급변하는 시장일수록 牛步虎視 지혜가 필요

은행, 증권사, 보험사 및 독립법인대리점 소속 재무설계사(FP)들을 대상으로 종합자산관리 서비스를 지원하는 에프피넷은 지난 12일 ‘2007년 하반기 금융 및 부동산시장 전망과 FP의 투자전략’이라는 주제로 세미나를 개최했다.

200여명의 FP들이 참석한 가운데 열린 이날 세미나는 이형 딜로이트 안진회계법인 이사와 우재룡 한국펀드평가 대표가 강사로 나서 각각 올 하반기 부동산 및 금융시장 전망과 더불어 FP들이 어떻게 고객을 상대로 투자전략을 세워야 하는지에 대해 강의를 진행했다.

첫 번째로 강의에 나선 이형 이사는 “부동산 수요의 측면에서 인구구조의 변화는 가장 중요한 변수”라고 지적하면서 “저출산으로 인해 2050년경부터 우리나라 인구가 본격적으로 감소하기는 하지만 단순히 인구가 줄어든다고 부동산 수요도 더불어 줄어들 것이라고 생각한다면 크나큰 오판”이라고 강조하며 FP들에게 고객 상담 시 ‘인구는 줄지만 가구수는 필연적으로 늘어난다’는 점에 포인트를 둘 것을 주문했다.
이어진 강의에서 우재룡 대표도 “현재와 같은 증시 강세 상황에서 일부 조정론이 나오고는 있지만 향후 2~3년간 주식에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것”이라고 전망하고 “자산배분전략에 있어 단기조정은 가장 큰 실패사례”라며 고객들이 섣불리 판단하지 않도록 하는 게 중요하다고 조언했다.

◆ ‘안정세-관망세’ 팽팽한 줄다리기

이형 이사는 ‘2000년 이후 부동산 가격이 상승한 원인은 무엇인가’라는 질문으로 강의를 시작하면서 우리나라 부동산 시장은 (특히 수도권은) 주택수급 불균형이라는 문제를 늘 안고 있다는 점을 상기시켰다.

그는 또 앞으로 우리나라 산업구조는 3차산업의 비중이 전체의 2/3 이상을 차지하고 그 중에서도 금융산업은 서울 등 수도권에 집중될 수 밖에 없어 현 정부의 지방분산 노력이 큰 실효를 거두기 어렵다고 단정짓고 수도권 인구가 얼마나 늘 것이냐 하는 문제에 따라 부동산 시장의 흐름이 좌우될 것이라고 주장했다.

올 하반기 부동산시장의 주요 변수로는 역시 9월부터 시행될 예정인 청약가점제, 분양가상한제 및 분양원가공개를 들 수 있다.
여기에 지난 6월초에 발표한 동탄2신도시 개발과 수도권 신규 입주물량이 감소하고 있는 것도 변수로 작용할 것으로 보인다.

또한 주택보유세 중과 등 주택관련 금융재제와 더불어 연말 대선의 영향으로 인한 규제완화 기대감도 무시 못 할 변수로 보인다.

하반기에는 기존 주택은 대출규제, 금리인상, 세금강화, 분양가상한제 등으로 매매가 안정세가 지속되겠지만 재개발, 재건축, 서울 강남권을 중심으로 국지적으로 상승할 가능성도 존재한다.

이형 이사는 현재의 안정세가 언제까지 지속될지는 예측하기 쉽지 않지만 재건축 물량들은 30% 정도의 내재가치가 있다고 봐야 한다면서 항상 예의주시할 필요가 있다고 강조했다.
다만 아파트는 분양가상한제로 분양가가 하락하고 그로 인한 수익 감소로 조기 분양에 나서고 있는 반면 청약가점제 시행으로 추첨제 물량의 경쟁은 치열해질 것으로 전망했다.

지방의 경우는 투기과열지구 해제지역 분양율은 일부 개선되겠지만 전체적인 활성화를 기대하기는 어려울 것으로 봤다.

상가는 고유가, 금리인상으로 경기불황, 기업투자 위축, 투자수익률 저하로 전반적인 침체 속에 양극화 심화 현상마저 나타날 조짐을 보이고 있는 가운데 역세권, 핵심 상권내 상가 및 단지내상가에 대한 관심은 늘어날 것으로 예상했다.

토지거래의 경우 종합부동산세, 부재지주 양도세 중과, 토지거래허가제 등으로 가격 상승률이 둔화돼 거래 감소가 불가피하지만 대선 관련 개발공약 남발 및 규제 완화, 이에 대한 기대심리 등이 변수로 작용할 전망이다.

해외부동산은 지난해 2월 투자부동산의 취득한도가 300만 달러로 상향된 후 부동산 시장의 새로운 트렌드로 안착되고 있다. 다만 아직까지 국내 부동산 규제에 따른 반사이익을 보고 있는 측면이 다분하고 미국 중심에서 동남아, 중국, 호주 등 투자대상국이 다각화되는 경향을 보이고 있다.

리츠 등 간접투자 측면에서는 주택분양 저조로 PF형 펀드 출시는 저조했지만 SOC형, 해외부동산, 개발형, 수익부동산 펀드는 꾸준히 출시될 것으로 보인다. 해외리츠 가격변동폭은 늘어날 전망이다.

우리나라 가계자산의 포트폴리오는 2005년을 기준으로 부동산 79%, 금융자산 21%의 배분 비율을 보이고 있다. 이는 일본의 57%, 43%나 미국 36%, 64%(두 국가 모두 2003년 기준)에 비해 지나치게 부동산의 비중이 높음을 알 수 있다. 따라서 전문가들은 앞으로 가계자산의 배분을 부동산에 60%(실물 50%, 펀드 10%), 금융자산 40%의 비율로 포트폴리오를 구성하는게 바람직하다는 견해를 내놓고 있다.

