P2P, 엔젤투자, 레버리지, 부동산NPL-위험하고 달콤한 투자

벼랑에 핀 꽃, 덤불 속 장미, 높은 가지 끝에 매달린 홍시.
아름답고 먹음직스럽지만 쉽게 손이 닿질 않아 가지기 힘든 것들이다. 재테크 투자처에도 그런 것들이 있다. 성공하면 다른 재테크보다 큰 성과를 얻을 수 있지만, 반대로 실패할 가능성도 큰 투자처들이다.
개인간의 돈 거래는 금기시되지만, “3부 쳐줄게”라는 말을 흘리기가 쉽지 않다.

이런 고금리 개인 대출이 온라인 플랫폼 안으로 들어가 새로운 투자수단으로 탄생했다. 정부의 창조경제 드라이브로 스타트업이 증가하면서 2000년대 초반 유행했던 엔젤투자도 다시 활기를 얻고 있다. 미래의 스티브 잡스, 마윈을 키우며 함께 대박을 낼 수 있는 기회다. 사상 최저금리를 십분 활용해 투자를 키울 수도 있고, 은행에게서 채권을 넘겨받아 흙속의 진주를 캐낼 수도 있다.

하지만 쉽게 나서지 못할 만큼 리스크가 큰 투자다. 일반적인 수준을 크게 뛰어넘는 수익을 노리는 일이 쉬울 거라 생각하는 게 욕심일지도 모르겠다. 일단 공부부터 해보자. 모르고 지나치는 것보다는 알고 나서 도전할 것인지 그냥 접고 말지 판단하는 것이 낫다.
위험하지만 달콤한, 달콤해 보이지만 위험한 투자, 치명적인 판도라의 상자를 열어보자.

Ⅰ. 고리대출
급전 필요한 사람 돕고 이자 벌고

P2P 대출거래 이용 활발

아는 사람끼리 은행보다 높은 이자로 돈을 빌려주고 빌리던 거래가 온라인 속으로 들어갔다. 덕분에 이제는 모르는 사람끼리도 돈을 빌릴 수 있게 됐다. 물론 돈 떼일 위험이 있다. 그래서 이자를 많이 쳐준다. 나름대로 위험 수준을 가늠할 수 있게 자료를 제공한다고 하니 어떻게 돌아가는 시스템인지 알아보자.

예전엔 동네마다 돈놀이를 하는 사람들이 있었다. 급전이 필요한 이웃에게 돈을 빌려주고 3부, 4부로 이자를 받는 식이었다. 3부라고 하면 매월 3%, 연리로 환산하면 36% 고리인데, 당시 시중금리의 2~3배쯤 됐을 것이다.
지금이야 마이너스통장도 있고 신용카드 대출도 이용할 수 있어서 수요가 크게 줄었지만, 아마 지인이 “3부 이자 쳐 주겠다”며 도움을 청한다면 혹할 것이다.
이처럼 개인 간의 금융 거래는 은행보다 훨씬 높은 이자가 오가게 마련이다. 빌리는 사람은 은행을 찾을 수 없는 이유가 있거나 대출 절차를 밟을 시간적 여유가 없어 비싼 이자라도 돈을 융통하고 싶어 하고, 빌려주는 사람은 그간의 교분을 통해 쌓은 신뢰를 담보로 빌려주는 것이다. 물론 쏠쏠한 이자를 빼놓을 수 없다.
서로의 필요에 의해 자연스럽게 만들어지는 사적 채무관계는 아무리 금융회사의 서비스가 발달하더라도 사라질 수 없다. 오히려 새로운 모델로 진화할 것이다. P2P 대출이 좋은 예다.

십시일반 도와주고 이자 받고
P2P 대출이란 개인과 개인 간의 대출 거래를 온라인으로 옮겨놓은 대출 서비스를 말한다. 기존의 돈놀이처럼 지인들끼리 이뤄지는 게 아니라, 모르는 사람들 사이에서 빌리고 빌려주는 거래가 이뤄진다. 중간에 IT 기업이 구축한 온라인 플랫폼이 있을 뿐이다. 마치 구인구직처럼 “이런 이유로 얼마가 필요하고 언제까지 갚을 것이며 몇 퍼센트의 이자를 주겠다”고 온라인에 올려놓으면 이 조건을 본 누군가가 돈을 빌려주는 것이다. 이때 빌리는 사람은 개인이나 법인이 되지만, 빌려주는 사람은 다수가 되는 것이 일반적이다. 십시일반 돈을 모아 빌려주는 셈. 그래서 ‘소셜펀딩’, ‘크라우드펀딩’으로 불리기도 한다.

누가 이런 걸 이용하느냐고? 이미 한도까지 대출을 받아 더 이상 금융기관을 이용하기 힘든 경우가 대부분이다. 돈 빌리는 사연도 각양각색이다. 학자금대출 갚느라 고생하는 사회초년생부터 전세보증금, 사업자금, 생활비, 병원비까지 용처는 다양하다. 양극화가 심화될수록 이런 P2P 대출 이용자는 더 많아질 것이다.

