건설사 위기, 부동산 가격 하락 잡아야

日, 민간건설 위축·관급공사 경쟁심화로 수익성 악화

차이점은 공공공사 및 금융기관 지원 여전히 높아

중견 건설사 미분양 정리 서두르고 공종 다변화 필요
건설사들 사이에서는 생존이 화두로 떠오르고 있다. 최근 성원건설, 남양건설 등이 법정관리를, 대우차판매가 워크아웃을 신청한 상황이어서 중견건설사들의 경영환경이 악화되고 있는 것으로 나타나고 있다.

건설사 부실의 주요 원인은 미분양물량 해소 및 예정사업 지연 등이 작용하고 있는 상황이다.

일부 건설사의 경우 미분양 및 예정사업 정리에 따라 관련 채무의 상환 재원을 마련하지 못하거나 향후 영업기반 및 주요 자산이 상실될 위험에도 처해 있는 것으로 보인다.

이에 따라 과거 일본 건설사들의 유동성 위기 분석을 통해 국내 건설사들의 신용도에 미칠 수 있는 요인들을 점검할 필요가 있다는 의견이 나왔다.

한국신용평가 기업·금융평가본부 정혁진 수석애널리스트는 ‘과거 일본 건설사 위기가 남긴 시사점’이란 보고서를 내고 이같이 설명했다.
이에 본지는 이 보고서를 통해 건설사 유동성 위기를 살펴봤다.

◇ 일본 건설사, 경기회복에 부동산 가격 상승 기대

이 보고서는 부동산 가격의 지속적인 하락 및 건설투자 위축이 버블 붕괴 이후 상당기간이 경과한 시점에 일본 건설사들의 부실이 가시화된 주요 경제적인 배경이라고 설명했다.

정 수석애널리스트는 “건설사들은 자산가격 회복을 기대하고 버블 형성시 과잉 투자된 부동산을 적극적으로 정리하지 않았으며, 부동산 가격의 지속적인 하락으로 버블 붕괴 기간 동안 자산 부실화가 심화됐다”며 “민간건설투자 침체가 이어진 가운데 1996년 말 재정긴축으로 공공건설투자가 민간건설투자 위축을 보완하지 못한 것도 건설사 유동성 위기의 주요 원인으로 작용했다”고 말했다.
일본 건설사 유동성 위기의 직접적인 원인은 부동산 및 개발사업에 대한 과잉 투자로 레버리지 부담이 과중한 가운데 보유자산의 부실화가 심화되고 건설투자 위축으로 현금창출력도 저하되어 원리금 상환능력이 훼손되었기 때문이라고 설명했다. 즉, 건설사들은 원리금 상환부담이 지속되는 가운데 용지 재고, 매출채권, 대여금 등의 실질가치가 장부가치에 크게 미달하게 되었으며, 민간건설 투자 위축 및 관급공사부문의 경쟁 심화로 영업기반위축과 수익성 저하가 동시에 진행되어 현금 창출력도 과거에 비해 악화됐다고 분석했다.

무디스의 분석에 따르면 일본 건설사들은 버블이 붕괴한 이후에도 자산과 부채가 증가한 것으로 나타나며, 무디스가 평가한 일본 건설사들의 부채규모는 1994년 회계연도(결산월 3월)에 정점을 기록했다고 설명했다. 버블 형성기에 확대된 레버리지 부담이 버블 붕괴 이후에도 상당기간 해소되지 않은 점을 참고할 때, 일본 건설사들은 경기회복과 더불어 부동산 가격도 다시 상승할 것으로 기대했다고 덧붙였다.

정 수석애널리스트는 “그러나 현실에서는 경기회복 조짐이 일시적으로 나타났음에도 불구하고 부동산 가격 침체가 장기간 지속되었으며, 버블 붕괴 이후 취득한 자산에서도 가치손상이 발생했다”며 “건설사들이 보유자산 처분 등을 통한 재무구조 개선을 적극적으로 추진하지 않은 것은 부실의 규모를 키우는 결과를 초래했다”고 말했다.

또한 일본 건설사들은 건설투자 위축으로 극심한 수주경쟁에 시달리고 있었으며, 1996년 이후 민간건설투자 위축이 심화된 가운데 공공건설투자가 더 이상 민간건설투자 감소를 상쇄하지 못하면서 현금창출력에 타격을 받았다고 설명했다. 공공건설투자는 버블 붕괴 이전에 비해 규모가 확대되면서 1996년까지는 민간부문 위축에 따른 영향을 최소화하고 있었지만, 이후에는 1996~1997년 동안 대규모 경기부양 대책이 마련되지 않은 영향 등으로 급격히 감소한 민간건설투자를 보완하기에는 역부족이었다고 분석했다.

◇ 주택경기 침체 장기화에 따른 건설투자 위축

이 보고서는 최근 국내 건설사들의 유동성 위기는 민간 건설시장 침체, 과잉레버리지 문제 등 90년대 후반 일본 건설사들이 경험한 위기와 유사한 점도 많다고 설명했다.

국내 건설사 위기의 배경에도 주택경기 침체 장기화에 따른 건설투자 위축 문제가 있는 것으로 판단했다. 주거용 건물투자는 정부의 부동산 안정화 정책과 수도권 내 택지 확보의 어려움으로 2004년 이후 증가율이 둔화됐고, 2008년에는 경기침체에 대한 우려 확산으로 주택수요가 위축되며 감소세가 심화됐다는 것.

민간건설투자 부진은 향후에도 장기간 이어질 가능성이 있다고 분석했다. 우리나라의 인구 피라미드도 일본과 유사하게 방추형 인구구조를 나타내고 있으며, 주택을 구입할 수 있는 35~54세 인구가 2010년~2011년을 정점으로 지속적으로 감소해 주거용 건물 수요 위축이 우려되고 있다고 설명했다.

