[하반기 부동산 현황 ③ ] 수도권 ‘보합’, 지방 ‘하락’ 전망

[한국금융신문 서효문 기자] 지난해 8.2 부동산대책으로 시작된 정부의 부동산 억제가 약 1년이 되고 있다. 8.2 대책에 따라 청약 시장은 실수요자 중심으로 변화했고, 분양은 양극화가 이어지고 있다. 지난 6일 발표된 종합부동산세 인상안 또한 부정적인 전망이 제기되고 있다. 이에 따라 본지는 하반기 부동산 시장 전망을 짚어본다.< 편집자 주 >

지난해 8.2 부동산 대책이 발표된 이후 부동산 시장의 양극화는 두드러졌다. 강남을 앞세운 서울·인천·경기도 등 수도권은 연이은 대박 행진이 이어졌고, 지방은 미분양이 속출했다. 일명 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 시장을 휘감으면서 지난 1년간 수도권 분양 단지에 항상 ‘로또 아파트’라는 명칭이 붙었다.

그러나 올해 상반기 강남과 다주택자에 관한 미시적 규제가 적용되면서 전문가들은 수도권 부동산 시장에 대해서도 회의적 시선을 보내고 있다. 이들은 올해 하반기 쏠림 현상에도 불구하고 수도권 부동산은 ‘보합’, 지방은 ‘하락’할 것으로 예상한다.
◇ 6월 서울 거래량, 전년 동월 대비 56.4% 하락

정부의 부동산 억제책 마지막 단계인 ‘종합부동산세(이하 종부세) 인상안’이 지난 6일 발표된 가운데 전문가들은 올해 하반기에 수도권 부동산이 ‘보합세’를 보일 것으로 전망한다.

그동안 부동산 가격을 지탱했던 수도권에서도 거래 절벽이 가속화될 것이라는 예상이다.

실제로 올해 상반기 주택 거래량은 지난 5년 평균 대비 10% 이상 급감했다. 국토교통부에 따르면 올해 상반기 주택 거래량은 43만7395건으로 5년 평균 48만9999건보다 10.7% 줄었다.

특히 수도권 거래량 급감이 눈에 띈다. 지난 달 수도권 거래량은 3만1521건으로 5년 평균 대비 37.2% 줄었다.
지역별로는 부동산 거래량을 받쳐왔던 서울이 전년 동월 대비 약 60% 가량 급감했다. 지난달 서울 주택 거래량은 1만401건으로 전년 동월 2만3879건보다 56.4% 감소했다. 5년 평균 거래량보다 43.8% 줄었다.

전문가들은 올해부터 본격 시작된 수도권 부동산 규제 외에는 원인을 찾기 어렵다는 평가다. 정부는 지난 1월 ‘신DTI’, 3월 ‘DSR(총체적부채상환비율)’ 등 금융규제 강화, 재건축 안전진단 강화(지난 3월 적용), 재건축 초과이익 환수제(4월 적용), 양도소득세 중과(4월 적용) 등의 규제를 내놨다.

권일 부동산인포 리서치센터팀장은 “박근혜 정부 말기인 지난 2015년 11월 주택담보대출의 원리금 상환 의무화를 시작으로 정부의 부동산 규제가 시작됐지만, 본격화된 것은 지난해 8.2 부동산 대책”이라며 “양도소득세 중과가 적용된 지난 4월까지 수도권과 지방간 양극화가 더 짙어졌으며, 그나마 수도권이 부동산 가격을 뒷받침해왔다”고 말했다.

그는 이어 “4월 양도소득세 중과를 통해 부동산 거래 절벽이 현실화로 다가왔고, 수도권 내에서도 양극화가 발생했다”며 “서울 지역 내에서도 집값 차이가 커지고 있고, 종부세 인상이 적용된 하반기에는 수도권 집값도 보합세를 보일 것”이라고 덧붙였다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 “하반기에 집값 상승을 기대하는 요소는 찾아보기 힘들다”며 “물론 아직까지 수도권 아파트를 선호하는 현상이 이어지고 있어 하락할 것이라고 말하기는 어렵지만, 상승하지는 않을 것”이라고 내다봤다.

