매매 이어 경매까지...서울 아파트 낙찰률·낙찰가율 모두 크게 꺾였다

[한국금융신문 장호성 기자] 2단계 스트레스DSR 등 정부의 가계대출 규제 정책이 심화되면서 아파트 매수세가 줄어들자 경매시장에도 한기가 돌고 있다.

4개월째 상승가도를 달리던 서울 아파트 낙찰가율이 꺾였고, 강남3구 외 지역에서는 고가낙찰 비중이 급감했다. 지난달까지 유례없이 뜨거운 분위기를 나타냈던 것과는 정반대의 모습이다.

경.공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2024년 9월 경매동향보고서’에 따르면, 전국 아파트 경매 진행건수는 2933건으로 전달(3168건) 대비 7.4%가 줄었고, 낙찰률은 전월(42.8%) 보다 6.1%p 하락한 36.7%를 기록했다. 추석 연휴로 경매일정이 미뤄진 탓에 진행건수가 일시적으로 감소한 점을 감안해도 낙찰률이 크게 하락했다.
같은 기간 낙찰가율은 86.3%로 전월(86.2%) 대비 0.1%p 상승하는데 그쳤고, 평균 응찰자 수는 전달(6.4명)과 비슷한 수준인 6.6명으로 집계됐다.

낙찰가율이란 경매에서 최종적으로 낙찰된 가격이 기존의 시장가 대비 얼마 정도의 비율을 차지하는지를 의미한다. 낙찰율은 경매에 참여하는 입찰자들의 수요를, 낙찰가율은 시장가격 대비 경매시장의 활성화 정도를 가늠하는 척도로 쓰일 수 있다.

서울 아파트 낙찰률은 45.6%로 전월(47.3%) 대비 1.7%p 하락했다. 낙찰가율은 94.3%로 전달(95.5%)에 비해 1.2%p 떨어지면서 4개월 만에 상승세가 꺾였다. 평균 응찰자 수는 6.6명으로 전달 보다 0.4명이 감소했다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행 등으로 은행 대출 문턱이 높아지자 매수세가 위축된 것으로 풀이된다.

특히 강남3구(강남,서초,송파) 이외 지역에서 고가낙찰(100% 이상) 비중이 확연히 감소했고, 다소 회복세를 보이던 외곽지역 아파트도 다시 약세로 전환하면서 모든 경매지표가 동반 하락했다.

16일 기준 서울 아파트의 매매 매물건수는 8만6826건으로 전고점 수준을 기록하고 있는 상태로, 매물 소화가 제대로 되지 않으면 후행지표인 경매 물건 수에도 영향이 갈 수밖에 없다는 분석도 나온다.
경매시장의 약세는 2단계 스트레스DSR 시행 이후 위축되기 시작한 서울 부동산 시장의 분위기와 연결돼있다는 분석이 나온다.

2024년 8월 전국에서 이뤄진 부동산 거래는 총 9만317건으로 7월(10만999건)과 비교해 10.6% 줄어들었다. 월간 거래량을 기준으로 보면 지난 2월(7만8215건)과 1월(8만1594건)을 뒤이어 올해 중 세 번째로 낮은 수준이다. 8월 한 달 간 거래금액은 36조3463억원으로 직전월 43조9300억원보다 17.3% 하락했다.

각 시도별로는 전국 17개 시도 가운데 13개 지역이 7월보다 거래량이 줄었으며 특히 서울을 포함한 수도권의 하락률이 상위권을 차지했다. 8월 서울에서 거래된 아파트 거래량은 총 5982건으로 전월(8653건) 대비 30.9% 내리며 가장 크게 감소했고 이어서 경기(14.8%, 1만2746건), 인천(7%, 2888건), 경남(6.6%, 2511건)과 부산(6.6%, 2469건) 등의 순으로 나타났다.

거래금액에서는 총 11개 지역이 감소세를 보였는데 거래량과 마찬가지로 서울이 전월(10조6639억원) 보다 32.9% 내린 7조1508억원으로 하락률 1위를 기록했다. 경기는 19.3% 감소한 7조249억원, 경남(6390억원)이 10.7%, 부산(1조978억원) 8.5%, 인천(1조2034억원) 7.9% 등이 그 뒤를 이었다.
경기도 아파트 낙찰률은 41.9%로 전달(43.3%) 보다 1.4%p 하락했다. 평택시 등 수도권 외곽지역 중심으로 심각한 적체현상이 나타났다. 낙찰가율은 전월(90.2%) 보다 0.6%p 낮아진 89.6%를 기록했다. 평균 응찰자 수는 전월(10.6명) 보다 1.5명이 감소한 9.1명으로 10개월 만에 처음으로 한 자릿수 경쟁률을 기록했다.

인천 아파트 낙찰률은 34.0%로 전월(42.5%) 대비 8.5%p 하락했다. 경매가 유예된 전세사기 피해주택 중 수 십여 채가 다시 매각절차를 밟으면서 낙찰률이 급락했다. 낙찰가율은 82.1%로 전달(80.8%) 보다 1.3%p 상승했다. 평균 응찰자 수는 7.2명으로 전월(8.0명) 보다 0.7명이 감소했다.

지방 5대 광역시에서는 부산과 울산 아파트 낙찰가율이 상승했다. 부산 아파트 낙찰가율은 전월(73.7%) 대비 7.5%p 상승한 81.2%를 기록해 지난 3월 이후 처음으로 80%선을 넘겼고, 85.8%로 집계된 울산은 전달(81.7%)에 비해 4.1%p 상승했다. 광주 아파트 낙찰가율은 81.3%로 전달(84.2%) 보다 2.9%p 하락했으며, 대전(82.6%)과 대구(82.4%)는 각각 1.2%p, 0.5%p 내려갔다.

지방 8개 도 중에서는 강원(74.5%) 아파트 낙찰가율이 전달(71.7%) 대비 2.8%p 상승했다. 한편 충남(83.1%)은 전달(87.0%)에 비해 3.9%p, 전북(84.7%)은 3.7%p 하락했다. 전남(83.9%)은 2.0%p 떨어지면서 3개월 간의 오름세를 멈췄고, 경북(81.6%)과 경남(74.5%)은 각각 1.5%p, 충북(81.8%)은 0.6%p 하락 마감했다.

진행건수 5건 중 4건이 낙찰된 제주 아파트 낙찰가율은 79.7%, 31건 가운데 11건이 낙찰된 세종 아파트 낙찰가율은 80.4%로 집계됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “아파트를 포함해 전반적으로 상승 흐름을 보였던 7월 전국 부동산 시장과 달리 8월은 감소세가 뚜렷했다”며 “올해 전국 부동산 거래는 증감을 반복하며 우상향 그래프를 그리고 있는 모습이지만 7월 이후 시중은행의 대출금리 상승, 전세자금 대출에 대한 규제 강화, 비주택담보대출 연체율 증가로 인한 상업용 부동산 대출 시장 위축 등 대출 규제에 대한 유의미한 변화가 없는 한 당분간 부동산 시장의 어려움이 지속될 가능성이 있다”고 전했다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com