신탁·리츠 주도 도심복합사업 기틀 마련한 정부…준주거지 용적률 700%로

[한국금융신문 주현태 기자] 2025년 2월부터 공공이 아닌 민간이 주도하는 도심 공공주택복합사업에도 심의기간 단축, 용적률 상향 등의 각종 특례가 부여된다. 용적률은 법적 상한의 140%까지 완화되지만 이에 따른 개발이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.

국토교통부(장관 박상우)는 내년 2월 시행되는 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률(이하 도심복합개발법) 하위 법령 제정안을 입법예고 한다.

기존의 도시정비사업을 보완해 도심 내 양질의 주택 공급을 신속하게 진행하고 성장거점을 창출하기 위한 복합개발사업을 도입하기 위한 취지다.
도심복합사업은 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성은 떨어져 민간 주도 재개발은 어려운 곳에 용적률 상향 등 특례를 부여해 고밀 개발이 가능하도록 유도하는 사업이다. 한국토지주택공사(LH)와 같은 공공기관이 사업시행자로 참여한다. 다만 주택 건설 위주라 도시내 거점 조성에도 한계가 있다는 지적에 따라 8·16 부동산 대책에서 신탁·리츠 등 민간 기관도 시행할 수 있도록 했다.

한 신탁사 관계자는 “신탁사들은 신탁법에 의한 업무 시스템이 갖춰져 있기 때문에, 사실상 공공의 성격이 강했다”며 “이번 정부의 판단으로 신탁사들이 재개발·재건축 사업에 처음부터 시작할 수 있게 됐지만, 조금 늦은감은 있다는 점이 아쉬운 부분”이라고 설명했다.

또 다른 신탁사 관계자는 이어 “신탁사 전망이 좋지 못하다. 생존을 위해 새로운 먹거리를 찾고 있는 중”이라며 “그나마 이번 정부의 선택이 신탁사 입장에서는 새로운 기회이기도 한만큼, 후속적인 대책을 이어나갔으면 하는 바램”이라고 말했다.

이번 제정안에서는 복합개발사업의 대상 지역, 규제 완화의 범위, 공공기여 조건 등을 구체화했다. 도심복합개발혁신지구로 지정할 수 있는 지역을 사업 유형에 따라 크게 성장거점형과 주거중심형로 나뉜다.

성장거점형은 노후도에 상관없이 도시기본계획에 따른 도심, 부도심, 생활권의 중심지역 또는 대중교통 결절지(지하철·철도·고속버스, 공항 등 2개 이상의 노선이 교차하는 지역)로부터 500m 이내인 지역 등 거점으로 육성할 필요가 있는 도시 중심지역에서 시행할 수 있다.
주거중심형의 경우 역승강장 경계로부터 500m 이내 또는 주거지 인근에 위치해 정비가 필요한 준공업지역이다. 전체 건축물 중 20년 이상 경과한 노후건축물 비율이 40% 이상의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상인 지역에서 추진된다.

복합개발사업지로 선정되면 건폐율과 용적률을 법적상한선까지 확대할 수 있다. 특히 준주거지역에서는 용적률을 최대 140%까지 상향 조정할 수 있도록 했다. 서울의 경우 준주거지역 법적 상한 용적률이 500%인데, 이를 최대 700%까지 올려준다는 의미다.

다만 용적률 상향(규제특례)에 따른 개발이익의 일부는 공공주택으로 공급해야 한다. 공급주택의 60% 이상을 공공분양주택으로 제공할 수 있도록 했다.

이밖에도 지자체가 도시기능, 주민현황 등 지역 여건을 고려해 복합개발사업의 추진 방향을 추가로 구체화할 수 있도록 인허가 절차·서류·기준 등 세부사항은 시·도 조례에도 위임하고 있다.
국토부는 향후 유관 기관 협의·입법예고 과정에서 나온 의견을 적극 검토하는 한편, 제도적 기반이 조속히 완비될 수 있도록 오는 11월 중에 조례 가이드라인을 배포하고 설명회를 개최하는 등 지자체의 조례 제정 과정을 적극 지원한다는 계획이다.

이경호 국토교통부 도심주택공급총괄과장은 “도심복합개발법에 대해 신탁·리츠업계, 지자체에서 큰 관심을 갖고 있으며, 그간 하위법령 마련 과정에서 업계 간담회, 지자체 설명회·면담을 수차례 진행하고 의견을 충실히 수렴·반영하기 위해 노력했다”고 강조했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com