[금융 포커스] 부동산신탁 실적 “좋았다가 말려나”

정부의 강력한 부동산정책과 고유가에 따른 기업들의 투자위축 등으로 부동산경기가 침체국면을 벗어나지 못하면서 부동산을 개발하고 금융서비스를 제공해주는 부동산신탁업계에도 어두운 그림자가 드리워지기 시작했다.

게다가 금융시장의 업무영역 장벽이 무너지면서 삼성증권 등 9개 증권사들이 신탁업 겸영허가를 받아 새롭게 부동산신탁시장에 뛰어든 데다, 은행 역시 부동산 수탁영업을 대폭 강화하면서 경쟁도 과열양상을 보이고 있다.

물론, 지난해 8.31 대책이후 부동산시장의 침체에도 알토란 경영실적을 일궈냈지만 앞으론 종전과 같은 이익기대는 현실적으로 어렵다는 게 전문가들의 전망이다.


◆ 2005년 담보신탁 증가로 실적호전

KB부동산신탁 등 6개 부동산신탁사들은 작년에 각종 규제에다 부동산경기 침체에도 불구하고 사상 최대실적을 기록하는 등 선전했다.

부동산시장 위축으로 개발신탁 비중은 줄었지만 강력한 정부의 규제로 미분양 물건과 허가구역에 묶인 토지들이 대거 나오면서 담보신탁이 크게 증가했기 때문이다.

KB국민은행 자회사인 KB부동산신탁은 작년에 담보신탁의 수주물량이 크게 늘어, 창사 이래 가장 많은 순익을 올렸다. 실제로 이 회사는 작년 한 해 동안 552건에 달하는 담보신탁을 처리했다. 이 같은 성과 덕분에 담보신탁의 영업수익은 전년보다 2배 가까운 149억원을 기록했다.
담보신탁의 높은 성장세에 힘입어 KB부동산신탁은 작년에 229억원의 순익을 거뒀다.

이에 따라 연환산 총자산이익률(ROA)은 11.77%로 집계됐다.

이 같은 괄목할만한 경영성과에 힘입어 지난 3월 정기주총에서 심형구 대표이사가 유임되는 동시에 직원들에게는 처음으로 성과 보너스가 지급됐다.

사실 KB부동산신탁의 경영성과는 2004년부터 회사 구성원 모두 부실자산정리작업에 매달린 결과에서 출발했다고 할 수 있다.
IMF 이전 수탁한 부실사업장 정리를 위해 전기(2004년)에 대손충당금을 1589억원을 쌓았고, 11개 사업장을 정리하면서 401억원의 적자를 감내해야 했다.

한국자산신탁 역시 네트워크 를 통한 영업을 강화한 결과, 335억원의 영업수익을 기록했다. 이는 전년대비 46.9% 가량 증가한 것이다.

이익부문에 있어서도 세전 당기순이익은 전년대비 83억원 증가한 134억원을 기록, 창사이후 처음으로 100억원대의 순이익을 돌파했다.

한국자산신탁은 작년에 129억원의 당기순이익을 기록, 5년 연속 흑자경영을 이어갔다.

게다가 자산건전성 강화를 위해 935억원의 대손충당금을 추가로 적립했고, 구조조정 지원업무의 일환으로 양수 신탁사업의 매각, 임대 등을 통해 회수한 자금으로 인수차입금 61억원을 상환하는 등 재무구조 개선을 통한 재무안정성을 한층 더 강화시켰다.

군인공제회 자회사인 대한토지신탁도 토지신탁과 담보신탁 부문에서 선전해 3년 연속 100억원대의 순익을 기록했다.

이 회사는 토지신탁 부문에서 전년도 보다 83억원 늘어난 253억원의 영업수익을 기록했으며, 담보신탁 부문에서도 47억원의 영업수익을 올려, 작년에 162억원의 당기순이익을 기록했다.

6개 부동산신탁 전업사 가운데 ‘가장 안정적이고 튼튼한 회사’로 정평을 얻고 있는 생보부동산신탁은 처분신탁과 담보신탁 그리고 토지신탁 등에서 안정적인 영업수익을 창출, 100억원의 순익을 기록했다. 이 같은 순익규모는 전년도 보다 10억원 가량 많은 것이다.

영업개시 3년차를 맞고 있는 다울부동산신탁 역시 적극적인 시장개척 등으로 작년에 부동산신탁 전업사 가운데 가장 높은 성장률(전년대비148%)을 기록했다.