그런데 아는 사람도 아니고 생판 남에게, 더구나 만나보지도 않고 덜컥 돈을 빌려주면, 아무리 이자가 많아도 받을 수 있겠냐고 생각하기 쉬울 것이다. P2P 대출 서비스 플랫폼을 만든 기업들이 이런 우려를 모를 리 없다. 대출자와 대여자에게 꼭 필요한 장치들을 만들어 놓았다.

대출이자를 경매로 정한다
실제 P2P 서비스를 제공하는 회사를 예로 들어 살펴보면 이해하기 쉬울 것이다.

팝펀딩(www.popfunding.com)에는 크게 두 가지 형태의 대출 방식이 있는데, 하나는 개인간에 이뤄지는 경매 방식의 대출이고, 다른 하나는 기업 등에게 빌려주는 소셜펀딩이다.

먼저 일반 대출. 최고 이율은 25%, 투자금액은 최소 1000원부터 9만 9000원까지 가능한 소액대출이다. 돈을 빌리려는 사람은 팝펀딩이 요구하는 증빙서류를 통해 자신의 신상·신용·소득 정보 등을 확인받고 희망하는 대출기간과 이자율을 제시해 대출을 신청할 수 있다. 통과되면 이 내용은 홈페이지에 대출 경매로 올라오고, 빌려줄 투자자들이 본인인증을 한 뒤에 이 건을 조회하게 되는 것이다.
다양한 정보를 보고 빌려줘도 괜찮겠다고 판단되면 가상계좌에 빌려줄 자금을 입금하고 제시할 이자율과 금액을 입력 후 ‘입찰하기’를 클릭하면 된다. 경매방식이므로 돈 빌려주겠다는 사람들이 제시한 이율 중에서 낮은 순으로 낙찰된다는 점에 유의해야 한다. 만약 원하는 금액이 채워지지 않으면 경매는 유찰된다. 경매가 성사되면 팝펀딩 측은 빌려준 사람이 대출이자로 얻은 수익금액의 10%를 수수료 명목으로 취한다.

돈을 빌리는 사람에 대한 위험은 기본적인 서류 확인으로 어느 정도 걸러낼 수 있지만, 실질적은 투자위험은 원금과 이자가 들어오지 않는 경우이다. 이럴 때에도 대처하는 방법은 매뉴얼화 돼 있다. 이자가 연체되는 당일부터 연체이자율(약정이자의 120%)이 적용되고, 연체 11일부터는 대출 신청자의 이름과 전화번호, 휴대전화, 집 주소, 직장 정보 등이 투자자에게 공개된다. 상환예정일 지나도록 갚지 않으면 규정에 따라 대손 처리되는데, 투자자는 자신이 갖고 있는 투자금액 및 수수료 지급청구권을 팝펀딩에 매각하거나, 채무자에게 직접 자신의 권리를 청구하는 둘 중에서 하나를 연체시작 후 30일 이내에 선택하면 된다.

일반 대출경매는 10만 원 미만으로 빌려주는 소액투자라서 보통 여러 곳에 돈을 빌려주고 받는 소액 이자를 모으는 것이 투자 포인트다.

대부업 등록하면 투자제한 없어
이게 너무 푼돈이라 마음에 들지 않는다면 ‘소셜펀딩’을 노려보자. 대출이 이뤄진 뒤 매월 원리금을 갚아가는 소셜펀딩의 이자부 대출형이 대출경매와 다른 점은 투자금액이 10만 원부터 시작한다는 점이다(대출잔액 기준 연간 2500만 원까지 투자 가능). 만약 대부업으로 등록한다면 제한이 없어지게 된다. 소셜펀딩은 중간에 여신취급사인 디지에이대부(주)가 낀다. 실제 기업에게 대출해주는 건 이 회사이고, 팝펀딩은 대부업체로부터 ‘원리금 수취권’을 부여받아 개인투자자에게 그 권한을 부여한다. 즉 팝펀딩은 플랫폼과 서비스를 제공하고 디지에이대부(주)가 여신계약 체결 및 사후관리를 담당하는 형태다.

원리금이 잘 들어오면 별 문제 없는데 연체될 경우엔 디지에이가 담보 회수, 강제 집행 등을 도맡게 된다.

재테크포털 모네타가 ‘펀딩트리’와 함께 운영하는 크라우드펀딩도 대출 투자 방식은 팝펀딩과 유사하다. 그런데 투자금액 단위가 제법 높다. 일반 대출 외에 소셜론은 5만 원에서 2000만 원까지 가능하고, 담보론의 투자 제한선은 1억 5000만 원이다.

국내 최초로 2006년 설립된 한국금융플랫폼 역시 개인에게 투자하는 ‘머니옥션’과 기업에게 투자하는 ‘오퍼튠’으로 구분해 대출을 연계해 주고 있다.

