[집중분석] 구조조정과 중견건설사 지원정책 병행돼야

중견사 수주 포트폴리오·자금조달 한계 등 환경악화

구조조정용 미분양 펀드로 부실과 미분양 동시에 해결

7월 건설업체들의 구조조정이 임박해오면서 중소 건설사들의 불안감이 증폭되고 있다.
지난해 정부의 다각적인 정책지원에 힘입어 건설업계의 위기는 진정되는 듯 보였지만 부동산 및 민간건축경기의 회복이 지연되고 정부의 출구전략 시행이 임박해 지면서 건설업은 산업 전반의 구조조정을 요구받는 상황에 직면하게 됐다.

정부도 더 이상 자격이 되지 않는 건설사는 안고가지 않겠다는 입장을 표명하고 있어 7월 구조조정 여파는 크게 미칠 것으로 예상되고 있다.

특히, 웬만한 중견건설사는 이번 구조조정이 위기로 작용할 것으로 보여 우려가 커지고 있다. 이에 현 상태에서 시장기능이 원활하게 작동하는 것을 기대하기 힘든 상황에서 정부가 시장 정상화를 위한 정책적 노력을 펼쳐야 한다는 지적이 나왔다.

중기적으로는 주택시장 및 주택산업의 경쟁력 강화와 선진화를 위한 제도 정비가 요구된다는 의견도 제시됐다.

한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 ‘중견 건설사의 위기와 부동산 시장의 정상화 방안’이란 보고서를 내고 이같이 설명했다.
이에 본지는 이 보고서를 통해 건설업계의 정상화 방안을 살펴봤다.

◇ 신규 수주물량 감소와 수익성 저하

이 보고서는 건설금융 위기에 대한 우려는 1차적으로 부동산 경기 침체로 촉발됐지만 최근에는 민간 건축뿐만 아니라 공공부문의 물량감소, 수익성 악화 등의 요인이 추가되고 있다고 설명했다.

공공주도의 경기회복의 효력이 점차 소진되는 가운데 민간 건축경기 회복 마저 지연되면서 신규 수주 물량이 지난해 보다 감소하고 있다는 것.
2010년 1/4분기 건설수주는 전년동기 대비 0.5%감소했는데 공공부문에서는 토목 및 주택이 민간부문에서는 토목수주가 부진을 나타내고 있다.

공공부문의 건설수주액는 2009년부터 빠르게 성장했지만 최저가 낙찰제 등이 확대되면서 물량증가에도 불구하고 업체들의 수익성은 악화되고 있다고 설명했다. 민간 건축경기 침체로 공공공사에 대한 업체들의 경쟁이 치열한 가운데 최저가 낙찰제 적용공사가 늘면서 건설업체들의 공공공사 수익성이 낮아지고 있기 때문이라는 것. 또한 공공공사의 수익성 악화가 누적되면서 최근에는 민간 건축경기 침체에 대한 기업의 대응력을 크게 약화시키고 있다고 덧붙였다.

이러한 상황에서 정부는 가격경쟁을 한층 강화하는 방향으로 저가심의제 개정을 추진하고 있다.

김 연구위원은 “민간 건축경기 회복이 지연되는 가운데 저가낙찰이 지속될 경우 건설업체 도산 증가가 불가피 할 것”이라고 전망했다.

◇ 민간 사업의 착공지연과 재고누적

민간 건축시장은 부동산 가격 상승세가 둔화되고 수도권의 미분양 주택이 증가하는 가운데 가격마저 하락세로 전환되면서 당초보다 회복이 더디게 진행되고 있다고 설명했다.

최근 2년 동안 신규 주택건설사업승인(인허가) 실적은 약 38만호 수준으로 10년 장기평균의 77%수준에 불과하다. 민간부문의 신규 주택인허가 실적은 2000년대 초반의 절반 수준, 10년 장기 평균의 60%수준으로 크게 감소한 상황이다.

지방 미분양 주택수는 총량적으로는 감소추세에 있으나 준공후 미분양은 계속 증가하고 있어 근본적인 문제 해결은 아직 이뤄지지 않고 있다.

김 연구위원은 “수도권의 미분양 문제는 총량적인 주택수요의 고갈이라기 보다는 경기적 제도적 여건에 의한 주택구매수요의 지연, 연기가 주된 원인”이라고 말했다.

◇ 건설사 지원 금융정책의 역효과

이 보고서는 2009년 예상보다 빠른 회복세를 나타내던 부동산 시장은 7월 이후 연달아 시행된 금융규제 등의 영향으로 하락세로 전환했다고 설명했다.

특히, 재고주택시장과 신규주택시장은 각각 독립된 성격의 시장이 아니라 순환적으로 연결된 구조임에도 불구하고 정부는 신규주택시장과 재고주택 시장에 대해 규제와 인센티브를 달리 적용함으로써 시장의 선순환을 저해하고 있다고 평가했다.

또한 민간 건축경기의 회복이 지연되는 가운데 공공주택공급의 확대는 민간 주택분양시장의 침체를 가중시키고 매매수요의 전세전환에 따른 전세수요를 증가시켜 주택시장의 불균형을 초래하고 있다고 지적했다.

