[장태민의 채권포커스] DTI, 신DTI, DSR, 그리고 RTI

[한국금융신문 장태민 기자]
정부는 올해 1월 부동산 시장 안정과 가계부채 증가 억제를 위해 신DTI를 도입했다.

신DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)는 기존 DTI보다 조금 더 대출을 어렵게 하는 장치였다.
DTI는 '해당' 주택담보대출(주담대) 원리금 상환액에 기타대출의 이자상환액을 더한 금액을 연간소득으로 나눈 값이다.

신DTI는 해당 주택담보대출 뿐만 아니라 기존 주택담보대출의 연간원리금까지 감안한 지표다. 즉 '모든 주담대‘의 연간원리금 상환액에 기타대출의 이자상환분을 더한 금액을 연간소득으로 나눈 지표다.

이후 좀 더 고강도의 대책이 이달부터 본격적으로 시행되고 있다. 10월 31일부터 국내 은행은 DSR을 적용받고 있다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 주택담보대출 원리금 외에 기타대출을 포함한 모든 대출 상환액이 연간소득에서 차지하는 비중을 말한다. DSR엔 자동차 할부, 카드론까지 포함해 모든 대출의 원리금이 포함된다.

지난 10월 은행과 비은행 가계대출이 10조원 이상 크게 늘어났지만, 가계부채 증가속도는 현재 줄어들고 있는 상황이다.
정부는 '대출 증가 속도'는 줄어들고 있을 지라도 여전히 속도 자체가 높은 편인데다 대출 총량이 크게 늘어나 있는 상태여서 관리할 필요가 있다는 입장이다.

■ 가계대출, 5년도 되기 전에 50% 이상 급증한 이유

지난 2013년말 가계대출 규모는 1천조원 수준이었다. 하지만 2014년 주택경기 부양을 위한 대출 규제 완화가 시행되면서 가계부채는 크게 뛰었다. 올해 3분기말 현재 가계부채 규모는 1500조원을 넘는 수준이다.

대출규제 완화가 시행된 2014년부터 5년이 채 지나기 전 가계부채는 50% 이상 급증한 셈이다.
2014년 대출규제를 본격적으로 풀고 난 뒤 가계부채가 급하게 늘어났다. 2015~2016년엔 가계부채 증가세가 두 자리수의 급증세를 나타낸 바 있다.

한국은행에 따르면 가계대출 증가율은 2012년과 2013년 각각 5.2%, 5.7% 늘어났다. 이후 증가율이 2014년엔 6.5%로 높아지더니 2015년엔 10.9%, 2016년엔 11.6%로 뛰었다.

주택경기활성화를 위한 주택대출 규제는 2014년 8월에 시행됐다. 당시 DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)를 50%에서 60%, LTV(Loan to Value, 주택담보대출비율)를 50%에서 70%로 상향 조정하면서 주택을 담보로 돈을 빌리기 쉽게 만들었다.

이 같은 주택부양책과 함께 금리인하가 단행됐다. 정부의 주택부양 시행과 대출 급증기가 포함되는 기간인 2014~2016년 동안 한국은행은 금리를 5번 인하했다. 그 결과 2014년 7월 2.5%이던 기준금리는 2016년 6월엔 그 절반인 1.25%까지 낮춰졌다.

2012년부터 2013년 2년간 금리를 3차례 낮춘 한은이 경기부양을 목적으로 금리를 계속 내린 것이다.

가계대출의 연간 증가율이 2015년과 2016년 두 자리수로 크게 올라가자 정부는 2017년부터는 이에 대한 경각심을 높이면서 대출 규제를 강화하는 쪽으로 방향을 잡아 나간다. 지난해 가계대출 증가율은 8% 수준으로 내려왔다.

하지만 한국경제의 성장세나 물가를 감안할 때 가계대출이 증가속도가 여전히 빠른 편이었던 데다 '이미 늘어난' 총량에 대한 우려를 잠재우기 어려웠다.

한국경제의 체력을 감안할 때 실질성장률 3%, 소비자물가 상승률 2%를 넘기 쉽지 않은 상황에서 대략 명목성장률 상단이라고 할 만한 5%를 훨씬 넘는 가계대출 증가세가 이어진 것이다.

■ 정부가 낮추길 원하는 가계대출 증가속도..그리고 DSR 규제 초기의 상황

흔히 정상적인 가계대출 증가율 수준과 관련해 '명목 GDP 성장률'을 거론하는 경우가 많다.