상환율 높다는데…
전부 돈을 빌려주는 사람은 개인 또는 대부업으로 등록한 개인과 법인이며, 돈을 빌리는 사람도 개인과 법인으로 구분돼 있다는 공통점이 있다. 법인 중엔 자사가 만드는 상품을 담보로 거는 경우도 많다. 법인에게 투자한다는 점에서 보면 얼핏 엔젤투자와 비슷하게 여겨질 수도 있는데, 돈을 빌려주고 이자를 받는 것(채권)과 지분에 투자하는 것(주식)의 성격은 확연히 구분된다.

또 각 사마다 대출이 집행된 채권을 중간에 거래할 수 있게 채권거래 메뉴도 마련돼 있다. 증권사를 통해 국공채나 회사채를 거래하는 것과 같은 방식이다. 물론 일정 부분 할인율이 적용된다.

이쯤 되면 제일 궁금할 만한 것, 이자율과 상환율 등이 아닐까?

머니옥션은 홈페이지에 종합지표라는 것을 매일 공개하고 있는데, 이에 따르면 지난 6월 9일 현재 돈을 빌리려는 사람들의 평균 신용등급은 6등급이었으며, 신청 이자율은 평균 연 30.73%였다. 투자자들이 실제로 얻은 복리수익률은 평균 18.94%, 그리고 지난해 상환율은 94.4%, 2013년의 상환율은 89.65%였다. 팝펀딩에서는 △연령 △지역 △금액 △신청기간 △대출용도 △신용등급 △사금융유무 △직업군 △급여수준 △경매 상환현황 등을 기준으로 이용 현황을 세밀하게 분석한 자료를 올려놓았다.<표 참조> 이에 따르면 정상상환율은 71%, 총연체율은 28%, 대손율은 6% 안팎인 것으로 나타났다.

하지만 업체가 제시한 수치들을 100% 믿자니 ‘마사지’가 없었을까하는 의구심도 따른다. 그렇더라도 이런 투자는 아는 사람이 적을 때 참여해야 실익이 큰 법이다. 소액 투자도 가능하므로 일단 적은 돈으로 경험 삼아 해보는 것도 좋겠다.

Ⅱ. 엔젤투자
될성부른 스타트업 선점하면 ‘대박’

‘몰빵’ 절대금지…쪼개서 투자하라

정부의 전폭적인 지원에도 불구하고 개인투자자들이 엔젤투자에 나서지 않는 것은 ‘몰라서’일 가능성이 높다. 주식투자 경험이 오래됐어도 엔젤투자는 낯설다. 위험하다는 인식도 작용한다. 또 엔젤투자에 관심이 생기더라도 막상 투자를 하려면 어떻게 해야 하는지 막막할 따름이다. 몰라서 못하는 거라면 하는 방법은 알아두는 게 좋지 않을까. ‘대박의 꿈’ 엔젤투자에 대해 알아보자.

일본 소프트뱅크 손정의 회장이 국내 소셜커머스 기업 쿠팡에 1조 1000억 원을 투자한다는 소식이 전해졌다. 손대는 족족 대박을 터뜨리며 성공가도를 달려온 손 회장의 투자를 부러워하는 사람들이 많아 보인다. ‘배달의민족’이라는 배달 앱 하나로 외식업계에 회오리바람을 일으킨 우아한형제들도 골드만삭스로부터 400억 원에 이르는 돈을 투자받았다. 이들을 발굴해 먼저 투자했다면 지금쯤 초대박의 꿈에 젖어 있지 않을까.

이들이 부럽다면 우리도 될성부른 나무를 찾아 선점하는 ‘엔젤투자’를 하면 된다. 엔젤투자란 기술 경쟁력 등이 뛰어난 창업 초기의 벤처기업에게 투자자금을 지원해 안정적인 궤도에 오를 수 있게 돕는 투자를 일컫는 용어다. 1920년대 미국 브로드웨이에서 무산 위기에 처한 공연에 자금을 지원해 성공적으로 마칠 수 있게 도운 후원자들을 천사(angel)라고 부른 데서 유래됐다.

국내에서는 2000년대 초반 IT 버블 당시 유행했다가 이번 정부 들어서면서 다시 주목받고 있다. 정부의 관심은 세제지원으로 나타난다. 최근에도 박근혜 대통령은 “스타트업 기업들의 초기 자금조달에 엔젤투자가 매우 중요하지만 세제혜택 지원을 하는데도 아직 미국 등 선진국에 비해 투자 규모가 저조하다”며 M&A 관련 규제를 보완하도록 지시했다.

세제혜택 받으려면 투자금 1500만 원이 적당
창업 초기 기업에 투자하기 때문에 투자한 기업이 언제 망하더라도 이상할 것은 없다. 반면 사업에 안착하면 투자원금 대비 엄청난 수익으로 돌려받을 수 있다. 진정한 고위험-고수익 투자다.