이 회사는 작년 한해 동안 토지신탁과 담보신탁 부문에서 높은 영업성과를 거둬 152억원의 영업이익과 114억원의 당기순이익을 올렸다. 수익성 지표의 기준이 되는 ROA는 40.53%로 업계 경영지표를 압도하고 있다.

이 같은 성과로 다울부동산신탁은 지난번 정기추종에서 1주당 배당을 전기 보다 200원 많은 300원을 배당하기도 했다.

반면 부동산신탁업계의 맏형 격인 한국토지신탁은 IMF 이전 수탁한 부실사업장을 대거 정리 하면서 작년에 533억원의 결손을 기록하긴 했지만 내용면에서 좋은 성과를 거뒀다.

담보신탁 증가로 작년에 사상 최대 순이익 기록

증권 등 금융기관 참여 증가로 1분기 실적 감소

◆ 2006년 실적전망 불투명하다

“봄날은 갔다”

작년에 부동산경기 침체에도 일부 부동산신탁 전업사들이 창사 이래 가장 많은 수익을 기록하는 등 호황을 누렸지만, 올해 실적전망은 불투명하기만 하다.

은행, 증권 보험 등 여타 금융권의 부동산 신탁시장의 참여가 늘어나고 있는 데다가 기존에 참여했던 곳들도 강화하면서 그 어느 때 보다 시장경쟁이 치열해질 것으로 전망되고 있기 때문이다.

여기에 정부의 부동산정책 강화정책과 택지부족 등으로 부동산 신탁시장의 파이가 줄어들고 있는 것도 실적전망을 어렵게 만드는 주요한 원인이다.

당장 지난 4일 건설교통부가 발표한 ‘전국 주택건설(인·허가) 실적’만 보더라도 1분기 서울지역 아파트 건설 물량은 3467 가구에 불과, 지난해 동기(3946 가구) 대비 12.1% 줄었다.

특히 서울을 포함한 수도권 전체 아파트 건설 물량은 2만4502 가구로 지난해 같은 기간(2만9925 가구)보다 18.1% 감소했다.

게다가 분양만 받아도 대박이라던 충남 천안ㆍ아산지역 도시개발사업지구 내 체비지 매각이 잇달아 미달 사태를 빚고 있는 등 지방의 부동산경기는 갈수록 악화되고 있다.

이처럼 시장파이가 갈수록 줄어들면서 일부 신규 참여사가 수수료 할인 등을 내세워 사업을 수주해가고 있다.

이와 관련 부동산신탁업계 관계자는 “토지 및 담보신탁 등 부동산신탁 물량은 정부의 규제정책에 묶여 감소세를 보이고 있는 반면 부동산신탁 시장은 참여사들이 늘어나면서 신탁 수수료가 크게 떨어졌다”고 설명했다.

특히 자금관리 대리사무의 경우 부실위험이 있어 주의가 요구됨에도 불구하고 최근 시장에 참여한 일부 금융기관들은 물량 수주를 위해 수수료를 적정가격 아래로 제시, 시장을 혼탁하게 만들고 있다.

더구나 최근 들어 대형 금융기관까지도 덤핑경쟁에 참여하면서 부동산신탁 전업사들을 더욱 옥죄고 있어 이를 우려하는 목소리도 점차 커지고 있는 양상이다.

실제로 작년에 부동산신탁 전업사 가운데 가장 많은 순익을 기록했던 KB부동산신탁의 경우 부동산신탁 수주물량이 급감하면서 지난 1분기 순익은 37억원 시현하는데 만족해야만 했다.

이 회사는 작년도 높은 경영성과에 힘입어 올해 순익을 250억원으로 목표로 잡았으나 지금과 같은 상황이 지속된다면 희망사항으로 끝날 가능성이 높다.

부동산신탁 전업사 관계자는 “대형 금융기관에 비해 수수료 경쟁에 밀려 어쩔 수 없다고 하지만 자칫 부동산 신탁사업이 부실화 될 경우 가장 큰 데미지는 결국 부동산신탁 전업사가 입게 될 것”이라고 우려를 나타냈다.

부동산 신탁시장의 참여가 늘어나고 이로 인해 시장질서가 혼탁해지자 최근 부동산신탁업협회가 각종 제도개선에 나섰다.

남영규 부동산신탁업협회 회장은 “수탁관리형 신탁이나 후분양제에 맞춰 상가분양이 활발해지도록 건교부에 수탁관리형 신탁의 제도변경을 요구할 계획”이라고 밝혔다.                      < 2005년 부동산신탁사 손익현황 >
                                                                   (단위 : 백만원)



김의석 기자 eskim@fntimes.com