[부동산 Q&A] 토지 투자할 때 1순위로 확인해야 할 것은?

[한국금융신문 김성욱 기자] 올해 토지시장에서 약 16조원 이상의 보상금이 풀릴 것으로 예상되면서 예정대로 보상이 집행되면 6년 만에 최대 규모가 될 전망이다.

특히 공공개발이 본격화되어 토지 보상이 차질 없이 이뤄질 경우 마땅한 대체 투자처가 없기 때문에 부동산시장으로 다시 유입될 공산이 커 이에 대한한 기대감도 높은 것이 사실.

다만 토지 투자는 미래가치를 보고 투자하는 상품인 만큼 다각적인 부분에서 투자검토가 필요하다. 토지 투자 시 반드시 체크해야 할 사항은 무엇일까.
Q : 몇 해 전에 강원도 홍천의 토지를 샀는데, 알고 보니 ‘맹지’여서 건축물을 짓는데 제약이 많아 걱정이 큽니다.

맹지는 주변 토지에 둘러싸여 도로로 접근할 수 있는 길이 없는 땅을 말합니다. 대부분 ‘이런 땅을 누가 구입할까’라고 생각하겠지만, 의외로 맹지인 것을 모른 채 취득해서 낭패를 보고는 하죠. 심지어 현장 답사까지 수차례 했는데도 해당 토지가 맹지인지 모르는 경우도 있습니다. 따라서 맹지인지 아닌지를 확실히 구분하기 위해서는 지적도와 임야도를 직접 발급받아 본인의 눈으로 확인해봐야 합니다.

만일 지적도와 임야도를 발급받아 확인한 결과 자신이 현장에서 직접 눈으로 확인한 도로가 없다면 그 토지는 엄밀히 말해 맹지라고 봐야 합니다. 이 경우에 해당 토지를 사용하기 위해서는 도로로 사용하고 있는 토지의 소유주에게 도로 사용에 대한 동의를 얻고 도로사용료도 지불해야 합니다. 심지어 도로로 사용되던 토지를 소유주가 다시 원상복구를 해서 도로로 사용을 못하는 경우가 발생하기도 합니다.

이처럼 자신의 땅임에도 불구하고 마음대로 왕래할 수 없는 경우 다음과 같은 민법상 ‘주위토지통행권’을 주장하는 방법을 고려할 수 있습니다만, 법적 소송에 따른 여러 가지 복잡한 문제가 발생할 수 있어 미리 토지의 실체를 파악하는 것이 좋습니다.

Q : 주변 사람들 이야기로는 땅을 사려면 토지이용계획확인서를 확인해야 한다고 합니다. 꼭 필요한 절차일까요?
우리나라 전국의 토지는 그 위치와 적성 및 기능에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분하고 있습니다. 그리고 그 용도에 맞게 사용하면 되죠. 이렇게 땅의 용도가 지정되면, 그 목적에 따라 건축행위 등 각종 토지이용행위가 구체적으로 제한되는데(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제76조~제80조 참조), 이러한 내용을 확인할 수 있는 공적장부가 토지이용계획확인서입니다.

다시 말해 용도지역과 용도지구에서는 각각 건축물의 용도를 비롯해 종류 및 규모를 제한하고 있는 것이죠. 또 용도구역에서는 각종 토지이용행위가 제한하는 사항이 나타납니다.

이렇게 토지이용계획확인서는 토지에 대한 공법상의 규제상태를 확인할 수 있는 기본적인 장부인 셈입니다. 따라서 땅을 매수할 경우에는 개발에 따른 각종 규제사항은 어떤 것이 있는지, 또는 건축물은 어느 정도의 규모로 지을 수 있는지 등을 분명히 따져봐야 합니다.

Q : 성공적인 토지 투자를 위해 반드시 주의해야 할 점이 있나요?
토지 투자는 다른 부동산 상품에 비해 비교적 투자수익이 높지만 대신 위험도 많이 따르게 됩니다. 그만큼 신경 써야 할 부분도 많습니다.

일반적으로 토지를 매입할 때 등기부등본만 보는 경우가 많은데 토지의 미래가치를 분석하려면 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등도 반드시 확인해야 합니다.

매입하려는 토지가 멀리 있을 경우에는 인터넷으로 사전 답사를 해보는 것도 좋습니다. 주변에 쓰레기매립장, 장례식장, 화장터 등 사람들이 혐오하는 시설이 있는지, 그리고 주변 도로 여건 등을 확인 하는 것이 가능합니다.

임야를 매입한다면 눈 녹은 초봄에 답사 하는 것이 바람직합니다. 임야의 경우 숲이 우거져 있거나 낙엽이 수북이 쌓여 있으면 경사도 파악이 어렵기 때문입니다.

특히 집을 지을 경우 토지 경사도 및 방향도 중요합니다. 경사도에 따라 건축허가 여부가 달라질 수 있고 토지의 방향에 따라 건축물의 방향도 정해지는 만큼 토지의 방향도 반드시 체크해야 합니다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진'<웰스매니지먼트 9월호>'에 게재된 기사입니다.

김성욱 기자 ksu@fntimes.com