부동산PF 사업 구도 변한다

저축은행의 성장세를 견인했던 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 사업이 위축되면서 공공기관이 발주하는 PFV(프로젝트금융투자회사) 부동산 개발사업이 활기를 띌 전망이다.

28일 업계에 따르면 저축은행들에게 그동안 중요 수익원으로 자리잡았던 부동산PF 사업 구도가 PFV 중심으로 바뀔 것으로 전망하고 있다. 그동안 부동산 경기가 좋아 민간 시행사 중심의 부동산 개발이 됐지만 경기침체가 심화되면서 미분양 사업장이 증가하자 지방자치단체 등 공공기관이 발주하는 민간 지역개발 사업이 늘어난다는 것. 이에 따라 은행, 저축은행, 캐피탈사 등 금융기관들이 이같은 사업에 자본출자 형식으로 뛰어들 것으로 예상되고 있다.

A건설사 관계자는 “최근 경기침체로 인한 건설사의 미분양이 증가하면서 금융기관들이 공공기관이 발주하는 부동산 개발 사업으로 눈을 돌리고 있다”며 “부동산 경기침체 등 환경여건은 좋지 않지만 민간에서 진행하는 소규모 부동산 개발 사업보다 공공적 성격을 가진 대단위 사업이 더 안정적이라고 분석하고 있다”고 말했다.
◇ 1조원 이상 대단위 사업 속속 출현할 듯

PFV 사업은 최근 정부 및 지방자치단체 등이 공공적 성격을 가지고 추진하는 공모형 부동산PF 사업을 시행사가 아닌 시공사인 건설사가 주관사가 되고 재무적 투자자인 은행 등 금융기관, 전략적 투자자인 부동산신탁사 등이 컨소시엄을 구성해 1조원 이상 규모로 진행되는 대단위 사업을 일컫는다.

B부동산신탁사 관계자는 “공공기관 등이 복합개발사업을 민간 사업자에게 발주하는 사업을 추진하기 때문에 PFV는 인허가 리스크와 향후 분양 리스크가 상대적으로 보완돼 안정적인 투자가 가능하다”고 말했다.

정부는 건설경기 부양을 위해 최근 국책사업 등 공공기관 발주 건설사업을 확대한다는 방침을 밝힌 바도 있다. 이에 따라 도시개발공사, 토지공사, 주택공사 등 공공기관과 고양시 등 지자체가 이같은 PFV를 통한 지역개발사업을 추진하고 있다.

C건설사 관계자는 “정부의 권고로 관련 공공기관이나 지자체들이 이미 1조원 넘는 대단위 사업을 검토하고 있으며 시장 상황을 봐가면서 PFV 형식의 부동산 개발 사업이 추진될 것으로 기대되고 있다”고 말했다.
◇ 부산 문현동 금융중심지 PFV 사업 등

실제로 지난 21일 금융중심지로 선정된 부산시 문현동의 복합개발사업이 이같은 PFV 사업의 사례가 될 것으로 보여지고 있다.

부산시는 지난해 8월 국토해양부의 ‘공공기관지방이전에따른혁신도시건설및지원에관한 특별법’에 따라 복합개발사업자를 공모한 바 있다. 이에 따라 현대건설과 몇몇 금융기관과 컨소시엄으로 부산시 문현동 복합개발사업을 수주했다.

이 사업은 현대건설이 주관사가 되고 KCC, 엠코, 신동아건설, 대우자판, 반도건설, 성우건설, PEC 등이 건설투자자로 참여하고 산업은행, 하나은행, 부산은행, 농협중앙회 등이 재무적투자자로, 한국자산신탁, LGCNS, 도시와사람 등이 전략적 투자자로 컨소시엄을 구성했다.
문현동 복합개발사업의 사업비는 총 1조원 규모로 예상되고 있으며 투자자들의 자본금 출자는 480억원 대로 계획하고 있다. 또한 한국자산관리공사, 한국주택금융공사, 증권예탁결제원, 증권선물거래소, 대한주택보증, 농협중앙회부산지역본부, 한국남부발전, 한국청소년상담원 등 공공기관이 이곳으로 이전할 예정이어서 업무시설, 주거시설, 숙박시설 등의 건물 분양은 안정적이라는 평가를 받고 있다.

한 투자기관 관계자는 “민간사업자가 하는 것이 아니라 지방자치단체가 출자를 해서 개발하기 때문에 리스크가 상당히 줄어들게 된다”며 “또한 사업시행에 따른 각종 인허가 문제가 없어 사업전망이 밝다”고 말했다.

◇ 정부, 토지 매입비 등 분양원가 낮추는 지원필요

하지만 이같은 PFV 사업이라고 해서 낙관적이지만은 않다.

경기침체가 계속된다면 아무리 공공기관 출자 사업이라고 해도 분양에 대한 리스크를 떠 않을 수밖에 없다는 지적도 나오고 있다. 또한 토지매입에 대해서 지금과 같은 경쟁으로 가격이 높아지는 시스템이 완화되지 않을 경우 분양원가가 높아져 투자 메리트가 떨어진다는 점도 우려가 됐다.

한 건설사 관계자는 “PFV 사업은 새로운 물량 확보측면에서 호재인 것은 사실”이라며 “낮은 토지비 매입이 분양원가를 낮추는 데 한 몫을 하는 등 원가산정에서 경쟁력을 가질 수 있도록 정부는 규제를 풀어서 건설경기 활성화에 도움을 줘야 한다”고 말했다.

또 이 관계자는 “정부가 빠른 시일 안에 지원방안을 확정하면 각 지자체들은 PFV 사업을 발 빠르게 추진할 것”이라고 말했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com