다주택자, 임대사업자로 전환하면?

[한국금융신문 서효문 기자] 문재인 정부는 ‘8.2 부동산 대책’을 발표하면서 다주택자들에게 선택을 강요하고 있다. 내년 4월까지 ‘투기’ 목적으로 구입한 주택을 정리하거나 임대사업자로 등록하라는 메시지다. 특히 3주택 이상을 보유한 다주택자(이하 3주택자)들이 임대사업자 등록을 고려해야할 시기라고 조언한다.

◇ 임대사업자 등록 및 혜택

다주택자들이 임대사업자로 등록하는 방법은 간단하다. 임대주택이 위치한 지방자치단체에서 임대사업자로 등록한 뒤 해당지역 세무서에 임대 주택을 신고하면 된다.
등록 임대사업자는 의무 임대기간에 따라 일반 주택 임대사업자(이하 일반 사업자)와 준공공 주택 임대사업자(이하 준공공 사업자)로 나뉜다. 일반 사업자는 4년, 준공공 사업자는 8년이 의무 임대기간이다.

등록 임대사업자는 임대료 5% 인상 제한과 임대수익에 대해 세금이 부과된다. 그러나 내년 말까지 연간 2000만원 이하 임대 소득이 비과세된다.

사업자별로는 일반 사업자는 취득(전용면적 60㎡이하 면제)·재산세 감면(전용면적 60㎡이하 50%, 60~85㎡이하 25%), 임대 소득세 30% 감면 혜택(기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡이하 1채 이상)이 주어진다. 향후 임대주택 매매에서도 양도소득세 중과 면제, 장기보유특별공제 혜택이 제공된다.

준공공 사업자는 일반 사업자 보다 혜택이 크다. 양도세는 10년 임대 시 면제(기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡이하, 취득후 3개월 내 매입, 2020년까지 매입)다. 임대 소득세 75%(기준시가 6억원 이하, 전용면적 85㎡이하 1채 이상), 취득세 면제(전용면적 60㎡이하), 재산세는 전용면적별로 50%에서 면제다.

국토교통부는 다주택자들의 임대사업자 등록을 확대하기 위해 장기 임대 사업자 전환을 가능하도록 허용할 계획이다. 국토부는 4년 임대의 일반 임대 주택을 8년 임대의 준공공 임대 사업자 전환이 가능한 내용의 ‘민간임대주택에 관한 특별법’시행령 개정을 추진하고 있다.
◇ 3주택자, 임대사업자 등록 고려 시기

전문가들은 지금이 3주택자들이 임대사업자 등록을 신중하게 고려해야하는 시기라고 조언한다. 8.2 부동산 대책으로 내년 4월부터 3주택자들의 주택 매매에 따른 양도소득세가 최대 60%까지 높아지기 때문이다.

최근 매매가 둔화되고 있는 서울 지역 부동산 시장의 동향도 3주택자들의 임대사업자 등록을 유도하고 있다. 8.2 부동산 대책 발표 이후 일부 재건축 매물가격이 약 3억원 하락하는 모습을 보이고 있다. 주택 구매자들은 추가 가격 하락을 기대하며 당분간 매수에 소극적일 것으로 예상된다.

업계 관계자는 “8.2 부동산 대책 발표 이후 서울 지역에서는 매도 문의가 이어지고 있다”며 “주택 구매자들도 추가 가격 하락을 기대하고 있어 매수는 둔화될 것으로 보인다”고 말했다.
향후 임대 주택 매매에서도 양도소득세 중과 면제, 장기보유특별공제 혜택이 유지된다는 이점도 있다. 정부는 등록 임대사업자에 대해서 추후 임대 주택 매매 시 관련 혜택을 유지하겠다고 밝혔다.

또 다른 업계 관계자는 “문재인 정부는 8.2 부동산 대책을 통해 다주택자들의 투기 수요 억제와 등록 임대사업자 확대를 꾀하고 있다”며 “이를 위해 등록 임대사업자들에게 기존 혜택을 그대로 제공하겠다고 발표했다”고 말했다.

이어 “문재인 정부는 아직 보유세에는 손도 대지 않았다”며 “임대사업자로 등록하지 않은 3주택자는 보유세가 부담돼 주택을 처분하더라도 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 없다”고 덧붙였다.



서효문 기자 shm@fntimes.com