엔젤투자는 비상장기업에 투자한다는 점에서 기존의 장외시장인 K-OTC, K-OTCBB 기업 주식에 투자하는 것과 다를 바 없어 보이지만, 단순한 재무적 투자를 넘어 기업이 성장하는 데 보탬이 되는, 그것이 기술력이든 경영노하우든 회계지식이든 인적네트워크든, 신생 벤처기업을 실질적으로 돕는 데까지 나선다는 점에서 차이가 있다.
물론 그렇게 해야 한다고 정해진 것은 아니지만 그럴 수 있으면 더욱 좋다는 것이다.

투자 대상이 정해진 것은 아닌데, 정부의 지원을 받고 싶다면 몇 가지 조건은 갖춰야 한다. 우선 스타트업이라는 성격에 걸맞게 창업한 지 아직 3년이 지나지 않은 기업이어야 한다.
7년 미만이면서 매출액 10억 원 이하, 매출액 대비 R&D(연구개발) 비중 5% 이상인 기업도 가능하다. 숙박업이나 사행성 사업 등 금지업종은 불가. 여기에만 해당되면 ICT 같은 첨단산업이 아닌 일반 제조기업도 벤처기업이 될 수 있다.

이런 기업을 찾아 혼자 투자해도 되고 여럿이 모여 투자조합이나 투자클럽을 만들어 십시일반 모아서 투자해도 괜찮은데, 다만 회사와의 투자 계약은 투자자 개개인 대 법인으로 이뤄진다는 점은 주의해야 한다. 대신 투자해준다는 누군가가 나서더라도 본인 명의로 벤처기업과의 계약서에 사인해야 한다는 뜻이다.

투자금액은 정해진 것이 없다. 100만 원을 투자해도 괜찮고 여유가 있으면 10억 원, 100억 원을 해도 된다. 다만 엔젤투자에 따르는 소득공제 혜택이, 1500만 원 이하 금액은 100%, 5000만 원 이하 금액은 50%, 5000만 원~1억 원까지는 30%가 적용(올해부터 3년간)되므로 처음부터 무리할 필요 없이 1500만 원 이하 금액으로 시작해 보는 것이 좋겠다. 참고로 현재 엔젤투자자들의 평균 투자금액은 7000만~1억 원 수준이라고 한다.

IR행사에서 투자후보 선별
돈도 있고 투자할 마음도 있는데 투자할 기업은 어디에서 찾아야 하나.
투자자를 찾는 벤처기업들이 모여 있는 곳이 있다. 2012년 중소기업청의 허가를 받아 설립된 사단법인 한국엔젤투자협회(home.kban.or.kr)다.

한국엔젤투자협회는 엔젤투자자를 교육·육성하고 투자를 지원하는 곳이다. 반대로 벤처기업 입장에서 보면 투자자금을 유치할 수 있는 기회를 얻을 수 있는 곳이다.

엔젤투자가 이뤄지는 과정을 살펴보자. 협회는 엔젤투자자를 대상으로 하는 투자설명회(IR) ‘엔젤투자마트’를 연간 6회 개최한다. 이 행사에 참가한 기업이 프레젠테이션을 하면 관심 있는 엔젤투자자 혹은 투자클럽이 따로 연락해 더 자세한 정보를 주고받은 다음 투자를 위한 절차에 들어가게 된다. △기업 평가를 위한 정보 수집 △수집된 정보를 바탕으로 한 실사 진행 △투자가 결정되면 계약서 작성 △자금 집행으로 이어지는 것이다. 돈을 입금했다고 끝나는 것은 아니다. △경영에 대한 조언 등 사후관리가 남아 있다.

이 과정은 어디까지나 공식적인 통로일 뿐이고 투자자들이 따로 후보군을 찾아내 투자하는 경우도 많다. 협회를 통해 투자 유치를 원하는 기업은 대략 1000개사에 달하는데 상대적으로 투자자의 숫자는 적은 편이라서 투자자에게 좋은 환경이라고 한다.

초보라면 투자클럽 가입하라
투자가 이뤄지고 기업이 꾸준히 성장한다고 해도 기업공개(IPO)를 할 때까지 지분을 보유하는 경우는 드물다고 한다. 투자기간이 너무 오래 걸리기 때문이다. 일반적으로 ‘중간회수’를 염두에 두고 투자를 시작하는데, 어느 시점에서 벤처캐피탈이나 창투사 등 기관에 지분을 매각하는 것이다. 거꾸로 말하면 벤처캐피탈이 탐낼 만한 기업으로 클 수 있는지 따져봐야 한다는 의미다. 엔젤투자자가 3년 이상 보유한 지분을 가져간 창투사에게도 세제혜택이 주어지기 때문에 서로에게 좋은 일이다.

전문 투자자 중에는 처음부터 엑시트(exit) 방법을 찾아놓고 투자를 시작하는 경우도 있다고 한다. 서경훈 한국엔젤투자협회 팀장이 귀띔한 사례가 여기에 해당된다. “대기업 A사의 전직 임원이었던 투자자가 A사가 원하는 기술력을 보유한 벤처기업 B를 찾아내 투자한 다음 A사에게 소개해 M&A한 일이 있다. 그 분야 전문가이면서 인적 네트워크도 있었기에 가능한 투자였다.”

