단독주택 투자전망? 녹록치 않다!

[전문가 인터뷰] 박상언 유엔알컨설팅 대표



다가구주택을 비롯한 단독주택의 인기가 갈수록 높아지고 있다. 전반적인 부동산시장 침체 분위기에도 불구하고 실제 거주와 안정적 임대수입이 가능하다는 점이 주된 요인으로 꼽히고 있다. 유명 부동산컨설턴트이자 동시에 단독주택 시행 업무와 관련해 다양한 경험을 보유하고 있는 박상언 유엔알컨설팅 대표를 만나 최근의 시장 상황에 대해 물어봤다.


Q. 최근 단독주택에 대한 관심과 실제 투자도 늘고 있다는데, 정말 그렇나?



A. 투자용 단독주택에는 두 가지가 있다. 하나는 우리가 흔히 알고 있는 (다가구주택을 포함한)단독주택이고, 다른 하나는 단독주택 용지이다.

단독주택에 대한 투자 관심은 최근 한국토지주택공사(LH)가 충북혁신도시 등에서 실시한 230~400㎡대의 단독주택 용지 분양에 수많은 청약자가 몰려 높은 청약률을 기록한 것만 봐도 잘 알 수 있다.
이번에 분양한 단독주택 용지는 다가구주택과 같은 단독주택은 물론 다세대주택, 연립주택, 도시형생활주택 등 다양한 형태의 공동주택으로도 개발이 가능하다.



임대주택을 지어 분양하려는 목적의 건축업자들이 많았지만, 토지를 분양받아 본인이 직접 개발하기 위해 청약에 참가한 일반투자자 수도 적지 않았다.

물론 일반적인 단독주택 투자와 관련해 상담 요청을 해오는 투자자들도 2년 전인 지난 2011년부터 꾸준히 늘고 있다. 주택경기 침체 장기화로 시세차익을 얻기가 어려워진 아파트의 대안으로 단독주택에 투자하려는 것이다.
직접 거주를 하면서 안정적인 임대수입을 거두려는 목적이니 만큼 상담 요청자 중 대부분은 자신의 노후대비 니즈를 가진 40대 중반 이후 세대들이었다.



Q. 임대수익용 부동산으로서 좋은 단독주택 조건은 무엇인가?



A. 앞서도 언급했듯이 단독주택의 장점은 실제 거주가 가능하면서도 안정적인 임대수입을 얻을 수 있다는 점이다. 경우에 따라서는 플러스 알파로 개발이익(시세차익)도 기대할 수 있다.



하지만 투자자들의 입맛에 맞는 좋은 조건의 매물을 찾기란 사실 그리 쉽지 않은 형편이다. 현장에서 활동하는 많은 전문가들도 건폐율·용적율이나 지방자치단체 조례상의 제약, 민원발생 등의 이유로 쉽사리

투자 물건을 소개할 엄두를 내지 못하고 꺼리는 경우가 많다.

좋은 조건을 꼽으라면 우선 단독주택용지, 즉 토지의 가격이 싸야 한다는 것이다. 주변 시세보다 30% 정도 저렴해야 사업성을 가질 수 있다.

물론 분양성도 좋아야 한다. 이는 입지조건에 따라 달라진다. 가령 산꼭대기와 같이 높은 지형에 위치해 있다면 임대수요는 거의 발생하지 않는다고 봐야 한다. 오피스텔 등 다른 수익형부동산의 경우와 마찬가지로 역세권, 대학가 등 임대수요가 많은 곳이 좋다.



무엇보다 주택의 매매가 대비 전세가율이 높은 지역이라야 유리하다. 매매가 대비 전세가율이 높다는 것은 그만큼 (전세)실수요가 많아 전세 계약이 잘 이뤄진다는 것을 의미한다.



Q. 단독주택 투자를 고려하는 독자에게 해주고 싶은 조언이 있다면?



A. 단독주택 투자에 대한 관심이 높아지고 있지만, 앞으로의 전망은 그리 녹록치 않다. 지자체별로 주차장 요건 등 규제가 강화되고 있고 건축(신축) 관련 세금도 오르고 있다. 각 물건별로 공개된 내역이 없어 정확한 것은 알기 어렵지만, 시장에서는 2~3년 전에 비해 두 배 가량 올랐다는 이야기가 나오고 있다.



무엇보다 현재 시점에서 투자에 들어가기엔 그동안 공시가가 많이 올라 자금 부담이 커졌다는 게 문제이다. 공급은 한정돼 있는데 수요만 크게 증가한 탓이다. 다행히 최근 들어 정부나 지자체별로 단독주택 공급 확대를 위한 지원 대책이 나오고 있어 앞으로 공시가는 하락할 것으로 보인다. 따라서 단독주택도 투자목적 위주가 아닌 실수요 목적의 장기적인 접근 자세가 필요하다.



주성식 기자 juhodu@fntimes.com