대략 실질성장률과 물가가 올라가는 정도를 합친 수준으로 빚이 늘어나는 것은 자연스러워 보이기 때문이다.

정부도 '가계부채 증가율을 명목 GDP 성장률에 근접하도록 관리'하겠다는 입장을 보이고 있다.

정부는 DSR 관리지표 도입 이후 신규 가계대출 신청분부터 적용하되 만기연장 등에 대해서는 예외를 인정키로 했다. 소득은 대출자의 증빙·인정·신고소득을 확인해서 계산한다.

정부는 'DSR 70% 초과대출'을 고DSR의 기준으로 설정하고 신규대출 취급액 중 고DSR에 대해서는 시중은행 15%, 지방은행 30%, 특수은행 25% 이내로 관리한다는 방침이다.

이를 통해 2021년까지 은행별 평균 DSR이 시중은행 40%, 지방은행 80%, 특수은행 80% 이내가 되도록 할 계획이다. 현재 지방은행과 특수은행은 DSR 100% 초과 대출 비중이 시중은행에 비해 크게 높다.

시중은행의 한 대출 담당자는 "지금은 전체적으로 대출심사가 까다로워졌으며, DSR 도입으로 좀더 대출이 어려워졌다. 최근 계속된 정부의 대출 규제 영향이 느껴진다"면서 "최근 상담 고객도 좀 줄어든 상황"이라고 밝혔다.

은행 영업점에서 취급하는 대출의 가이드라인은 이전보다 좀 더 엄격해졌다. 다만 DSR로 다주택자가 아닌 일반 대출자들의 대출이 '크게' 어려워진 것은 아니라는 지적도 보인다.

다른 은행 대출 담당자는 "우리 은행의 경우 DSR이 70%를 넘어가는 경우 본부로 심사를 넘긴다. 120%를 넘어가면 무조건 대출이 되지 않는다"면서 "고객들의 경우 불만을 토로하기도 하지만, 정부 정책이어서 이해를 하는 편"이라고 말했다.

그는 "최근 들어 대출이 좀 줄어드는 느낌은 갖고 있다. DSR 규제로 주담대 뿐만 아니라 신용대출도 영향을 받고 있다"고 지적했다.

이 대출 담당자는 다만 DSR 규제가 일반 직장인들의 대출을 크게 옥죄고 있다는 느낌은 못 받는다고 했다.

그는 "사실 이번 DSR 규제보다는 9.13 부동산 대책에서 나온 다주택자 대출 규제의 영향이 더 큰 것으로 느껴졌다. DSR이 DTI와 크게 다르지 않고, 어느 정도의 소득을 버는 사람들에게 아주 큰 부담으로 다가오는 것 같지는 않다"고 덧붙였다.

■ 임대사업자엔 RTI

정부는 DSR과 함께 RTI도 본격 도입했다.

RTI(Rent to Interest)는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 비율로 임대사업자들도 대출상환능력이 충분하다는 것을 입증해야 대출이 가능해진다.

RTI 관리방안에 따르면 주택(아파트, 빌라 등)은 1.25배, 비주택(상가, 오피스텔 등)은 1.5배 이상인 건에 한해서만 신규 부동산임대업 대출이 가능하다.

예컨대 주택임대업으로 연간 1천만원의 이자를 낸다면 임대소득이 1250만원을 넘어야 신규 대출이 이뤄진다.

부동산임대업 대출 취급시 임대업 이자상환비율을 산출해 해당대출의 적정성을 심사하는 것이다.

담보 부동산의 유효담보가액을 초과해서 부동산임대업 대출 받는 경우 '유효담보가액 초과분'을 매년 일정금액씩 분할상환하도록 한다. 유효담보가액은 담보기준가액에 담보인정비율을 곱한 뒤 선순위 채권액(임차보증금 등)을 뺀 금액이다.

담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 유효담보가액 초과분을 매년 1/10씩 분할상환하도록 하는 것이다. 예컨대 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받는 경우 6억원은 만기일시상환, 2억원은 매년 1/10씩 분할상환 하도록 하는 것이다.

시중은행 영업점의 한 부지점장은 "DSR 뿐만 아니라 RTI도 대출에 꽤 영향을 주고 있다고 봐야 한다"면서 "개인사업자가 과거엔 시설자금의 80%를 대출받았는데, 지금은 전체적으로 RTI 등 규제에다가 신용등급 등도 더욱 면밀히 보고 있어서 대출여건이 이전보다 상당히 어려워진 게 현실"이라고 말했다.

장태민 기자 chang@fntimes.com