“올해 국내 상업용 부동산 투자 지속적 활황세 전망…신규 투자처 수요 증가"

[한국금융신문 장호성 기자]

올해 주요 A급 오피스 및 물류 시설 거래가 종결될 것으로 전망되면서, 국내 상업용 부동산의 투자 규모가 지난 5년 평균인 10조 수준을 상회하며 시장 활황세가 지속될 전망이다.

글로벌 상업용 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 4일 이 같은 내용을 담은 ‘2020 국내 부동산 시장 전망 보고서’를 발표했다.
CBRE코리아에 따르면 시장 활황세와는 반대로 전체적인 투자 시장 규모는 전년 대비 일부 축소될 것으로 내다봤다. 지난해 서울 상업용 부동산 거래 시장은 역대 최고 규모를 기록했던 2018년 대비 25% 증가한 16조 원 수준으로 집계됐다.

임동수 CBRE코리아 대표는 “한국은행의 저금리 기조와 함께 세계 경제 불확실성 증대에 따른 주식 시장의 불안정성은 개인 투자자로 하여금 부동산과 같은 대체 투자 시장에 더욱 관심을 두게 하고 있다”며 “더불어 정부가 공모형 간접 투자시장을 활성화하기 위한 방안을 적극적으로 제시하고 있어 올해 공모 시장은 빠르게 확대될 것”이라고 말했다.

그는 이어 “기존 투자 자산의 수익률 감소와 인구, 사회 및 산업 구조의 변화에 따라 새로운 투자처에 대한 투자 수요가 확대되는 추세 속에 저온물류센터와 데이터센터 및 임대주택 등 기존 상대적으로 투자 비중이 작았던 섹터의 투자 수요 증대가 증가할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

이 밖에 국내 투자자의 해외 투자 활동은 지속되고, 기존 안정된 오피스 자산을 중심으로 이뤄졌던 포트폴리오 구성도 물류센터, 호텔 등으로 다각화될 것으로 분석했다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 팀장은 “지난해에 이어 올해도 복합형태 개발에 의한 신규 공급이 늘어날 것으로 예상되는데, 특히 이천과 용인, 안성 등 수도권 남부지역을 중심으로 사상 최대 규모가 될 것”이라며, “신규공급 증가와 함께 공실 리스크 해소를 위해 물류 시장에서는 일반적으로 제공되지 않았던 무상임대기간을 제공하는 추세로, 이러한 현상은 단기적인 공급 과잉 우려가 해소될 때까지 이어지면서 당분간 임차인 우위 시장으로 변화할 것으로 보인다”고 말했다.
국내 리테일 시장에서는 온라인 판매 비중이 지속적으로 확대됨에 따라 오프라인과 온라인의 장점을 통합한 옴니채널이 부상하고 있으며, 앞으로 이러한 형태는 계속 증가할 것으로 보인다. 또한 사회∙인구 구조적 변화에 따른 소비자 변화에 발맞춰 매장의 대형화, 체험형 요소 구축, 특정 소비군을 위한 전문성 강화 등으로 오프라인 상권은 더욱 다각화될 전망이다.

올해 서울 A급 오피스 시장에는 전년 대비 약 3배 이상 증가한 총 약 73만 제곱미터(㎡)의 신규 오피스가 강남권역을 제외한 도심권역과 여의도권역을 중심으로 공급되며 평균 공실률이 단기적으로 급증할 것으로 보인다.

신규 공급으로 인한 업그레이드 및 업무 효율성 개선을 위한 통합 이전 수요가 지속되면서 A급 오피스 시장의 순흡수면적은 전년과 유사한 수준인 35만 제곱미터를 나타낼 것으로 전망된다. 평균 실질 임대료는 도심 및 강남권역에서 소폭 상승, 여의도권역에서 다소 하락할 것으로 예상됨에 따라 서울 전체 실질 임대료는 보합세를 나타낼 전망이다.

리테일 시장에서는 오프라인과 온라인의 장점이 혼재된 옴니채널과 오프라인 상권의 다각화가 증가할 것으로 전망된다. 이에 따라 오프라인 리테일 시장에서는 체험형 대형 매장, 특정 소비군을 위한 전문화 매장, 팝업 매장 등이 확대될 것으로 보인다.
지난해에 이어 올해도 기존 메인에서 벗어난 2차 상권의 확대가 이어질 것으로 예상되며, 최근 불고 있는 레트로 열풍은 을지로, 문래, 성수 등 낙후 상권의 부활에 기여할 것으로 기대된다. 판매 부진에 고전하고 있는 대형 유통업체는 재도약을 위해 자체 브랜드 개발, 단일 앵커 임차인 확보, 자산의 브랜딩화, 플로어 플랜 재구성 등 다양한 시도를 계속할 것으로 보인다.

물류 시장은 이천, 용인, 안성 등 수도권 남부 지역을 중심으로 사상 최대 규모인 약 200만 제곱미터의 A급 물류 센터 공급이 예정되면서 올해 물류 시장 공급 규모는 전년 대비 43% 증가할 것으로 보인다.

신규 공급 증가 및 공급 자산의 대형화로 준공 전 사전 임차인 확보의 중요성이 높아지고 있다. 이에 준공 전에 무상 임대 기간을 제공하는 등 향후 수도권 물류 임대 시장은 임차인 우위 시장으로 변화할 것으로 전망된다. 또한, 물류 시장에 대한 투자자의 관심이 높아지면서 개발 단계부터 투자에 참여하거나 해외 물류 자산에 대한 투자 검토가 확대할 것으로 보인다.

투자 시장은 지난 5년 평균 수준인 약 10조 이상의 규모를 기록할 전망이다. 저금리 기조, 세계 경제의 불확실성 증대, 정부의 활성화 정책은 공모형 부동산 간접 투자 시장 확대를 이끌 것으로 기대된다.

특히, 공모 리츠에 대한 관심이 높아지면서 공모 리츠의 상장이 증가되고 상장 리츠의 구성 자산도 다양해질 것으로 예상된다. 경쟁이 심화된 유럽 시장 대신 아시아 지역 물류 센터에 대한 투자 검토가 증가하는 등 국내 투자자의 활발한 해외 투자가 지속될 것으로 보이며, 저온 물류센터, 데이터센터, 임대주택 등 신규 섹터에 대한 투자 수요 역시 확대될 것으로 보인다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com