[이사철 깡통전세 AtoZ] 깡통전세 피해 입은 실제 사례 살펴보니…

[한국금융신문 주현태 기자] 보증금 미반환 사고 우려가 있는 ‘깡통전세’가 늘고 있다. 깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 매매가격과 비슷하거나 높은 경우를 말한다. 부동산 거래절벽으로 집값이 하락하자 매매가와 전셋값의 차이가 크지 않아 전세가율이 90~100%에 달하는 빌라가 생겨나고 있다.

전세가율은 매매가 대비 전세 값 비율을 의미한다. 매매가와 전세가의 차이가 작으면 전세 계약 만료 시 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 피해를 당할 가능성이 커진다.

깡통전세 사기는 매매 수요가 적은 신축 빌라나 오피스텔을 대상으로 이뤄진다. 아파트와 달리 시세가 명확하지 않기 때문이다.
한 부동산 관계자는 “빌라의 경우 아파트보다 분양·매매가 잘 이뤄지지 않아, 산 가격과 비슷한 값에 전세를 내주는 게 일반적”이라며 “전세값이 오른 상황에서 집값은 떨어지고, 빌라 가격은 일반적으로 적정 가격을 확인하기 힘들어서 전반적인 전세가율이 높아지고 있다”고 말했다.

깡통전세 사기는 신축 빌라 매매 가격 2억원보다 높은 보증금 2억2000만~2억5000만원에 세입자와 임대차 계약을 맺는 수법으로 진행된다.

동시에 건네받은 보증금으로 빌라를 사고, 세입자를 소개한 공인중개사에겐 수수료를 주는 식으로 끊임없는 반복하는 사례가 늘고 있다.

이런 사기는 보통 본인의 돈을 한 푼도 안 들이고 주택을 여러개씩 사는 투자 방법으로 진행됐기 때문에, 세입자들은 계약 기간이 끝나도 집주인에게 보증금을 돌려받을 길이 없다.

또한 임차인이 입주를 하고 전입신고 이후 대항력이 생기게 된다. 이에 다음날 발생하는 대항력을 악용해 그사이 집을 팔거나 근저당을 잡는 사례도 있다.
이런 깡통전세 사기는 더욱더 많아지고 있는 분위기다. 실제로 경찰청이 7월25일 전세사기 특별단속 이후 2개월 동안 200억7000만원대 규모의 전세사기 총 163건을 수사해 348명을 검거했고 34명을 구속했다. 지난해 같은 기간 단속성과와 비교할 때 검거인원은 5.7배, 구속인원은 12배가량 늘어난 수치다.

경찰청은 내년 1월24일까지 6개월간 전세사기 특별수사를 진행한다. 지난달 24일 기준으로 전국에서 내·수사 중인 전세사기 사건은 총 518건 1410명이다. 특히 주택도시보증공사 대위변제(보증채무이행) 금액이 과다하거나 피해자가 다수인 주요사건 34건은 시도청에서 직접 수사하고 있다.

또한 최근 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해 발생하는 보증 사고도 사상 최대를 기록했다.

주택도시보증공사(HUG) 자료에 따르면 이같은 유형의 사고 금액은 매년 급증 추세이며 올해 7월까지가 2018년의 125배에 이른다. 이 가운데 다세대주택의 감정평가서를 이용한 보증사고가 전체의 80.5%로 대부분을 차지한다.
지난해 집중관리 다주택 채무자의 전세보증금반환보증 사고 금액은 지난해 3513억원으로 2018년 30억원 대비 117배로 증가했다.

2018년 30억원(15건)이던 집중관리 다주택 채무자의 보증사고액은 2019년 494억원(256건)으로 늘어난 뒤, 2020년 1842억원(933건)으로 이어졌다. 특히 지난해 3513억원으로 증가했고, 건수도 1663건으로 급증했다.

정부는 전세사기 피해 방지 방안으로 HUG 보증보험 가입을 적극 권유한다. 다만 올해 전세보증금 반환 보증보험에 가입을 신청했지만 거절당한 건수는 총 1765건에 달하는 것으로 확인됐다. 전세가율이 높거나, 집주인의 불안한 채무관계 때문이다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com