이같은 상황에서 중견건설 기업의 경우 수주 포트폴리오 한계, 자금조달능력 한계, 일시적 과잉공급에 따른 과당 경쟁 등 경영환경이 악화되고 있다.

해외 플랜트 수주나 공공공사 수주로 주택사업공백을 메울 수 있는 기업을 제외하고는 사실상 기업의 수준에서 현재의 상황을 벗어날 수 있는 대책이 전무한 실정이다. 시공능력 20위권 상위 업체들을 제외한 대부분의 업체들이 영업활동을 통한 현금흐름이 마이너스를 나타내고 있다고 설명했다.

또한 금융위기 이후 주택시장의 자금투입은 주로 리파이낸싱 용도의 자금이며, 신규 대출은 거의 중단된 상태다. 현재 시장에서는 상위 10개 업체들을 제외하고는 대출금의 일부를 상환하는 등의 조건을 충족해도 리파이낸싱만 제한적으로 이뤄지고 있다고 지적했다.

◇ 대주단협약의 만기, 유형별 연장으로 만기분산해야

이 보고서는 정부가 중견기업 육성을 표방하고 있지만 금융위기와 부동산 경기침체로 중견기업은 오히려 존립기반 자체가 흔들리고 있다고 설명했다.

대형 건설업체들의 해외건설의 호황, 소형 업체들은 4대강 등 확대된 공공 도급공사의 물량으로 주택경기 침체의 영향을 극복하고 있으나 주택 사업비중이 높았던 중견업체들은 구조조정 및 부도의 위기에 처해 있다는 것.

산업의 자정적인 기능으로서의 구조조정은 필요하지만, 중견기업이 집중적으로 도산위기에 처한 건설산업은 구조조정과 병행해 중견기업들이 새로운 경쟁력을 키워나갈 수 있는 지원정책이 병행되어야 할 것이라고 강조했다.

미뤄졌던 건설산업의 부실처리와 구조조정 시행시 연쇄적 파급효과에 대한 대응책이 미흡하다고 설명했다.

건설기업들의 부실처리와 구조조정에는 해당 기업뿐만 아니라 하도급업체들의 연쇄도산, 주택수분양자들의 피해, 관련 금융기관들의 부실채권 증가라는 결과가 수반된다는 것. 따라서 연관 산업에 미치는 영향을 고려한 부실처리와 구조조정이 이뤄져야 한다고 지적했다.

한편, 현재의 미분양주택은 규모나 구조적인 문제점으로 인해 시장 기능의 활성화 없이는 해소되기 어려운 상황이다. 준공 후 미분양 비중이 절반을 넘어서고 있으며 수도권마저도 미분양이 증가하고 있다.

따라서 단기적으로는 미분양 주택 해소를 위한 정책지원(구조조정용 미분양 펀드조성대주단, 협약 운영기간 연장)과 시장 환경을 조성하는 일이 필요하다고 설명했다. 미분양 매입을 제기하되 환매조건부가 아닌 ‘구조조정용 미분양 펀드’를 조성해 부실업체의 정리와 미분양 문제를 동시에 처리하는 정책 개입이 필요하다는 것. 현재의 미분양 주택의 경제적 가치는 약 50조원을 넘을 것으로 추산됨에 따라 구조조정용 펀드기금은 10조원 이상이 되어야 할 것으로 추산하고 있다.

대주단협약의 만기(2010년 8월)를 1년 더 연장하되 기업실사를 통해 유형별 만기 연장을 차별화 하여 분산시켜야 한다고 지적했다.

또한 공공-민간 합동 공모형 PF사업의 활성화로 민간투자 활성화를 도모해야한다는 의견도 제시됐다.

김 연구위원은 “경기회복으로 출구전략이 시행되면 공공투자의 축소가 불가피하다는 것, 경기회복을 이어가기 위해서는 민간투자의 조기 회복이 절실한 상황”이라며 “민관이 합동으로 추진하는 공모형 PF사업(100조원 규모)은 사업규모도 클 뿐만 아니라 서비스 산업 및 고용증진에도 효과가 크다”고 말했다.

아울러 현재의 미분양 주택이 대부분 중대평 평형이므로 주택교체를 원활하게함으로써 미분양주택 해소를 유도해야 한다고 지적했다. 원활한 주택교체를 위해서는 수도권 재고주택에 대한 일률적인 금융규제(LTV, DTI규제)를 완화할 필요가 있으며 양도세 한시감면 조치도 한시적으로 연장해 추진할 필요가 있다고 분석했다.

이밖에 민간주택수요를 잠식하는 보금자리주택정책의 수정 보완 및 시기조절이 필요하다고 설명했다.

중기적으로는 주택시장의 선진화를 위한 분양가 상한제 폐지, 주택공급규칙 개선 등 제도개선이 필요하며 건설산업에 있어 중견 건설기업의 육성 및 활성화는 세금이나 특별한 지원에 앞서 시장의 시스템 자체가 경쟁을 통해 작동 가능한 환경으로 전환돼야 한다고 강조했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com