전) LTV를 60% 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는가

▲ 중도금대출이 증액 또는 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급시점의 담보인정비율을 적용할 수 있어 60% 이내에서 잔금대출 가능하다. 은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정할 경우에는 60% 이내에서 받을 수 있다. 다만 은행을 변경하면서, 담보가액이 6억원 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우에는 40% 이내에서 가능하다.
- 투기지역 및 투기과열지구 내 올해 7월 3일 이후 입주자모집 공고가 이루어진 사업장의 중도금대출이 잔금대출로 전환되는 경우 DTI 적용기준은

▲ 입주자모집 공고가 2017년 7월3일~8월2일 사이에 이루어진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 50% 한도가 적용된다. 그러나 다음의 어느 하나에 해당되는 경우 DTI 40% 한도를 적용한다. 배우자가 주담대 1건 이상 받은 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출), 만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출), 투기지역 및 투기과열지구 내 소재한 시가 6억원 초과 아파트를 담보로 취급되는 당해 아파트 신규 취득 목적의 가계대출(잔금대출).

입주자모집 공고가 올해 8월3일 이후 이루어진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 40% 한도가 적용되나, 서민 실수요자 또는 긴급한 자금마련의 불가피성이 인정되고 은행 여신위원회의 승인을 받은 경우 DTI 50%가 적용된다.

- 투기지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있는 경우 신규로 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능한가

▲ 지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우 투기지역 소재 아파트에 대해서는 신규 담보대출이 불가능 하다. 단독주택 등 아파트가 아닌 주택의 경우 투기지역이더라도 대출받을 수 있다.

다만 기존 주담대가 1건인 경우에 한하여 투기지역 내 신규 아파트 구입을 위한 신규 대출 뒤 2년 이내 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건으로 신규 주담대 가능하다.

- 투기지역에 대출 없이 아파트를 보유중인 세대가 다른 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 규정개정 시행 후 대출을 받을 수 있는가. 이 경우 적용되는 대출 한도는 얼마인가.

▲ 투기지역 내 기존 아파트에 대한 대출이 없으므로 투기지역 내 다른 아파트 구입시 대출이 가능하며 LTV와 DTI 한도 40%가 적용된다.

- 이미 주택담보대출을 2건 보유하고 있는 경우(담보물 상이), 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 신규 대출이 가능한가

▲ 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트 담보 대출이 가능한 경우는 주택담보대출이 1건인 세대로 한정되어 있다. 주택담보대출을 2건 이상 보유한 세대는 처분조건부라 하더라도 투기지역 소재 아파트에 대해 신규 대출을 받을 수 없다.

다만 '기존 주담대(2건) 전액 즉시 상환' 조건으로 신규 주담대 신청시 기존 주택매매계약서 등을 통해 기존 주택의 처분사실을 확실하게 입증한 경우에는 투기지역 내 신규 주담대가 가능하다.

매매계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 처분사실을 입증하는 서류(잔금입금증 등)를 은행에 제출하고 기존 주담대를 상환해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 기한의 이익을 상실한다는 특약을 체결하여 대출을 취급한다.

- 세대분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보 대출을 받은 뒤 이 자녀가 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받을 수 있는가

▲ 제3자 담보대출은 담보물건의 본인소유 여부와 관계없이 차주의 주담대로 인정된다. 따라서 자녀(차주)는 이미 투기지역에 주담대 1건을 가지고 있어서 원칙적으로 투기지역에 추가 주담대를 가질 수 없다. 다만 2년 이내에 기존 주택(부모 소유) 처분 및 기존 대출 상환조건의 특약을 체결하여 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있다.

- 올 8월 3일 이전 관리처분계획을 신청한 투기지역 및 투기과열지구 소재 재건축 단지로 현재 관리처분계획 공람 기간 중이다. 개정 규정 시행 후에도 이주비대출을 60%까지 받을 수 있나

▲ 해당 재건축조합이 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8월 3일) 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보했다면 지정일 이전에 '대출금액 신청접수가 완료'된 것으로 본다. LTV 60%까지 이주비대출이 가능하다.

- 투기지역에서 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출을 받을 수 있는가

▲ 투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가 분담금 대출을 받을 수 있다. 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급건수 제한(1건) 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출을 아파트 담보대출 건수에서 제외한다.

- 8월 3일 이전 입주자모집 공고된 아파트에 당첨됐으나 투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재 시행사와 미계약 상태인 경우 감독규정 개정안 부칙 제3조의 '이에 준하는 차주'에 해당되나

▲ 선의의 실수요자를 보호하기 위해 무주택세대(처분조건부 1주택세대)인 차주가 8월 3일 이전에 청약을 하여 분양자로 당첨된 경우에는 1주택 보유 세대가 대출 취급일(일반대출) 또는 소유권이전등기일(집단대출)로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하고 기존 주담대를 상환 완료하는 조건으로 신규 주담대를 받는 경우에도 무주택세대 차주로 인정한다. 8월 3일 현재 시행사와 분양계약 체결 이전이더라도 '이에 준하는 차주'에 해당된다고 본다.

- 본인 및 배우자(세대분리된 배우자 포함)와 세대분리된 직계 비속도 동 규정에 따른 세대 개념에 포함되는가

▲ 배우자와 동일세대를 구성하고 있지 않는 직계비속이 세대 분리된 경우 세대 정의에 포함되지 않는다. 세대라 함은 세대주 및 세대원으로 구성된다. 세대원은 주민등록표상의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 또는 직계비속인 세대원(세대분리된 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속 포함)을 말한다.

- 감독규정 개정안에 포함된 서민 실수요자 요건의 조정되는건지?

▲ 기존 서민 실수요자 소득 요건을 기존에 발표한 부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자 7000만원)이하에서 부부합산 연소득 7000만원(생애최초구입자 8000만원)이하로 완화할 계획이다. 디딤돌대출은 부부합산 연소득 6000만원(생애최초 7000만원)이하, 보금자리론은 부부합산 연소득 7000만원 이하다.

예를 들어 부부합산 소득이 6500만원 차주가 8월 3일부터 감독규정 개정안 시행일 사이에 투기지역에서 LTV 40%인 아파트 담보대출을 승인 받은 경우 개정안 시행일 이후, 서민 실수요자 요건 충족을 입증하면 동일 물건으로 LTV 10%포인트 추가대출이 가능하다.(단, 투기지역에서 이미 승인받은 1건의 아파트 주담대만 가지고 있는 경우)

- 거주를 위한 주택(임대사업과 무관) 1개와 임대사업을 위한 주택 3채를 보유하고 있는 임대사업자의 경우에도 1주택자로 볼 수 있는가

▲ 임대사업을 위한 주택 3개가 임대용주택으로 등록되어 있는 등 해당 차주가 임대업을 영위하고 있는 사실이 명확하게 확인되는 경우에는 1주택자로 볼 수 있다.



정선은 기자 bravebambi@fntimes.com