이제 막 엔젤투자에 대해 알아보는 사람에게 이런 투자법은 ‘넘사벽’이다. 초보 투자자에게 알맞은 가장 현실적인 투자 접근법은 투자클럽을 통하는 것이다.

현재 한국엔젤투자협회에는 123개의 투자클럽이 결성돼 있고, 총 회원 수가 3000명에 달한다. 물론 이중에는 ‘선수’들만 모인 클럽도 있고, 선수급 한두 명을 중심으로 일반 투자자들이 모인 클럽도 있으며, 일반 투자자끼리만 모인 곳도 있다. 회원수가 200명을 넘는 클럽도 있는데 일반적으로는 10~20명 규모다.

정석대로 시작하고 싶다면 협회가 주관하는 교육을 수강하는 것이 바람직하다.<박스기사 참조> 교육과정이 끝난 후에도 교육생들끼리 교류가 이어진다는 장점도 있다.

Ⅲ. 레버리지 투자
득도 실도 모두 크다

투자 금액 이상을 잃을 준비가 됐는가?

레버리지는 지렛대란 뜻의 ‘레버’에서 나온 말로 '지렛대의 작용' 또는 '목적 달성을 위해 추가된 수단'을 의미한다. 레버리지 효과는 ‘추가 수단을 이용해 결과를 확대하는 것'을 말한다. 레버리지 투자는 투자 자체에 대한 위험(플러스든 마이너스든)을 크게 확대하는 결과를 가져온다. 즉 레버리지(지렛대)로 적은 돈으로도 높은 수익을 기대할 수 있다. 또한 내가 투자한 금액 이상을 잃을 수도 있다.

지난 6월 11일 한국은행은 기준금리를 기존 1.75%에서 1.5%로 인하했다. 금리가 내려간다는 것은 싼 이자로 돈을 빌릴 수 있음을 의미한다. 이는 적절한 투자대상과 기회가 왔을 때 자기자본수익률을 높일 수 있게 됐다는 것을 의미하기도 한다. 자기 돈과 다른 사람의 돈을 합쳐서 투자해 나온 수익에서 이자를 제외한 수익은 레버리지를 일으키지 않았을 때보다 높아진다. 저금리 시대 레버리지를 활용한 투자가 늘고 있다. 물론 이것은 어디까지나 시장이 좋을 때이다.

레버리지 투자는 양날의 검과 같아서 득도 크지만, 실도 크다. 레버리지 투자로 거액의 돈을 벌 수도 있지만 시장 상황이 좋지 않다면 거액을 잃을 수도 있다. 빚이 생길 수도 있고 자칫 전 재산을 잃을 수도 있다.

투자를 결정하기 전에 우선 내가 투자한 금액 이상으로 잃을 준비가 돼 있는가를 스스로 자문해 보자. 성공하면 두 배 이상 이익도 낼 수 있지만 실패하면 두 배 이상 손실을 볼 수 있고 심지어 빚을 질 수 있는 레버리지 투자, 욕심 부리지 말고 자산 일부분만을 적절히 분배해 투자하는 지혜가 필요하다.

레버리지ETF 거래가 더 많다
주식시장을 대표하는 200개 종목으로 구성된 코스피(KOSPI)200지수를 그대로 추적하는 ETF인 KODEX200의 거래량과, 이 지수의 일간 등락률을 두 배씩 추적하는 ETF인 KODEX레버리지의 최근 3개월 거래량을 비교해 보면 KODEX레버리지의 거래량이 월등히 많은 것을 알 수 있다.<그래프1>

지난 3월 17일 KODEX레버리지의 일 거래량은 5322만여 주로 최근 1년 내 최고치를 기록했다.

일 평균 수익률 두 배를 추종하는 레버리지 ETF의 구조는 국내 투자자들의 단기 투자 속성과 가장 잘 맞는 상품이란 평가다. 지난해 처음으로 국내 증시에 상장된 해외 레버리지 ETF의 성과도 괜찮은데, TIGER 차이나A레버리지(합성), Kstar 일본레버리지(H), KINDEX 일본레버리지(H) 등의 연초 대비 이후 수익률은 92.3%, 41.2%, 41% 등이다.

레버리지 ETF는 지수가 상승할 때는 수익이 높지만 반대로 하락할 때는 그만큼 손실이 더 커진다. 그런데 기초지수의 일정 기간 누적수익률이 플러스이거나 0%에 가까움에도 불구하고 KODEX레버리지의 수익률이 마이너스를 기록할 때도 있다.

또한 이들 상품은 일간 변동 폭을 매일 2배수만큼 추적하는 것을 목표로 하므로 일정 기간의 누적 수익률에 대해서 2배수로 연동되지 않을 수도 있음을 명심하자.

