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양도세, 30년만에 실가과세 복귀..稅부담은?

관리자

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기사입력 : 2005-05-12 18:43

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정부가 30년만에 양도세를 다시 실거래가 기준과세 체제로 돌아가겠다고 밝히면서 국민들의 세부담 증가와 부동산 시장에 대한 영향에 관심이 집중되고 있다.

한덕수닫기한덕수기사 모아보기 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 12일 "오는 2007년부터 양도세 과세기준을 실거래가로 전면개편할 것"이라고 말했다. 최근 정례브리핑에서 양도세 전면실가과세는 중장기검토 사안이라고 밝힌데서 한걸음 더 나아가, 아예 시행시기를 못박은 것이다.

현재 양도세를 매기는 과세표준은 시가의 80%수준인 기준시가(또는 공시가격)로 돼 있기 때문에, 실거래가 과세로 바뀔 경우 일반적으로 양도세 부담은 늘어날 것으로 예상된다.

그러나 전국 1300만호 가운데 70% 정도가 양도세 비과세 대상이 될 수 있는 1세대1주택자이고, 양도세는 재산세와는 달리 실현한 매매차익에 세금을 매기는 것인데다 양도세율 조정 가능성도 열려 있기 때문에 앞으로 정부의 구체적인 실가 전환방안을 주목할 필요가 있다.

또 처음 종합부동산세를 적용하는데다 수도권 아파트와 집값 상승지역 주민의 올해 재산세 부담이 상당히 늘고 내년말 예정된 대통령 선거 등을 종합적으로 고려할 때 세법개정이 제대로 이뤄질지도 현재로선 미지수다.

◇실가전환, 왜 밀어붙이나

정부가 양도세를 실거래 과세로 전환하려는 것은 그동안 시가의 80%수준인 기준시가로 과세함에 따라 부동산을 사고팔아 큰 차익을 남긴 사람에게서 적정수준의 세금을 걷지 못하는 등 과세형평에 문제가 있다고 보기 때문이다.

그러나 지금까지는 실가를 파악하거나 검증할만한 장치가 없었기 때문에 이를 추진하지 못했다.

지난 75년 처음 양도세가 도입됐을 당시 정부는 조세원칙에 따라 실거래가를 적용했다. 그러나 실거래가를 검증하기 어려울 뿐 아니라 실거래가를 놓고 수많은 민원이 발생함에 따라 8년만인 83년 기준시가로 바꿨다.

정부는 지난 2003년 7월 종합부동산세 도입을 위한 부동산세제 개편을 준비하면서 실가과세와 관련한 인프라를 꾸준히 준비해왔다. 이제 부동산 거래 전산화 등이 상당히 진전되면서 실거래가를 파악하고 검증할만한 수준에 도달했다는 것이 정부 판단이다.

그러나 일각에서는 실가과세 등으로 정부가 부동산 매물증가를 유도해 부동산값 안정을 위한 정책수단으로 활용하려는 게 아니냐는 분석도 내놓고 있다.

◇양도세 부담 어떻게?

일단 실거래가로 전면전환할 경우 당연히 과표가 기준시가에서 더 높은 실가로 바뀜에 따라 양도세가 늘어나는 것으로 봐야 한다.

그러나 소득세 과세원칙에 따라 팔 때 과세기준을 실가로 하면 살 때도 실가를 적용해야 하기 때문에, 세금 부담의 증가정도는 개별주택의 가격등락에 따라 천차만별일 것으로 예상된다.

정부는 올해 실거래가 신고를 의무화한 부동산중개업법이 국회에서 통과되면 내년부터는 아예 부동산등기부에 실거래 가격을 등재하는 방안도 추진한다.

실거래가 전면실시돼도 1세대1주택자에 대해서는 요건만 충족되면 비과세한다. 즉 3년 이상 보유(서울과 수도권 5개 도시는 2년보유 조건도 동시만족)하면 세금을 안낸다.

정부는 실거래가 과세 전면실시에 앞서 당장 내년부터 1세대2주택자가 살지 않은 집을 팔거나 외지인이 임야 등을 팔면 실거래가로 세금을 매긴다.

또 1세대 3주택자는 현행 제도하에서도 실거래가 과세대상이다. 주택을 몇 채 가지고 있느냐에 상관없이 6억원 이상 고가주택이거나 1년 이내 단기양도, 분양권 거래, 전국 73개 주택·토지투기지역 내 부동산은 지금도 모두 실가과세다.

이렇게 볼때 현재 양도세 거래건수의 3분의1은 이미 실가과세를 받고 있는 것으로 추정된다. 지난해 경우 양도세를 낸 전국 87만명 가운데 실거래 과세건수는 24만명으로 28%에 달했다.

전국 1300만호 가운데 65~70%가 1세대1주택자들이고 3년 보유시 비과세를 감안하면 실가전환에 따른 양도세 증가 부담이 미칠 영향은 그리 크지 않을 것이라는 분석도 있다.

집을 두 채 이상 갖거나 한 채라도 금방 사고팔아 차익이 많이 남을 경우가 아니면 세금부담이 크게 늘지 않는다는 것이다.

문제는 기준시가가 실가의 80%수준이라고는 하지만 현실적으로 50~60%수준에 머물러 있는 주택과 토지도 상당수 있어, 이들이 양도세 부과대상이 되면 세부담은 크게 증가한다.

예컨대 최근 정부가 건물분과 토지분을 통합한 공시가격을 책정, 시가의 80%수준에 맞췄다고는 하지만 아직도 단독, 다세대, 다가구주택의 경우 시가반영비율은 70%선에 불과한 주택이 많다는 지적이다.

국세청도 최근 아파트 기준시가를 조사하면서 시가 반영비율을 70~80% 수준에 맞췄다. 지난해 70~90%에 비해 시가 반영률이 소폭 낮아진 것이다.

이같은 점들을 감안하면 실가전환시 양도세율 조정이 필요하다. 현행 양도세율은 ▲과세표준 1000만원 이하일 경우 9% ▲1000만원초과∼4000만원이하 18% ▲4000만원초과∼8000만원이하 27% ▲ 8000만원 초과 36% 등으로 누진적 구조다.

정부가 이처럼 실가과세 애드벌룬을 벌써부터 띄우는 것은 실과과세를 피하기 위한 매물증대 효과를 노려 부동산 값을 안정시킬 경우 세부담 증가에 따른 반발보다 더 큰 효과를 볼 수 있기 때문이라는 분석도 있다.

그러나 몰아치는듯한 부동산 세제개편은 뜻하지 않은 부작용을 낳을 수도 있다는 것이 전문가들의 지적이다. 조세저항과 소비심리 위축, 건설경기 악영향등이 우려돼 정부의지대로 정책화될지 의문이다.

<이데일리 제공>



관리자 기자

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