[집중분석] 저축은행 PF 부실이 주택경기 바로미터

부동산 시장 침체가 장기화 되면서 금융권에 나쁜 영향을 미치고 있는 상황이다. 경영실적 및 건전성이 크게 악화되고 있는 것.

부동산 버블과 함께 성장한 부동산 금융시장이 부동산 경기침체기에 부메랑이 되어 금융권의 실적악화를 주도하고 있다.

최근 은행 및 저축은행의 실적발표 결과를 보면 부동산 시장 관련 여신이 실적에 얼마나 민감하게 영향을 미치는가를 알 수 있다. 특히, 브릿지론 형태 중심의 부동산 PF대출(2010년 6월말 기준, 11조9000억원)을 안고 있던 저축은행들의 경우, 2009 회계연도(2009년 7월~2010년 6월)에 4700억원이 넘는 대규모 적자를 기록했다.
이에 따라 주택시장 부진 장기화에 대비한 PF 관련 리스크 관리강화, 부동산시장 침체에 따른 가계 디레버리징 가능성도 사전 점검이 필요하다는 지적이 나왔다. 하나금융연구소 김완중 연구위원은 ‘부동산 시장 전망과 PF부실에 따른 금융부문 위험요인 점검’이라는 보고서를 내고 이같이 설명했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 PF부실에 따른 금융기관들에 대한 향후 전망을 살펴봤다.

◇ 부동산 PF발 금융권 부실 현실화

이 보고서는 부동산 경기침체에 따른 기존 PF채권의 부실우려가 부각되고 있다고 설명했다. 은행권의 경우 PF대출 규모를 축소하고자 하는 노력이 진행되며, 개별은행별로 PF대출 잔액을 대폭 축소하는 모습을 보이고 있다. 반면 브릿지론 형식의 PF대출이 주종을 이루고 있는 저축은행의 경우 주택경기 부진으로 제1금융권을 통한 PF리파이낸싱이 어려워짐에 따라 저축은행발 PF 부실 가능성이 대두되며 금융권의 잠재적 불안요인으로 지목되는 상황이라고 설명했다.

특히 저축은행의 경우, 착공된 아파트의 건설비용이 아니라 토지매입 및 인허가 단계의 프로젝트 초기에 빌려주는 브릿지론 형태의 대출이 전체 부동산 PF대출의 67.6%를 차지하는 데다, 전체 대출 중 PF대출 비중이 18.2%에 달해 다른 금융권에 비해 높은 수준이다. 부동산 경기 침체가 장기화될 경우 투자자금의 고정화에 따른 부정적인 영향이 여타 금융권에 비해 저축은행이 상대적으로 더 높다는 점에서 저축은행에 대한 부실우려가 증가하고 있다고 분석했다. 이와 더불어 2009년 하반기 이후 은행과 증권사의 PF대출 잔액은 감소한 반면 저축은행은 증가세를 유지한 점을 미뤄본다면, 현재 저축은행이 건설사 추가 부실이 발생하지 않도록 자금을 공급할 수밖에 없는 상황이거나 다른 금융기관에서 PF대출이 여의치 않자 저축은행으로 PF대출 수요가 몰렸을 가능성이 존재한다고 설명했다. 김 연구위원은 “이 점이 저축은행 PF대출 부실 여부가 주택경기를 대표하는 바로미터로 인식되는 이유라 할 수 있다”고 말했다.
◇ PF 만기도래에 따라 금융권 리스크 증가

이 보고서는 저축은행의 부실 가능성 외에도 주택경기 침체 장기화 시 부동산 PF대출로 인한 은행 및 증권사 등 여타 금융권으로의 리스크 확산이 불가피할 것으로 전망했다.

김 연구위원은 “PF대출의 특성상 부동산 개발사업이 진행된 경우 분양시점까지 추가자금을 지원하는 것이 건설사 및 금융사 모두의 이익을 보장하기 때문에 급격한 대출잔액 축소는 어려운 것이 현실”이라고 말했다.

이에 따라 은행권의 PF대출 연체율은 안정세를 보이고 있고 대출잔액도 감소함에 따라 저축은행 만큼 PF부실 우려가 높지는 않으나, 잠재적 부실 우려를 무시할 수 없기에 지속적인 관리와 감시가 필요하다고 지적했다.
한편 증권사의 부동산 PF연체율은 2009년 6월 말 24.5%에서 12월 말 30.3%로 급격히 상승하면서 그에 따른 부실위험이 부각됐다. 김 연구위원은 “건설사들이 시중은행을 통한 자금조달 여건이 여의치 않자 주로 단기자금 조달원으로 사용되는 부동산 PF ABCP 발행을 크게 늘리면서 함께 증가한 것”이라고 말했다.