<표>와 같이 같이 레버리지ETF(2배)의 일간 수익률은 기초지수 일간 수익률의 각각 두 배이지만, 누적 수익률은 기초지수는 2.0%, 레버리지 ETF(2배)는 3.7%로 기초지수 누적수익률의 두 배인 4.0%는 안 된다. 따라서 전문가들은 이런 레버리지 상품은 단기적인 시장전망에 따라 투자하는 것이 좋다고 조언한다. 그래도 KODEX 레버리지 ETF는 손실 폭 제한이 있어 그나마 투자원금의 최대 100% 이내 손실로 제한된다.

신용융자 증가
신용융자는 증권사로부터 돈을 빌려 주식에 투자하는 것을 말하는데, 증권사에 일정비율(매수하는 주식 가격의 30%, 40%, 50%)의 보증금을 내고 나머지 소요 자금은 증권사로부터 1~6개월 동안 연 5~10%의 금리로 빌려서 개별 주식 등에 투자할 수 있다. 이 기간에 담보비율은 일정수준(130~170%)을 유지해야 한다. 신용이자는 15일 이내, 30일 이내, 60일 이내 60일 초과 등의 기간별로 연 5~10% 정도가 적용된다. 연체이자율도 10%를 넘는다.

올해 들어 주가 상승세가 이어지고 있다. 이런 주가 상승의 배경으로 ‘신용융자’ 확대도 지목됐다. 주식 신용매수가 늘고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 4월 16일 기준 국내 주식시장의 신용공여 잔고가 7조 원를 넘었고 이후에도 증가세다.<그래프2> 주식 시장에 자금이 몰리고 지수가 상승하면서 돈을 빌려 주식에 투자하는 사람들은 더욱 늘고 있다. 또한 증권사들이 신용융자 이자율 인하에 나선 것도 ‘빚 투자’ 증가의 원인으로 보고 있다. 금융감독원에 따르면 지난 4월 대형 증권사들은 신용공여 이자율 0.1~0.5%p 낮췄다.

그런데 문제는 주가가 항상 오르기만 하는 건 아니라는 점이다. 신용거래를 할 때 주가가 상승하면 적은 투자금으로 큰 이익을 올릴 수 있지만 주가가 하락하면 투자한 원금은 물론 주가 하락과 관계없이 원금과 이자를 모두 증권회사에 상환해야 하므로 빚만 남을 수 있다. 만약 주가가 하락해 담보비율 수준을 밑돌면 증권사는 해당 종목을 반대매매한다. 결국 투자자가 챙길 것이 남지 않게 된다. 깡통계좌가 되는 것이다.

가격제한폭 30%로 확대 그렇다면 깡통계좌는 어떻게 만들어지는 것일까? 예를 들어보자. A라는 사람이 자신이 가진 자금 1000만 원에 신용융자 받은 1000만 원을 더해 총 2000만 원으로 1주에 8만 6000원 하는 주식 232주를 샀다고 가정하자. 담보유지비율은 140%이다. 그런데 그 다음날부터 이 주식이 가격제한폭(-15%)까지 하한가를 치더니 그것이 14일간 이어졌다. <표>에서 보는 것과 같이 A씨는 D+3일에 추가담보 납부 요구를 받았다. 만약 추가로 내지 않으면 D+5일에 반대매매가 이뤄진다.

그런데 6월 15일부터 주식·파생상품시장 가격제한폭이 ±30% 확대 시행됐다. 1거래일 주식 가격등락폭이 하루 60%에 이를 정도로 확대된 것인데, 이러면 하루 동안에 하락장에서는 최대 47%의 손실을 보고, 상승장에서는 최대 85%까지 벌 수 있는 변동성이 심한 장이 된다. A씨는 하한가 한 번에 담보비율 미달 분을 채워 넣을 걱정을 해야 한다.

사실 <표>는 이자와 거래세, 세금을 제외한 것인데, 이것을 고려하면 단기간 수익을 실현하지 못하면 손실은 점점 더 늘어난다. 장기간 횡보하면 이자비용 부담이 커진다.

주식 신용거래가 주식시장의 유동성을 확대시킨다는 점에서 긍정적 측면도 있다. 하지만 증시가 조정 국면으로 전환되면 개인투자자의 손실은 증폭될 수 있다. ‘여유자금으로 주식을 매수하면 투자요 남의 돈으로 주식을 매수하면 투기’라는 격언을 잊지 말자.

아울러 현재 증권사들은 변동성이 큰 종목에 대해 신용공여 불가종목으로 지정하고 담보비율도 1~5등급으로 비율을 달리하고 있는데, 앞으로 회사에 따라 종목별 최소 보증금률과 최소 담보유지비율을 기존보다 상향할 가능성이 크다. 또 회사에 따라서는 담보유지비율을 지키지 못하면 하는 반대매매도 현재는 익일 통보 뒤 익일 반대매매에서 당일 통보 뒤 익일 반대대매로 하루 앞당겨 시행할 전망이다.

