PF 사업성 평가등급 4단계로 세분화…만기 4회 연장이면 사실상 퇴출 [부동산PF 연착륙 방안]

[한국금융신문 정선은 기자] 정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업성 평가 등급을 3단계에서 4단계로 확대한다.

부동산PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정도 PF대출과 함께 관리하고, 대상기관에 새마을금고까지 포함한다.

본PF 중심이었던 평가 기준도 바꿔서, 브릿지론 사업장에 대한 평가 체계를 강화한다.
브릿지론과 본 PF 공통적으로 사업장이 만기를 4회 이상 연장했거나, 경공매에서 3회 이상 유찰되는 경우 부실우려 등급에 해당되도록 했다.

금융위원회와 금융감독원(원장 이복현닫기이복현기사 모아보기)은 13일 부동산 PF 연착륙 정책 방향 중 이같은 내용을 포함한 '부동산 PF 사업성 평가기준 개선방안'을 발표했다.

그동안 금융업권은 모범규준 등 자율기준에 따라 분기별로 부동산PF 사업성 평가를 실시 중이나 현행 기준은 PF의 특성과 위험요인을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 실효성이 미흡하다고 평가받았다.

이번 대책은 평가 기준 구체화, 세분화, 사후관리 강화 등을 통해 부실 사업장은 정리하고 구조조정 속도를 높일 수 있도록 초점을 맞추고 있다.

금감원은 개선된 평가기준을 모범 규준 등에 반영해서 2024년 6월부터 평가한다. 최초 평가시에는 연체 등 부실이 진행되고 있는 사업장에 대해 우선 적용하고, 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가할 예정이다.
내용을 보면, 현재 본PF, 브릿지론에 대해 사업성 평가 실시에서 부동산PF 대출과 위험 특성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고를 포함해서 평가대상을 확대한다. 이에 따라 2023년말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준이다.

사업성 평가등급은 기존 양호, 보통, 악화우려 등 3단계에서 '양호, 보통, 유의, 부실우려' 등 4단계로 세분화한다.

기존 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 ‘부실우려’ 등급으로 분류하고, 충당금을 회수의문 수준으로 적립하도록 하여 적극적인 사후관리를 유도한다.

평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론 및 본PF로 구별하여 브릿지론에 대한 평가체계를 강화한다.
각 평가등급별 기준을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영하여 구체화한다. 예컨대, 브릿지론은 토지매입, 인허가, 본PF미전환을, 본PF의 경우 공사진행, 분양, 시공사, 그리고 공통으로 금융위험(만기연장, 경공매 유찰 등), 수익구조위험(사업비증가, 사업전망 악화 등)이 있다.

최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 하여 평가기준의 경직성을 완화한다.

유의, 부실우려 등급은 평가기준 2개 이상 해당 때 부여한다. 대규모 도시개발사업 등 사업의 특수성이 있는 경우 내부 위험관리절차(리스크관리위원회 승인 등)를 거쳐 예외 평가 허용 등이 이뤄진다.

유의(재구조화, 자율매각 등), 부실우려(상각, 경/공매 추진) 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고, 금감원이 사후관리 이행사항을 점검한다.

다만, 본PF 사업장, 구조조정 대상 업체 관련 사업장 등에 대해서는 일률적인 경/공매가 아닌 개별 사정에 맞게 사후관리를 추진한다.

금감원은 "금융시장에서의 비중이 큰 은행, 보험업권의 경우 전체 PF여신 규모는 크나 대부분 대형 본PF 사업장으로 사업성이 양호하여 평가기준 개선이 건전성에 미치는 영향은 미미할 것으로 예상한다"고 예상했다.

이어 금감원은 "저축은행 등 중소금융업권은 브릿지론·토담대 비중이 높아 상대적으로 평가기준 개선에 따른 부담이 있을 것으로 보이나, 높은 자본비율을 유지하는 가운데, PF 부실에 대비하여 그간 선제적 충당금 적립 등으로 충분한 손실흡수역량을 확충해 온 점을 고려할 때 감내 가능한 수준으로 판단한다"고 제시했다.

전반적인 금융시스템은 개선된 평가기준 적용 시에도 안정적일 것으로 예상했다.

또 건설사가 영향을 받을 수 있는 부분은 공사가 진행 중인 본PF의 공사중단에 따른 채무인수 때이나, 이번 평가기준 개선에 따른 신규 사업성 부족 사업장은 대부분 브릿지론, 토담대 사업장일 것으로 예상되어 건설사 부담은 크지 않을 것으로 당국은 판단했다.

금감원은 "이번 제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성되고, 정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망된다"고 밝혔다.

금감원은 "향후 사업성 평가 진행 현황을 면밀히 모니터링하고, 6월 평가의 경우에는 6월 사업성 평가(금융회사), 7월 평가결과 점검(금감원), 8월 평가결과 조정 예정이다"고 밝혔다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com