이 보고서는 부동산 금융시장의 또 다른 뇌관으로 PF ABCP라고 설명했다. ABCP는 CD금리 연동으로 저금리 발행이 가능해 건설업계의 주요 자금조달수단으로 활용됐고 주택가격이 급등한 2006~2007년 동안 발행이 급증했다. 그러나 ABCP는 금융위기 이후 부동산시장 침체와 자금경색으로 미분양사태가 지속되자 차환발행이 어려워짐에 따라 2008~2009년 동안 ‘채권시장안정펀드’ 매입 등 공적지원에 의존하는 등 구조적 한계점을 노출하고 있다고 분석했다. 최근 발표된 일부 자료에 따르면 부동산 PF ABCP를 포함한 유동화 증권 규모가 올 6월 말 현재 23조3000억원에 달하는데다, 이들 중 향후 1년 이내 만기도래 비중이 66%에 달하는 점을 고려할 때 건설경기 침체 지속 시 건설사 우발채무 위험 증대가 재차 증권 등 금융권의 부담으로 귀결될 가능성이 높다는 점에서 면밀한 모니터링이 필요하다고 지적했다.

◇ 부동산 침체 장기화 대비 PF 리스크 관리강화

이 보고서는 주택시장 침체가 지속되는 한 주택가격 급등기에 급증한 부동산 PF의 원활한 해결 방안을 도출하기는 쉽지 않다고 설명했다. 우선 주택거래 활성화와 가격 안정화가 이뤄지고, 건설사의 유동성 상황이 개선돼야만 꼬여있는 부동산 PF 문제의 실마리를 찾을 수 있다고 지적했다. 실물시장의 회복이 뒷받침되지 않고는 눈덩이처럼 불어나는 금융비용을 감당하며 사업을 장기화할 수만은 없는 것이 현실이기 때문이다.

이에 따라 금융감독당국은 금융기관에 대한 건전성 감독수준을 강화해 금융기관들이 단기적으로는 부실 PF채권을 매각하거나, 만기연장, 충당금 적립 등의 방법을 통해 위기상황에 대응하도록 하고, PF사업장에 대한 전수조사를 통해 추가부실을 사전에 차단하는 데 주력하고 있다. 이와 더불어 근본적으로 향후 부동산 경기 등락 등에 따라 PF대출의 쏠림과 부실화가 반복되는 상황이 재현되지 않도록 해야 한다고 지적했다. 금융기관 차원에서는 과거 프로젝트 평가 시 시공사의 신용도 등에 의존하던 관행에서 벗어나 부동산 PF상의 리스크를 객관적으로 정확하게 평가할 수 있는 평가시스템 구축 및 심사기준을 체계화해 PF대출의 잠재적 부실예방 및 위기 대응능력 제고에 힘써야 한다고 덧붙였다.

◇ 가계 디레버리징 가능성도 사전 점검

국내 주택시장의 불확실성이 커지고 있는 가운데 인구 및 사회적 환경변화와 과도한 가계부채 수준 및 주택가격 버블 논쟁 등을 배경으로 향후 중장기적으로 주택가격 하락 가능성이 제기되고 있다.

특히 글로벌 금융위기 이후 주요국의 주택가격이 하락하고 가계부문의 디레버리징이 진행된 것에 비해 국내의 경우는 일부 지역을 제외하곤 주택가격의 조정이 발생하지 않은 상황이고 가계부채가 지속적으로 증가했다는 점에서 우려의 목소리가 높아지고 있다.

또한 향후 출구전략 및 물가상승에 따른 통화당국의 긴축정책 전환 시 금리 상승 가능성이 높고, 주택담보대출의 거치기간이 경과하면서 원금상환 시점 도래에 따른 원리금상환 부담 증가는 주택가격 하락 압력 요인으로 작용할 가능성이 크다고 덧붙였다. 이에 따라 원리금 상환부담이 상대적으로 큰 2~3분위 계층뿐만 아니라, 상대적으로 자산보유계층으로 인식되는 4~5분위의 경우도 중장기 주택가격 조정에 따른 기대수익률 하락 시 자산/부채 조정에 나서며 가계부문의 디레버리징이 발생할 가능성을 배제할 수 없다고 지적했다. 물론 현실적으로 단기간 내 가계부문의 디레버리징이 발생할 가능성은 커 보이진 않지만, 디레버리징이 진행될 경우를 감안해 금융권에 미치는 영향에 대한 사전 점검이 필요하다고 설명했다. 선례가 존재하는 미국과 일본의 경우를 살펴보면, 디레버리징 초기 국면에는 가용 가능한 금융자산 매각으로 부채상환에 나서면서 가계부문의 예금 잔액이 감소하는 것으로 나타났는데, 이는 과거 국내 은행이 경험해 보지 못한 새로운 환경에 직면한다는 것. 이와 더불어 디레버리징 진행과정에서 가계 금융자산 내 포트폴리오 조정이 발생하게 되는데 경제 및 금융환경 변화와 매우 밀접한 형태를 보이며 진행될 가능성이 크다고 설명했다. 김 연구위원은 “최근의 거시 및 금융환경 여건을 살펴볼 때 단기적으로 디레버리징이 발생할 가능성은 커 보이진 않더라도, 금융기관의 중장기 전략적 측면을 고려한다면 가계부문의 디레버리징 가능성에 대한 사전 점검이 필요하다”고 말했다.

                                 〈 금융권별 PF대출 잔액 추이 〉
                                                                                   (단위 : 원, %)
주 : 1) 6월 말 통계는 5월 말 기준, -는 자료 미집계
(자료 : 금융감독원, 한신정평가)



고재인 기자 kji@fntimes.com