Ⅳ. 부동산 NPL 투자
경매보다 쉽다?

경매만큼 손품·발품 팔아야 한다

금융기관이 개인이나 기업에 돈을 빌려주고 3개월 이상 원금과 이자를 회수하지 못하고 있는 연체상태의 대출 채권을 부실채권(NPL)이라고 부른다. 그런데 은행은 여신건전성을 위해 NPL을 할인된 가격으로 매각하는 일이 있는데, 이것이 재테크 틈새 상품으로 관심을 끌고 있다. 하지만 경매를 모르면 아예 시작하지도 말아야 한다. 잘 알려지지 않은 투자법이란 점도 위험요소다.

10만 원하는 구두를 사려고 한다. 그런데 그 구두 브랜드의 10만 원짜리 상품권을 회사 앞 구둣방에서 7만 원에 판다. 7만 원 주고 산 상품권으로 10만 원하는 구두를 가질 수가 있는 것이다. 물론 그래도 구두는 10만 원의 가치가 있다. 다른 말로 바꿔보자. 5억 원짜리 1순위 근저당권을 할인해서 4억 원에 샀다. 그 후 누군가 그것을 5억 원에 낙찰을 받는다면 나는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있다. 근저당권은 4억 원에 샀지만 실제 채권 행사는 5억 원에 권리를 행사할 수 있다. 1억 원의 수익이 생기는 것이다.

부동산을 담보로 금융회사로부터 대출 받은 사람이 3개월 이상 이자를 내지 못해 생긴 부실채권(NPL, Non Performing Loan) 투자가 재테크 틈새 상품으로 떠올랐다.

은행과의 직거래는 불가
은행에서 돈을 빌린 채무자가 이자를 제때 갚지 못해 은행에 NPL이 많아지면 금융 감독기관은 은행의 건전성에 문제를 제기한다. 금융감독원에서 은행들에 BIS(국제결제은행)의 자기자본비율 8% 이상을 맞추도록 강제하고 있다. 이에 은행은 그 NPL을 털어내고자 적게는 몇백억 원에서 많게는 수천억 원 단위로 묶어서 금융감독위원회에 등록하고 매각한다.<그림 참고> 수익성이 있음에도 불구하고 매각하기도 한다. ‘나는 경매보다 NPL이 좋다’의 저자 성시근 씨는 “은행은 NPL을 껴안고 있으면 재무구조가 나빠지고, 대손충당금도 적립해야 하고, BIS 저하로 신뢰도에 문제가 올 수 있고, 금융감독원이 정한 NPL 지도 비율 1.49% 기준도 달성해야 하고, 관리 비용도 많이 든다”며 “이런 이유로 은행은 알짜 베기 NPL을 매각하기도 한다”고 설명했다.

이것을 매입하는 곳은 개인이 아니고 자산유동화회사(SPC, Special Purpose Company)이다. 입찰과정을 통해 금융권으로부터 채권을 사들인 유동화전문회사는 부실채권 자산관리회사 등에 이익을 남기고 재판매한다. 즉 투자자들은 자산유동화회사나 유암코 등의 NPL관리회사에서 론세일방식, 채무인식방식, 입찰이행방식, 사후정산부계약방식 등의 매입 방식 중 하나를 선택해 NPL을 손에 넣을 수 있다.<박스기사 참고> 이렇게 NPL을 사면 근저당권자의 채권자가 투자자의 이름으로 변경된다. NPL은 부동산경매를 통해서 자금을 회수하는 절차를 거친다.

NPL 투자 효과
그런데 은행에서 제 가격을 받고 NPL을 판다고 하면 위험할 것 같은 부실채권을 살 사람이 없다. 이에 은행에서는 할인된 가격을 제시한다. 즉 NPL은 채권 최고금액에서 본인이 할인받아 매입한 채권금액을 뺀 나머지가 주 수입원이 된다. 즉 할인된 가격으로 사들인 뒤 담보물을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰받는 것이 NPL투자 방식이다.

예를 들어 ‘1억 원짜리 NPL’이라고 함은 ‘나중에 1억 원을 받을 수 있는 권리’라는 뜻을 가지고 있다. 이것을 1억 원을 다 주고 살 사람은 없으니 은행에서는 30% 할인해 주겠다고 할 수 있다. 그렇게 7000만 원을 주고 NPL을 샀다는 것은 ‘나중에 1억을 받을 권리를 7000만 원을 주고 샀다’는 의미가 된다. 즉 3000만 원 이익을 확보하는 것이다. 또 근저당채무자가 지속적으로 연체함으로 생기는 연체이자가 부수입으로 들어온다. 연체이자의 금리는 일반 이자보다 훨씬 높기 때문에 시간이 지날수록 채권자의 수익률은 증가한다. 단, 대출금과 이자, 연체이자, 기타비용(경매실행비용 등)의 합계가 채권 최고금액을 넘어서지는 못한다.