지방은 ‘하락세’가 광역시까지 확대될 것이라는 전망이 지배적이다. 지난 1년간 지방 부동산 가격을 받쳐왔던 대구·광주·부산·울산 등 광역시 하락세가 더 두드러질 것이라는 예상이다.

부동산 리서치업체 한 관계자는 “지역별 양극화가 두드러진 가운데 지방에서 그나마 광역시에서 집값을 지탱해왔다”며 “지난 1년간 대구·광주는 상승 기조, 부산·울산은 최소 보합세를 유지했다”고 말했다.

그는 이어 “올해 상반기 수도권에 부동산 규제 강화가 집중된 결과로 지방 광역시 부동산 가격도 하락할 것으로 예상한다”며 “광역시 분양 단지도 미분양이 늘어날 가능성이 크다”고 덧붙였다.



◇ 다주택자 주택 매매는 요원

다주택자들의 주택 매매 확대를 유도하는 정부의 의도와 달리 이들은 판매하지 않을 것이라고 전문가들은 말한다. 지난 4월 적용한 양도세 중과로 다주택자들이 주택 판매보다는 증여로 선회할 가능성이 크기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 WM스타즈 부동산 전문위원은 “이번 종부세 인상안으로 강남권 중대형 아파트 1채 보유자도 세금 부담이 늘었다”며 “이는 최근 ‘똘똘한 한 채’ 보유 트렌드에 따른 주택시장 초양극화 현상을 차단하려는 목적”이라고 분석했다.

그는 이어 “종부세와 양도세라는 2가지 세금 폭탄을 앞두고 다주택자들은 ‘증여’를 통한 절세 방법을 검토하게 될 것”이라며 “다주택자들이 하반기에 주택 매매에 나설 것으로 보기는 어렵다”고 덧붙였다.

◇ ‘경기도 광명’ 등 비조정지역 주목

전문가들은 하반기 주목 지역으로 수도권 비조정지역을 꼽는다. 특히 ‘경기도 광명시’가 부상할 가능성이 크다고 말한다. 서울 규제 강화에 따른 ‘풍선효과’ 수혜지라는 얘기다.

부동산 업계 한 관계자는 “규제 강화로 예전 같은 투자가치를 가지지 못하지만, 여전히 부동산 만한 투자처를 찾기는 어려운 상황”이라며 “이에 따라 수도권 내 비조정대상 지역에 대한 소비자들의 관심이 높아질 것”이라고 말했다.

권일 부동산인포 리서치센터팀장은 “규제 강화에 따른 풍선효과로 경기도 광명시가 수혜를 누릴 수 있다”며 “국내 부동산 핵심 요소인 ‘강남과의 거리’ 등을 감안할 때 비조정대상 지역 중 경기도 광명시의 가치가 가장 크다”고 내다봤다.

주요 단지로는 지난 20일 분양(견본주택 오픈)을 시작한 ‘철산 센트럴 푸르지오’가 꼽힌다. 경기도 광명시 철산동 철산 주공 4단지를 재건축하는 이 단지는 지하 2층~지상 29층, 7개동, 총 798가구 규모로 짓는다. 일반 분양 물량은 323가구다.

또 다른 부동산 업계 관계자는 “재건축에 대한 선호도가 높은 가운데 최근 경기도 광명시에서 가장 주목받는 단지는 철산 센트럴 푸르지오”라며 “특히 강남권까지 30분대에 이용할 수 있는 교통환경이 가장 큰 장점”이라고 말했다.

그는 이어 “강남권과 가깝다는 입지적 장점 외에도 LTV·DTI, 분양권 전매 제한 등 인근 투기지역과 달리 규제 적용 강도도 적은 지역”이라며 “이에 따라 소비자들의 관심이 쏠릴 가능성이 크다”고 덧붙였다.

서효문 기자 shm@fntimes.com