또한 국내 건설사들도 일본의 경우와 유사하게 과잉레버리지 문제, 운전자금 회수지연 및 수익성 하락에 따른 현금창출력 악화를 경험했다고 평가했다. 국내 건설사들은 리먼사태 이후에도 미분양 물량 해소 및 예정사업 진행 지연에 따라 자체 차입금 및 PF지급보증 부담이 지속되고 있어 버블 붕괴 이후 레버리지 부담이 지속된 일본 건설사들과 유사한 양상을 나타내고 있다고 지적했다.

일본 건설사들은 상업용지에 무리한 투자를 한 결과 재무 안정성 악화가 국내 건설사에 비해 상대적으로 심각했다고 분석했다. 하지만 국내 건설사도 대형건설사를 제외할 경우 PF차입금을 부채에 포함해 계산한 조정부채비율이 439%에 이르고 있어 재무안정성이 크게 우려되고 있다고 설명했다.

◇ 우리나라 정부 및 금융기관 지원 받을 수 있어

일본 건설사 위기와 국내 건설사 위기는 차이점이 있다고 지적했다.

일본의 건설사들은 정부의 지원이 어려워 공공투자가 감소하는 시점에서 위기가 발생했다는 것. 반면 국내 건설사들은 건설경기 부양대책 등을 통해 정부의 지원을 받을 수 있었으며, 리먼사태 이후 신규자금 지원은 제한적으로 이루어지고 있으나 대주단협의회 운영협약을 통해 금융기관으로부터 유동성 지원 프로그램도 제공받을 수 있었다고 설명했다.

또 국내에만 머물던 일본 건설사와 다르게 해외수주경쟁력을 확보한 국내 대형건설사들은 해외 플랜트 수주를 통해 선수금 및 안정적인 영업기반을 확보할 수 있었다.

1990년대 후반 일본 건설사에 비해 리만사태 이후 국내 건설사들의 위기는 심각하지 않은 것으로 판단되나, 여전히 국내 건설사들의 위기는 진행 중이며 미분양 및 PF지급보증 부담 등 유동성 위기를 초래한 문제들이 해결되지 않는 한 위기는 계속 찾아올 수 있을 것으로 예상된다. 만약, 현 위기가 어느 정도 진정된 이후 건설사에 큰 충격을 줄 만한 위기가 온다면 그 위기는 부동산 가격 하락으로부터 파생된 위험일 가능성이 높은 것으로 생각된다.

◇ 국가채무 부담으로 공공투자 확대 유지 어려워

이 보고서는 국가채무에 대한 우려로 공공투자 확대기조도 장기간 유지되기는 어려울 것이라고 전망했다. 국가채무에 포함되지 않는 공기업 채무도 공기업의 잠재적인 부실을 고려할 경우 우려되는 수준이며, 건설업 지원 위주의 경기부양대책도 사회적 동의를 계속 이끌어내기는 어렵다는 것. 가계부문의 지원여력도 충분하지 않은 것으로 보인다고 덧붙였다.

가계소득 증가가 동반되지 않는 상황에서 원리금 상환부담이 가중될 경우 가계는 부동산 처분을 통해 채무상환재원을 마련할 유인이 커질 것으로 생각되며, 부동산 처분이 대규모로 발생해 추가적인 부동산 가격하락을 초래할 가능성도 배제할 수 없다는 것.

이에 따라 조기에 자산부실화 가능성을 차단할 필요가 있다고 설명했다.

일본 건설사들이 경험한 자산 부실화 가능성을 차단하기 위해서는 손실을 감수하더라도 할인 분양을 통한 미분양물량 해소 및 예정사업 정리가 필요하다고 지적했다. 생존이 화두인 건설사는 현재 살아남는 것에 집중할 수밖에 없겠지만, 어느 정도 재무상황에 여유가 있는 건설사들은 다소 성장성이 훼손되더라도 미분양물량 해소 및 예정사업 정리를 서두르는 것이 신용도에 긍정적으로 작용할 것이라고 강조했다.

특히 지방 예정현장의 경우는 경기회복, 인플레이션 등에 따른 부동산 가격 상승을 기대하는 것보다는 사업지연 및 금리상승에 따른 지속적인 사업성 악화를 우려하는 것이 타당할지도 모른다.

디레버리징과 아울러 공종 및 시장 다변화도 신용도에 긍정적으로 작용할 것이라고 설명했다. 국내 대형건설사들이 해외건설 수주를 통해 유동성 위기에 효과적으로 대응해 온 점을 고려할 때, 해외사업 강화를 통해 사업 체질을 개선하는 것이 중요할 것이라고 덧붙였다.

정 수석연구원은 “리먼사태 이후 중견 및 대형건설사간 양극화가 심화된 점을 감안할 때, 특히 중견건설사에서 디레버리징 및 공종·시장 다변화가 강도 높게 추진되어야 할 것”이라고 말했다.





〈 C등급 이하 건설사들의 자산평가 손실(2008회계연도) 〉

(단위 : 억원) 건설사 대손상각비 기타의 기타 평가손실 평가손실/

대손상각비 평가손실 합계 총자산

이수건설 230 240 105 575 16%

동문건설 111 361 - 472 9%

신일건업 - - - - 0%

월드건설 468 275 26 768 12%

풍림산업 9 26 77 111 1%

우림건설 257 439 99 794 13%

삼 호 140 143 368 651 9%

경남기업 97 100 42 239 1%

롯데기공 985 - 133 1,119 25%

삼능건설 161 - 26 186 5%

대동종합건설 616 761 47 1,424 37%



(자료 : 각 사 감사보고서)



고재인 기자 kji@fntimes.com