이런 수익률 부분 외에 NPL투자가 가지는 장점도 있다. 성시근씨는 7가지를 제시하고 있는데 △배당금 수령효과(경매로 제3자 낙찰 시 명도 없이 배당금 수령·투자 기간이 짧고 현금화가 편리) △직접 낙찰 효과(채권 회수 금액으로 직접 낙찰 가능·일반 경매보다 유리한 가격에 낙찰) △소액투자 효과(3000만~5000만 원으로 투자 가능·매입가격의 80~90% 담보부질권 대출의 융자효과) △절세 효과(수익금(양도세) 비과세) △상계처리 효과(채권자의 경매낙찰로 매각대금 상계처리) △UP계약서의 효과(합법적으로 배당기일 채권금액으로 고가 낙찰) △특수물건 매입효과(법정 시상권, 유치권 등 매입으로 고수익 발생) 등이 그것이다.

경매의 달인인가?
하지만 NPL의 장점만을 맹신해서 안 된다. 사실 NPL 투자 구조는 다른 금융상품과 비교해서 복잡하다. 또한 원금 손실이 발생할 수도 있다. 잘 알아본 후 전문가의 조언도 충분히 구한 후에 접근하도록 하자.

중요한 것은 ‘경매’다. 결국 NPL은 경매로 수익이 확정된다. 사실 NPL 투자는 경매에 비해 낙찰 가능성이 높고, 투자금 회수 기간이 짧으며, 다양한 방법으로 매도할 수 있고, 양도세를 절약할 수 있다는 등의 장점이 있다. 하지만 결국 경매를 모르면 NPL 투자에서 성공하기가 쉽지가 않다. NPL 매입 시 경매낙찰 후 해당 부동산 가치보다 높게 채권을 매입한 경우 손실이 발생할 수 있고 채권관계가 복잡하게 얽혀 실제 경매가 진행되기까지 오랜 기간 자금이 묶일 위험도 있다. 경매에서 제값을 받아내지 못하면 상당한 손실을 볼 수도 있다. 때문에 부동산 경매에 대한 지식 없이 뛰어드는 건 위험하다는 게 전문가들의 충고다.

은행, 자산관리 회사에서 좋은 물건을 개인 투자자에게 팔 확률에 대해서도 생각해 보자. 아마 이들은 다 좋다고 할 것이다. 하지만 일반 투자자들에게 실제로 좋은 NPL이 매각될 확률은 매우 낮다라고 보는 이들도 적지 않다. 물론 앞에서 언급했듯 알짜배기도 있을 수 있다. 따라서 투자하려는 물건이 있으면 꼭 현장을 답사하고 기본적인 물건의 가치분석, 권리분석, 임차인 분석, 선순위채권 분석은 필수다. 나의 투자금이 얼마나 되는지? 나는 왜 부실채권을 사려고 하는지? 내가 감당할 수 있는 물건인지 등에 대해서도 숙고해 보자.

NPL은 물적 담보가 있는 담보부 부실채권과 담보가 없는 무담보부 채권이 있다. 물적 담보에는 부동산, 신용증서, 건설중기, 항공기, 선박 등이고 무담보부 채권은 카드대금, 휴대전화 및 통신비 미납금, 외상값 등이다. 여기서 그래도 더 안전하다고 할 수 있는 것은 담보부 채권이다. 담보가 없다는 것은 그만큼 위험률이 높다고 판단할 수 있다.

아울러 회사와 가격 협상이 이뤄지는 구조다 보니, 수수료 챙기기에 급급한 일부 업체들에 의해 고가입찰 현상도 나타나고 있어 주의가 요구된다. 또 NPL 투자로 돈을 벌게 해 주겠다며 돈을 모집한 뒤 사라진 사기 사건도 몇 년 전에 있었다. 방법은 결국 스스로 잘 아는 것이다.

과열 분위기에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 경쟁이 치열해지면 그만큼 수익은 줄어든다는 점도 명심하자.

한편 이런 직접 투자가 어렵게 느껴진다면, 간접 투자 방식도 있다. 부실채권 랩 상품이 등장했다. 지난 4월 골든브릿지증권은 개인회생채권·신용회복채권 등의 부실채권에 투자하는 ‘GB NPL Tranche 랩어카운트’ 상품을 출시했다. 이 상품은 고객들로부터 예탁받은 자금을 자산관리회사에 투자한다. 자산관리회사는 이 자금을 토대로 NPL 경쟁입찰에 참여해 신용회복위원회나 법원 등에서 나온 개인회생채권 및 신용회복채권 등을 60~70% 가격에 사들인다. 이후 채무자가 내는 이자를 받아 투자자에게 배분하는 구조다. 최소 가입금액은 2000만 원이다. 2년 만기이며 운용수수료는 연 0.2%다.
<참고도서: 나는 경매보다 NPL이 좋다, 성시근, 고려원북스.경매보다 NPL로 부자되기, 설춘환, 무한>