이형 이사는 “최근 부동산에 대한 부유층의 동향을 살펴보면 무수익·저수익 부동산은 과감히 축소하고, 수익성 부동산에 대한 투자 비중을 확대하는 경향을 보이고 있다”면서 “리츠, 펀드 등 부동산 금융상품으로의 신규 편입이 지속적으로 늘어나고 있어 중장기적으로는 직접(실물) 투자 비중은 점진적으로 축소시켜 나가야 한다”고 밝혔다.

◆ “FP는 증시시황에 민감하면 안돼”

올해 국내경기는 수출 호조가 지속되는 가운데 내수의 증가율 및 성장기여도가 완만하게나마 높아지는 등 회복세가 진전되는 기미를 보이고 있다. 이에 따라 한국개발연구원을 제외한 국내 주요 경제연구기관들은 올 경제성장 전망치를 일제히 상향 조정했다.

내수와 수출이 호조를 보임에 따라 기업의 설비투자가 빠르게 회복세를 보이고 있고 제조업의 재고도 감소하고 영업이익률이 개선되고 있다는 판단에서다. 여기에 북핵문제가 해결 기미를 보이고 있고 한미FTA 체결로 대내외 여건이 개선된 것도 한 몫 했다.

상반기 미국경제의 부진 속에 일본 및 유럽 등 여타 선진국과 중국이 호조를 지속했던 세계 경제는 하반기에 인플레 압박을 우려한 주요국의 금리 인상, 중국의 추가 긴축 등의 영향으로 상반기보다 성장률이 소폭 둔화될 전망이다.

이러한 상황 하에 현재 연일 사상최고치를 경신하고 있는 주가는 하반기에도 강한 상승기조를 지속할 것으로 보인다. 올 초 11개 국내 주요 증권사들이 연간 주가 전망치는 평균 1650포인트에서 1950선으로 상향 조정됐는데 지난 13일 1960선을 돌파함에 따라 또한번의 조정이 있을 것으로 예상된다.

주가 뿐만 아니라 펀드의 평균수익률도 상승세를 보이고 있는데 국내 주식형 펀드의 경우 연초대비 25.6%의 수익률을 기록했는데 현재 2000포인트 돌파를 눈 앞에 둔 상황을 감안하면 35%도 무난할 것이라는 전망도 나오고 있다. 해외 주식형 펀드는 연초대비 12.7%를 기록했다.

하지만 우재룡 대표는 “FP는 단기적인 경제전망, 증시 시황에 민감하게 반응하면 안된다”면서 “최소한 5년 이상의 장기적인 전망을 통해 긴 호흡으로 갖고 재무설계에 임해야 된다”고 강조했다. 성공적인 자산운용 전략을 세우기 위해서는 급변하는 시장 상황에 부화뇌동하는 단기조정은 실패를 초래하기 쉽다는 것이다.

특히 요즘 같은 주가 급상승기에 주식투자 비중을 섣불리 조정하는 것은 가장 치명적인 오류를 초래하는 것으로 저금리, 고령화 시대에 주식가격 형성의 기조 변화를 이해하는 것이 중요하다고 조언했다.

우 대표는 자산배분 전략은 장기투자 전략으로 이에 위배되는 의사결정을 가능한 한 줄여야 한다면서 FP에게 있어 자산배분전략보다 시장예측활동(market timing)은 매우 위험하다고 강조했다.

예를 들어 부동산투자 비중이 70% 이상인 경우 부동산가격이 하락할 것으로 예상된다면 나머지 금융자산 중에서 주식의 투자 비중을 아무리 높여도 연간 5%를 넘기기 어렵다면서 이 경우 자산배분을 개선하기 위해서는 부동산투자 비중을 축소하고 주식투자를 증가시켜야 한다고 밝혔다.

또한 부동산 비중이 50% 정도라면 연간 7%의 기대수익률을 달성하기 위해서는 주식에 대한 투자 비중을 극대화해야 한다고 강조했다. 즉 주식에 대한 투자 비중을 제고하고 부동산 비중은 점진적으로 축소해야 한다는 것이다.

이처럼 전략적 자산배분은 최소한 5년 이상 유지해야 한다. 고객의 재무목표를 파악하고 투자기간, 목표금액, 최소 기대수익률, 위험허용정도를 결정해 주식, 채권, 부동산에 대한 투자비중을 조절해야 하기 때문이다.

또한 경제환경 변화 시 정해진 변동폭 내에서 자산구성비를 변경하는 전술적 자산배분은 가급적 자제하되, 하더라도 전략적 자산배분이 선행된 후 전체의 5% 이내에서 실시해야 한다.

최근과 같은 증시 강세 상황에서는 총자산 중 주식투자 비중의 증가 또는 유지는 피할 수 없어 단기적인 주가 급상승에 대한 부담감이 존재할 수 밖에 없다. 다만, 이 경우에도 환매전략, 분할투자, 매입단가 하락 등 위험관리 방법을 가미해서 주가 하락에 대비해야 한다.

환매전략은 단기성 투자자금, 목적자금, 일시(거치식) 투자자금인 경우 세워야 한다. 변액보험의 경우 펀드 변경은 5년 이내의 적립 초기에는 적용하지 않는 게 좋고, 펀드 변경 자동재조정 기능도 적용하지 않는 게 바람직하다.

여기에 주가가 조정되거나 하락할 때 추가 투자를 실행함으로써 적극적으로 리스크를 관리하는 것도 중요한 포인트이다.



주성식 기자 juhodu@fntimes.com