“높은 분담금이냐, 미래가치냐” 공사비 우려에 시공사 해지 이어져

[한국금융신문 주현태 기자] 최근 아파트 값은 하락하고, 공사비가 상승하면서 시공사 계약해지를 추진하는 조합이 늘고 있다. 이 같은 현상은 영끌족의 성지라고 불리는 서울 노도강(노원·도봉·강북구)에서도 발생했다.

15일 정비업계계에 따르면, 전국에서 최고가 대비 수억원 하락한 단지가 등장하고, 거래 절벽마저 이어지고 있다. 공사비 상승으로 조합원이 내야 하는 분담금이 커졌고, 미분양사태까지 이어지는 환경이 지속되고 있기 때문이다.

최근 서울 노원구 내 재건축 최대 기대주로 관심을 받았던 노원구 상계주공5단지가 술렁이고 있다. 상계주공5단지는 대단지 재건축을 앞두고 있어서 상계동 내에서도 재건축 기대주로 평가받은 현장이었다.
다만 상계주공5단지는 공사비와 분담금 때문에 시공사(GS건설)를 해지한 바 있다. 전용 31㎡ 단일평형인 상계주공5단지는 재건축을 통해 지하 3층~지상 최고 35층, 5개 동 996가구(전용 59·84㎡)로 이뤄진 단지로 재탄생할 예정이었다.

신탁방식으로 진행되는 단지의 사업 시행자는 한국자산신탁으로, GS건설은 지난해 1월 시공사로 선정된 바 있다. 이후 GS건설은 3.3㎡(1평)당 공사비를 약 650만원으로, 공사 기간을 48개월로 제시했다. 다만 이 단지는 가격 하락 폭이 더 커지면서, 사업성이 떨어지고 있다는 평가가 이어졌다.

이 단지는 전용 84㎡ 기준 추정분담금이 5억원을 넘는 것으로 알려지면서 조합이 시공 계약을 해지했다. 여기에 시공사와의 갈등으로 소송까지 점쳐지면서, 최근 하락 거래까지 이어지고 있다.

실제로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인한 결과, 상계주공5단지 전용 31㎡는 지난 2일 4억6000만원에 거래됐다. 이는 지난 2021년 8월 신고가인 8억원과 비교했을 때 42.5 % 하락을 기록했다.

GS건설 관계자는 “낮은 사업성과 인근 단지와 학교 등 좋지 못한 시공여건 등으로 인해 조합 내부에서도 다소 의견차이가 있었던 것으로 알고 있다”며 “지난 토요일 시공사 지위 해제됐다. 시공사로 선정된 이후 투입된 사업비용에 대해서는 소송 절차를 검토 중”이라고 말했다.
시공사를 해지하는 사례는 부산시에서도 발생했다. 사하구 괴정5구역 재개발 조합은 지난 4일 임시총회를 열고 시공사인 포스코이앤씨·롯데건설 컨소시엄과의 계약해지를 결의했다.

사업관리 등 용역계약 체결과정에서의 각종 의혹 등이 배경이 됐다는 설명이지만, 업계에선 공사비 협상이 결렬된 것이 시공 계약을 해지하는 결정적인 요인이 됐다고 보고 있다. 공사비가 오르면 그만큼 부담해야할 분담금도 늘어날 것이란 우려가 커졌기 때문이다.

괴정5구역 조합 관계자는 “최근 조합에서는 포스코·롯데 컨소시엄 시공사가 해지됐다. 다만 이 해지 과정은 조합과 시공사의 공사비 협상 과정에서 조합이 사실상 해지를 강요당한 것”이라며 “이에 조합은 지난 촉진 2-1 수주전에서 고배를 마신 삼성물산 같은 1군 건설사와 다시 시공계약을 원하고 있다”고 말했다.

이와 관련해 포스코이앤씨는 2019년 3월 체결한 공사도급계약에 의거해 공사비 증액내역을 제안했다고 강조한다. 포스코이앤씨는 공사비·조건을 조합원들에게 상세하게 제공하고자 했지만, 조합이 객관적인 사유없이 거절해 일방적으로 공사도급계약해지를 진행했다고 설명했다.
포스코이앤씨는 이런 조합에 부당한 공사도급계약해지에 따른 손해배상을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이밖에도 시공사 해지까진 이르지 않았지만 ▲송파구 잠실진주 ▲서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 ▲남양주 평내1구역 등 공사비 협상에 난항을 겪는 단지가 늘어나고 있다.

한 대형건설사 관계자는 “최근 시멘트 등 원자재 가격 상승이 공사비가 꾸준히 상승하고 있다. 이번에 해지된 GS건설·포스코이앤씨 컨소가 제시한 공사비·공사기간은 사실상 나쁘지 않은 것으로 보인다”며 “건설사 입장에선 손해를 감수하면서까지 공사비를 내릴 여유가 없다. 적어도 이같은 갈등이 일어난 현장에서 재건축 사업은 난항을 겪을 수밖에 없을 것”이라고 평가했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com